雍恒看楼市

蒋老师观点：商铺投资一直都是非常专业的投资品种，由于投资存在着诸多不确定的因素，商铺具有一定的投资风险。目前，商铺投资的风险除了不可预测的因素之外，还有一些投资之外的“可控因素”误导市场，蒋老师为了让大家规避市场风险，总结了10条重点问题和陷阱，给商铺投资者提供参考和建议，尽可能减少风险。

避免招商造势的问题

大城市商铺项目的营销普遍比较困难，投资者需要警惕，真实的营销状况并非以前那么好。很多项目开发商进行强势招商宣传，出发点更多的是招商造势推动营销而并非解决它明实际招商营销问题。

很多项目在营销困难的时候通过广告等让投资者认为有很多的商家关注这个项目，但是实际上并没有很多商家关注，只是造成了一种“热销”家乡。所以如果你看到商铺的广告在狂轰滥炸，那么就要提高警惕心理了，这很可能只是造势活动，并非真正具有投资价值。投资者要谨慎对待这些广告。

避免假的社区商业

1、不要混淆概念

一些开发商故意混淆社区商业和区域商业的概念，所以会误导众多投资者误认为住宅旁边的商铺是具有投资前景的社区商业。

但实际上不是，蒋老师有必要提醒投资者在投资社区商铺时要牢记一个指标：50万：1万，即社区商业以社区消费为主体，50万平方米的住宅大约可以支撑1万平方米的商业。

如果开发商进行了10万平方米的商业项目，虽然还在社区旁边，但是已经不是单纯的是社区商业项目了，因为所在的社区消费群体已经不能满足其经营需要。

2、大体量商业项目

如果大体量的商业项目需要吸引周边的消费者过来，这样的商业地产已经成为一个区域商业。区域商业需要开发商进行统一的定位，规划招商以及管理，任何一种商业规模达到2万平方米以上的集中商业都需要有专业人士进行管理。

3、社区商业风险低

社区商业对外部的市场依赖不强，但是区域商业不行，开发商或者管理商必须在娱乐或者创新的品牌业态招商及管理等方面做很多工作，才能保证这个项目的成功。

正是因为社区商业风险比较低，普遍受到投资者青睐，开发商出于营销的目的对市场宣称所销售的项目以此混淆投资者的视听，投资者分不清真伪，盲目地跟进肯定会产生问题。

盲目听信专家的问题

促多项目在做营销的阶段会策划很多活动来吸引投资者，比如利用专家的说法是一种常用手段。很多专家会运用大量的营销观点来鼓励众多投资者，使其对这个项目或这个区域形成很高的一个价值的判断。

投资者要谨慎地对待这些所谓的专家的建议，并非专家讲的都是对的，尤其是有些专家在配合开发商作宣传，投资人更要谨慎关注。跳出专家营造的美好“幻想”，从多个方面去综合评估投资项目的价值。

避免无效招商的问题

商业项目有序经营是投资者收益的保障，而有序经营的基本前提是开货商必须很清楚这个项目未来60%~70%营业额来自哪些消费者，他们的消费水平和年龄区间确定后，才能够确定哪些是这些消费群体认同的品牌，并把这些品牌招进来至少占据20%~30%的面积，这样才能保证这个项目开业后形成预定的商业氛围。

如果对这个不做判断，开发商前期的招商就是无效的。目前有很多商业项目很快开业又很快关门，就是因为在前期根本不清楚项目的消费群体是哪些，项目需要的商家是哪些，这就产生了只要是商家就招进来的现象，这种招商是无效的招商。

投资者不能简单地认为这个地方招满了，就没有问题。如果没有弄清楚这个项目以后的市场主要群体和匹配的商家，这个项目就算成功开业了以后也不能保证顺利运营下去。这些问题如果没有彻底解决或者方向不对，那么开业以后两三个月的时间这些商家损失严重，开业一段时间之后商家支撑不住撤退很正常，所以投资者不能简单地理解招满了就没有问题。

避免管理团队的问题

有些开发商出于营销目的，为了吸引更多的投资者，设置了一个颇有架势的“管理”团队出来，细心的投资者会注意到很多招商项目都在宣传其项目背后有国际或者美国的管理团队进行管埋，不仅拥有几十年的管理经验，而且其管辖下有上百万上千万的管理面积。

客观地看，国内外确实有很多成功的商业管理商，但是好的管理商基本上都具在做直营管理，比如华润、恒隆，国贸等。我们也不排除国内外有专业资质的人士介入和启动管理市场，但是投资者要认清一个现实：目前国内的商业管理市场处于起步的阶段，不要简单地以这个项目的管理商有国外多少年的管理经验而盲目地去投资。

中国的商业市场跟国外市场的情況完全不一样，在欧美一个餐饮做到一两千平方米已经是极限了，但在中国一个餐饮项目做到两三万平方米是很平常的事，洗浴中心项目的规模也如此。

中国式的餐饮和休闲娱乐在欧美国家并不是那么流行，所以国外的管理商对这些业态的管理内核的了解比较有限，所以投资者不能简单地认为这个项目是国际的管理商来管理就不顾全局地做出投资选择。

避免回购陷阱

中国商业地产开发商的资金实力相对而言并不是很强大，大多依靠银行贷款，同时国内的商业地产融资渠道相对狭窄，所以回购很大程度上只是一个美丽的营销幌子。

最终能否真正实现回购却是存在很多的变数，而且这些变数就是风险所在，所以投资者应该理智地对待开发商提出的回购的承诺。

避免假的“统一管理”

项目的后期经营管理是一个很重要的环节，很多开发商注意到了这一点，所以在营销的前期非常强调商铺的统一经营管理，商铺经营成功与否直接影响未来的收益。

比如，在售卖商铺的时候跟投资者约定所购买的这个商铺今后的发展范围限制，但是这只是管理所涉及的较为基础的层面，在实际管理中达是具有很大的局限性。

任何一个地方的商铺是根本不可以十年如一日地只能用来做仕么，这是违反市场规律的，商铺的定位都会变化。

中国的市场在快速发展，居民的收人水平提高，每一个商业市场的周边都在发生很大的变化。人们的住宅条件在不断地提升，从过去的平房到楼房，有些甚至住进了别墅。

任何区域的消费市场结构都在不停地发生动态变化，开发商的侧重点也就有所不同，所以商铺不可能从一开始就简单地约定用途而不做调整。

不少项目为了热炒，大多打出“项目统一经营管理”的旗号，但是在实际的操作当中并非如此，实现真正意义上的统一经营管理只是一个虚构的“童话”。

所以投资者要注意不要以“统一经营管理”作为判断投资的主要依据，投资者一定要清楚如何做才是统一的经营管理。

避免返租期的陷阱

现在全国各地返租期有三四年的，有十年的，也有无限期的，总之五花八门。是否长期的返租期就有保障，就没有风险了呢?答案是否定的。

开发商通常会宣称以其优良资产作为抵押，但是如果开发商破产了怎么办?在此，蒋老师提醒投资者要侧重于开发商对项目的专业化操作，保证项目能有一个持续稳定的经营，而不是开发商所保证的资产抵押。承诺都是会变的，一旦经营变差，开发商和运营商自身难保，肯定也保不住你的收益。

所以大家应该把眼光更多地专注在观察开发商是不是踏踏实实在解决定位招商管理的事情。如果开发商能够确实解决项目管理存在的各种问题，投资者在家就可以坐享其成。否则，问题解决得不好，很多时候是血本无归。

避免担保的陷阱

国内很多商业项目在营销的时候都会强调其担保人有多么重要的背景州头力。投资者别以为东家实力强大就可以高枕无忧了，一定要去了解担保的内容、担保的时间和拍保的期限，一般的投资者可能并不太了解这些内容。

开发商因此可能会在担保的内谷上做手脚，投资者大多数情况下只关心广告宣传上哪些人士做担保，而忽略了担保的期限、担保的内容，这些内容可能跟你完全没有关系。

担保的具体流程和内容范围是比较专业的知识，所以怎么样甄别担保是否对自己有效，这是投资者需要关注的问题

避免媒体的陷阱

很多投资者表示受到了媒体的鼓动影响，看到媒体颁发的各种奖项，既然媒体大众都对这个项目有信心，自然是一个不错的投资选择。

可是，投资者往往忽略了一个事实，中国的媒体市场正在一个发展的阶段，很多媒体为了推动它的广告营销，对开发商更多的是一个配合的角色，媒体写软文是市场现实。

所以投资者要谨慎评价各种媒体评奖的内容，不可以简单地以这些评奖作为投资判断依据。

综上所述：

以上是蒋老师整理出来的最全的商铺投资避坑指南，对广大投资者如何躲避商铺投资陷阱提出的10点建议，希望能够对投资者进行商铺投资时提供参考价值。

蒋昊说经济

一铺“养”三代还是一铺“坑”三代？商办类产品到底值得投资吗？

购买商铺，一方面可以获得稳定的租金的回报；另外一方面，随着时间的推移商铺的价值还会不断的增加；第三商铺这个资产，未来还可以传承给子孙们，是不是听上去非常蛊惑人心？开发商在对商铺销售中我们听得最多的一句话应该就是“一铺养三代”这个高投资高回报的投资价值，目前，大量的一线和二线城市住宅限购的情况下，把商铺和写字楼的投资，作为的一个考虑的方向，我们来讨论一下写字楼和商铺是否值得投资呢？未来前景怎么样呢？

到底是一铺“养”三代还是一铺“坑”三代？商办类产品值不值得得投资呢？

写字楼现状？

根据戴德梁行所提供的报告，在2012-2018年大中华区域，香港和台北甲级写字楼的回报率，保持在2%到3%分之间，这是每年的投资回报率;在大陆的一线城市，北京，上海，深圳和广州，要稍微高一点，在每年4.5%到6%之间;从2012年开始在中国的一线城市里面，租金的水平几乎保持不变，再采取样本的十几个二线城市里边，2012年之后呢，甚至于甲级写字楼的租金水平还呈现了步步下跌的态势!

商铺（大型购物中心）的情况如何？

根据万得资讯所提供的报告，从2009年开始，中国一线城市和部分热点二线城市的商铺租金水平，呈现了一个不断回调的走势，大型商业商铺业态是商场和百货大楼，衡量他们租金水平点，常常是按照大商业入口核心区域，也就是打开大门之后进去看到的黄金首饰或者是化妆品的那么些租金的水平。从2009年开始，全国大量的二线城市租金水平下降了30%左右，这是我们谈到的商铺，商场，百货楼的租金水平。

租金回报率每年3%左右，听了这些租金的回报率，我想有一些朋友会感觉到似乎并不是像开发商所描述的那么激动人心。除此之外写字楼和商铺的价格的走势，与住宅相比，在过去的十年就像他们的租金回报率表现一样，价格也是委靡不振！

商办类产品回报率为什么这么低呢？主要有以下原因：

第一个原因，就是中国互联网的发展，以网购所代表的业态对线下零售业态影响，互联网在过去的五年时间，每年的零售增速保持在22%以上，其他的一些线下的零售增速保持在3%到5%之间的增速；

第二个，是以写字楼和大型商业商铺为代表的，这些商业地产在过去的十年表现了供应过剩的局面。从地方政府来说，卖出之后不断地开来创造GDP的收入和住宅相比较的住宅卖出之后，就是一锤子的买卖，地方政府更愿意从追求经济GDP增速的角度，倾向于来卖出商铺和写字楼；写字楼或者在百货大楼商场常常会成为一个城市里边的地标性的建筑，是一个政府的脸面工程。再有一个就是从拿地审批流程方面，商业地产要比住宅的审批要简单一些，所以以上这些因素都构成了写字楼和大型商业商铺在过去的十年投资增速普遍的高于住宅的投资增速，造成了今天的供大于求；

第三个因素，从金融的角度来说，商铺和写字楼流动性要明显的差一些，住宅是刚性的需求，购买基数大，而且购买可以从金融机构提供比较普遍的信贷，首付会低一些，百分之三十；但是像写字楼和商铺常常都是需要百分之五十以上的首付，甚至在很多城市银行已经不在提供贷款业务。当然还有税费的成本要比住宅的交易成本要高很多！

住宅可以给购房者带来向户籍和学籍以及融入一个城市之后，未来能够分享这个城市社会保障等等这些政策，那么写字楼和商铺都是提供不了的。

在未来的10到15年，中国的城镇化还是一个浩浩荡荡的大潮，整个城市里面房地产的需求更多的还会表现为人们对住宅这个刚需产品、长期的大量的需求表现，至于说像写字楼和商铺做为一个生产资料的需求是具有弹性的，在未来很长的时间，他们的投资回报率，不管从租金还是未来价格的增长都不可能会超过住宅的增速。

好了，以上的分析希望对想投资商铺和写字楼的朋友给予帮助！

如果你是外地的朋友想在西安买房，没有购房资格，合理合法化解除限购正确买房！

欢迎关注今日头条张刚，相信对你一定会有帮助，谢谢！

张刚

每一个人的心里都有一本账，投资商铺更不例外，投资商铺的目的是保值增值稳定收益。但是在房价上涨的趋势减缓，地产板块开始被看冷的大气候下，房地产的春天已经悄悄开始换季。商铺做为地产宠儿价值已经达到高不可攀的地步。现如今如果一个好的商铺四处派发广告，你就要警惕投资陷阱了！君不见鬼城的地方频显。在我们这个人情社会里，如果一个有着巨大升值空间的商铺通常情况下，早就内购完毕了！当然也有眼光和机遇运气的成分，但是千变万化不离其踪，投资商铺永远值得关注的核心问题就是——地段、地段、地段。因为永远记得位置决定价值！当然还有市场前景、增值空间、成本回收期等全面考量！

购买商铺无非是两种方式：

A，全款购买B，贷款购买

如果是不差钱的金主，拿着自己的闲钱投资商铺，只要位置好，既使赚不到心里想的数字，但是也倒霉不到那里去。至少图个稳定，大不了利率与租金持平，当然一般不会，这只是概率，凡事都有例外！

如果贷款买商铺，就要仔细算一下性价比和全盘考虑一下自己的承受能力了。如果收到的租金还不够银行的利息。或者几十年的回收期就要仔细琢磨琢磨再做定夺了。如果你拥有一千万，再贷款买了个三十年才能回本的铺子，你变成了一个不折不扣的房奴。等到收回成本的时候，你已经须发皆白，那你的投资有意义吗？那时候的房价你能把握得了吗？活在当下永远是最现实的句子！

风光亥卯未

我们在选择商铺门面时，首先考虑的问题就是门面所处的位置，即使是在一个区域之内，相比较也要选择相对繁华的地段，而如果经济条件允许，则应该选在主要繁华的大街上和比较大型的小区。

我所处在的城市是重庆市。重庆市是现在处于稳步向上发展的城市。重庆市主城区的人口也是非常密集的。主城区大型小区也非常的多。我以重庆市半山华府小区为例。半山华府小区分三个板块。最先修建的是鹏润蓝海c区。然后才是鹏润蓝海a区和半山华府小区。三个小区加起来有6000多户人口.而小区楼下周围的门面很少.现在那里的门面租金几乎都是200元每个平方以上。并且每年以8%~10%的速度在递增。为什么那里门面这么好出租呢？而且租金这么贵呢？主要有两个原因。一是门面比较少,而且小区人口很多。第2个主要的原因是流动人口比较多，租住户比较多。因为半山华府小区紧邻北滨咯金源广场。金源广场里面有很多KTV超市电影院.里面的很多打工者都租住在半山华府小区。就是说小区年轻人比较多，消费力比较强，吃喝玩乐都很容易在外面。

反正如果一般的小区不大,门面又相对比较多。那就不具有投资价值。再举两个例子。2016年修建的招商锦星会小区,虽然离观音桥步行街很近。但是只修了三栋房子,每栋房子的底楼和2楼都修了很多门面。到现在很多门面都没有租出去。主要原因就是人少门面多，不成正相比例。还有重庆红旗河沟的龙湖新壹街也是这个样子。也只修了三栋30层左右房子。但是每栋房子下面1层2层三层都是门面。已经修好了好几年了。虽然住宅和门面都已经卖完了,但是投资门面的房客是不容乐观。因为90%以上的门面转租率非常的高。主要原因就是人少门面多，商户根本经营不下去。直到现在至少有50%的门面租不出去。

那么现阶段怎样选择优质门面呢？我认为首先要选择大型小区。其实要选择大型小区里面的小区大门旁边的门面。就是说小区人口主要进出这个位置的门面。这样的门面相对来说是比较优质的。买过来之后也是很好出租的，并且出租的价位也相对来说也是比较高的。即使租客经营不善做不下去了，马上转租出租，很快就会有人来接手。

散户观市

说实话，商铺投资作为投资中的一种，其投资收益并不是很高，而且相对于其他的理财类投资，还有投资回本周期长，收益不稳定等等问题。如果你决心投资商铺，有几个点或者坑，是必须要避免的。

1，虚标价格。有的开发商因为商铺地理位置好、周边商圈成熟、投资热门行业地标等等原因，虚标商铺价格，出卖商铺比平均价格贵20%以上甚至更多。这类商铺的成本已经比周边商铺高出许多，不建议购买。建议投资者遇到此类商铺要认真的实地考察后，谨慎购买。

2，法院拍卖商铺。法院拍卖的商铺，大多为不良资产低价处理的，在拍卖期间，商铺的产权不明晰，可能存在过户隐患。同时也可能存在执行困难，前户主不搬离等问题。新闻报道里关于这类商铺买了无法使用的案例非常多。如果投资者遇到这类商铺，一定要确认过户及商铺的清理情况，再做选择。

3，不成熟商圈商铺。商铺是商圈的组成部分，商圈成熟，意味着商铺租的出、租金高。而商圈不成熟，商铺闲置率高，投资的收益降低，收益期拖后拉长，甚至无法保证。投资者千万不能看到开发商所播发的广告就头脑发热抢购，一定要结合当地商圈的实际情况判断。

4，中介介绍的转手商铺。房地产中介手中握有大量的商铺资源，而一部分是转手商铺。这类商铺因为种种原因无法产生效益，流落到中介手中，并付给中介高额的佣金。而中介因为获利丰厚，会不遗余力的推荐这类商铺。投资者在遇到这类商铺时，一定要调查清楚商铺的实际情况再选择是否购买。

5，在建商铺。很多新开楼盘都会销售在建商铺，而非现房商铺。此类商铺因为非现房，很可能是井中月，因为开发商资金断裂成为烂尾楼盘或者因为抵押给银行而无法办理产权。投资者在遇到此类商品时，一定要调查清楚开发商的资质背景和发开能力，对于没有名气和资质或者劣迹斑斑的开发商所售卖商铺，一定要谨慎。

6，无法取得产权的商铺。此类商铺因为种种原因无法取得产权，投资者一旦投资购买，会得不到相应的法律保障，投资资金竹篮打水一场空。这类商铺是一定不能入手的。

7，商铺返租类的商铺。很多开发商打着购买商铺就能返回xx年的租金的广告。实际上这类商铺往往都不会马上产生效益，投资者花了大价钱得不到回报。投资者遇到此类商铺，一定要看商铺的综合情况选择。

8，虚拟产权商铺。虚拟交易平台是这几年风头非常火的，比如淘宝京东等等。投资者看中的是平台的引流能力和IP，但往往投资者在前期可以花很小的成本拿到商铺，中后期却要花很大的成本投入营销。这类商铺对投资者的营销能力和资本能力要求很高。

以上是我总结的几个坑，也有其他情况未能总结进来，抛砖引玉，希望对大家有所帮助。

下面两盘菜，看你选择了。

92版茅台

现在商铺生意不好做，受到了电商的大力冲击。而且，现在经济形势严峻，人们的生活压力大，消费欲望低，建议你目前不要投资。

如果非要投资，要选择好的行业。现在能做起来的，估计只有服务行业，因为服务行业必须要客户到店里才能完成，或者是线下和线上一起，这样才能有更多的受众群体。

财经汇通车

我想，首先要考虑这个城市的现在和未来的发展和潜力，其次就是地段问题，第三，你的能力或擅长是否与这里相融合。

看不透所以信

需要签合同吧！人流密集的地方还可以，如果人少冷清，恐怕床费都赚不回来。

我感觉大排档里的各种小吃，及美食城里的各种风味小吃，还可以。

闻红阳

随着物价不断上涨，通货膨胀是必然的，所以利用理财和货币贬值进行对冲是现在大多数人的选择，目前的理财方式和种类很多，银行定期在3%左右，网络理财在4-5%左右，中风险的理财在5-8%左右，高风险的理财一般老百姓也很少有人愿意尝试，如要购买，相信也只是很少的部分，不然随时都有倾家荡产的可能性。

于是乎，专业投资者和散户投资者都开始扎堆涌入商铺市场。但商铺投资成为物业投资的热点，并不意味着所有人的商铺投资都很幸运。商铺投资失败可以归结为以下几大原因。

一、房子面积大，资金周转不灵

投资商铺大家一般会有这几种担心：一是商铺的投资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度比较高。大户型产品相对于小户型产品来说，总价门槛高，风险大。公摊面积多，后期不光是物业费等其他费用的成本也很多。会导致后期资金周转不灵活，反倒低价售卖商铺。

二、旺铺三年招不了租 投资成本难收回

有的人投资了商铺却不停亏本，出租困难，且很难出手，甚至出现“三代养一铺”的情况。比较常见的商铺有：集中式商铺、商业街商铺、社区底商。一般是社区底商风险最小，商业街商铺风险相对中等，集中式商铺风险最高。因此想要最大的避免风险，建议选择社区底商，人流稳定，容易出租，若是选集中式商铺和商业街商铺，一定要选择目前已经成熟的，相对风险较小。

三、商铺地段不佳，商业氛围不浓

有的一铺难求，有的无人问津，为什么呢？就是商铺所处的位置。首先建议买临街的铺面，没有的话次选市场进门的周边，特别是通向市场正中心的位置。尽量别买市场内的死角，这种地方的商铺一般风险较高。

商铺自身优势 发展潜能无限

商铺最好是纯一层沿街商铺，约5.1米的挑高完全具备搭出两层的条件。对于客户来说，花一层铺子的钱，可以享受两层铺子的盈利，可以根据想经营的业态或者租户需求进行改造。

本人对投资商铺出于谨慎态度。

珠海房产阿牛

千万别投，持有现金熬过寒冬再说。

關鍵字: 商铺 规避 投资