不忘初心4024536600095

表面上5.45%和4.99%比較起來存在著0.46%的利差，但如果從不同的角度來對比的話會得出不同的感受，下面我們先從不同的角度對比一下房貸和存款利差的問題，再討論一下是否選擇用閒錢提前歸還房貸的決定因素。

怎樣看待定期存款和房貸之間的利息差異？

表面上我們都會傾向於選擇獲益更高的定期存款，但實際上定存是相對靜態的，本金五年在未來都不能改變，而房貸是動態的，每個月本金都在變化。為理解兩者的差異可以嘗試一下從以下兩個假設角度來分析：

一、靜態對比。

把想提前還款的資金定存在銀行，這筆資金不動，而房貸的每月還款額另外用收入逐月償還，實際上等於把這些用於定存的錢作為獨立的理財資金，用這些理財收益來對比剩餘未還的房貸資金利息，忽略自己每月還進去的本金的影響，有利差和本金變化的存在，收益當然會超過房貸的利息。

舉個例子，假設100萬的房貸，以等額本息的方式來看，在還了10年（120期）後，還剩餘房貸本金82萬左右未還，如果手上有82萬現金，此時提前還了，那後續還有20年47萬左右的利息就省下了；而如果暫不還，把這82萬以5.45%的年化利率以5年為單位轉存到20年，每5年把利息放進本金重新做一次5年期定存，總利息達到134萬左右，即使不把每5年的利息計入本金，僅用82萬以5.45%的年化利率連續轉存20年，最後利息也有90萬左右了。這樣在忽視房貸計算本金在遞減這個因素影響的背景下，利息收益比房貸利息支出要高出不少。

二、動態對比。

上面這種對比方式雖然很直觀，也有很多人都會這樣算，但實際上這樣不算真正對比定存和房貸之間的關係，因為房貸是需要每月都往裡面歸還本金的，上面例子中的82萬未還的房貸本金，在接下來的每個月都會因為還款而遞減，如果拿手裡的82萬現金動態地做對比，一邊拿著這些錢做理財，一邊用這些錢歸還每月的房貸，不考慮用其他收入來取代這手裡的82萬，那算起來就比較複雜了，需要先預留出5年應該還的房貸做活期，用剩下的做5年定存，如果循環，可以肯定的是，隨著手裡現金不斷減少，存款收益也會大打折扣。

同樣以上面的例子看，100萬的房貸，以等額本息計算，同樣是30年期限的前提下，每月還款要5362元，預留5年的房貸就是32萬左右，這樣一來到第10年有閒錢的時候，手裡不準備提前還的82萬需要減去32萬才能做5年定存，剩下51萬第一個五年的利息收入是13.9萬，此時再預留32萬出來，剩下的做5年定存，也就剩下32萬左右做接下來的5年定存，再後來就要開始貼錢了，只能說我們是算不過銀行的。

上述是從靜態和動態兩個各走一端的角度來簡單瞭解一下定存和房貸成本的關係，當然這是兩個極點，中間可以根據自己的情況做優化配置，也許結果會不一樣。但實質上也說明了如果僅考慮定期存款而沒有其他給力的錢生錢的投資理財途徑，未必是從每一個角度看都是有利的。

是否把閒錢用於提前歸還房貸的決定因素在於是否具備錢生錢的能力。

賺錢的能力是因人而異的！是否提前還房貸，最根本的考慮是不提前還款的話，自己是否有能力用這些錢創造出比房貸利息成本更高的收益。

就拿上面的例子來說，如果自己每月可以另外負擔房貸的還款，那手上的閒錢可以定存在銀行，因為未來從銀行定存帶來的收益要高於利息的支出成本，但這畢竟忽略了每個月不斷歸還的錢的成本，實際上如果加上每個月都在還的錢時，閒錢的收益攤分下來遠沒有我們用靜態算法得到的那麼高，只是心理上覺得不錯。

而對於有資金使用能力的人來說，錢其實也不算閒錢了。如果自己有生意所需，或者有非常熟悉的投資、理財的領域，那大可以利用這些資金來賺錢，所得的收益存在遠遠高於房貸成本的可能，這樣的話當然用考慮提前還房貸了。

還有大家常說到通脹影響，房貸雖然會貶值，但它畢竟也在以4.99%速度在跑，同時手握的現金也面臨著同樣的貶值問題。對於手握現金的人來說需要有賺取收益的能力，僅存銀行並不一定能跑贏通脹，而對於時間越長，隨著收入的增加使月供壓力越來越小的問題，那是社會發展的一個可能結果，並不影響房貸的實際使用成本，只是如果運作得當，手裡的現金通過投資有可能享受到資產和物價上漲帶來的成倍增長的正向收益，歸根到底都需要好的投資出口，需要本身具有好的用現金賺錢的能力。

因此討論提前還款是否划算，需要結合自己的情況來考慮，對於有賺錢的能力的人，當然不建議提前還款，除非自己喜歡無債一身輕，那就早還早輕鬆了。

總的來說，僅就從房貸成本和所謂的閒錢收益的對比這個角度選擇是否提前歸還房貸，最有決定權的因素是自己是否有利用資金賺錢的能力，如果僅寄希望於銀行定存的收益來跑贏房貸成本，那要看自己的資金是否充足，如果後期不需要動用太多用於定存的資金，那也無妨，而如果指望手上的資金一邊用於還房貸一邊做定存類的產品來賺取收益，其實也強不了多少。因此是否先還房貸，可以根據自己的情況來考慮。

CA紅葉

有閒錢該不該提前還房貸？要看你有沒有投資渠道，有沒有利用閒錢生錢的能力。

1、利率倒掛分析

表面看，房貸利率4.9%，小銀行5年期整存整取利率5.45%，以5年期限計算，存在每年0.55%的息差，但實際真的是你會賺嗎？

小銀行5年期整存整取利率5.45%，注意存款方式是整存整取，零存整取方式是達不到這個年利率的，其他類型的存款，據小編了解，也是也達不到這個利率水平的。

再看房貸情況，房貸實際利息支出不是隻看利率4.9%，不論等額本息，還是等額本金還款，都是將貸款本金按照貸款年限，比如貸20年，按20年計算出貸款本息總額，然後分攤到每個月，形成月供還款。從第一期還款開始，實際已經將後面的利息還了一部分。因此，僅僅只看4.9%和5.45%的息差，就覺得自己賺了，不科學。

2、還要看貸款合同是不是固定利率

部分人的房貸在貸款合同中會約定成浮動利率，可能很多人沒在意，房貸利率不是固定利率的話；利率會存在浮動，一般每年貸款利率會調整1次，除非國家政策沒有調整。只有約定執行固定利率的，整個貸款合同期內才不會調整利率，這就要看貸款合同約定。

3、閒錢生錢的能力

有閒錢後要不要提前還房貸？這是很多房奴都面臨的問題。其實在小編看來，這根本就不是問題，不存在選擇障礙。自己有投資渠道，有理財能力，完全可以自主利用閒錢投資；一般稍微有點投資理財能力的，年收益超12%是很常見的，也是很容易做到的。

房貸年利率才4.9%，據國家統計數據顯示，2007年到2017年10年間的平均通脹率6.83%（下圖中平均值M2-GDP就是通脹率），兩者對比，是不是國家在貼息支持你投資理財。其實也確實是這樣的，房貸利率是國家在扶持個人購房，是政策紅利。能不能運用好？在於個人的理財能力和投資渠道。

綜上分析，不能簡單看利率差就說自己賺還是虧，房貸要不要提前還？要根據自己的實際情況決定，有把穩的投資渠道，就暫時不還；沒有的話，就去還吧，不然也吃虧。

房壇法菜

從經濟利益角度來看很容易得出結論，我們假設向銀行借款10萬元，每年需要向銀行支付利息4990元，如果將這筆錢存到銀行，每年可以獲得利息5450元，我就是說每年可以獲得460元的利息差，肯定是存銀行更佳划算。但是身邊很多人還是熱衷於提早還房貸，下面我們分析一下。

第一，沒有好的理財渠道。對於只知道在大銀行存款的人來說存款利率真的很低，一般三年期存款利率不超過3%，即使使用的公積金貸款3.25%的利率任然高於存款利率。這樣計算的話肯定是還銀行錢比較換算。這類人基本屬於不瞭解也不願意去探索理財的這類人。沒有好的理財方式應該是很多人願意提前還房貸的原因。

第二，不喜歡負債。我身邊同事及父母一直秉承不負債的思路，基本上只要攢夠了幾萬元就要還給銀行，問他們原因統一口徑都是不願意欠著銀行錢。思想觀念不一樣，對於是否還房貸有很大影響。

對於我來說如果有這樣的機會我會毫不猶豫的存銀行，試想一下房貸的金額是很高的，利息又是這麼的低，今年還覺得吃力，但是過幾年工資漲了，錢毛了這些就不是事情。我一個親戚到年兩個人每月工資800元，房貸每月需要還500元，現在來看基本沒有任何壓力。

談財論道

首先，你的銀行貸款利率不會是4.99，央行5年以上（不含）基準貸款利率是4.9，銀行執行利率的時候要不給你基準利率或者上浮5%、10%等，4.99是上浮1.8，這種情況基本沒有這個可能，建議你去銀行先核實一下貸款利率，照你所說應該是4.9，你沒記清楚。

其次，你的5年期存款5.45，按正常來說是大額可轉賬存單才有這麼高的利率，這個是有起點金額的，一般要20萬起，低於這個金額是拿不到這麼高的存款利率的，當然，有些民營銀行為了攬儲會有現金管理類的產品可以達到這個利率，這個起點金額比較低。

第三，要看你銀行房貸的還款方式，如果你選擇的是等額本息的方式還款，前期你還的更多的是利息，後期本金才比較多，所以要看你貸款的期限。假設你的貸款期限是20年，你還了1年，5年，10年，15年的情況是不一樣的。如果你還款期限比較短，提前還可以減少前期的利息，如果你已經還了很久，再還意義就不大了，因為利息你已經付了，已經沒有必要提前還了，還不如吃存款利息。

如果你選擇的是等額本金，前期貸款還款壓力大，可以提前還一部分本金。

綜上所述，建議你先弄清楚題目中的貸款利率和存款產品的要求。多數情況下建議你做存款不要提前還款。

鵠衝鳥

如果真如你所說，那就沒必要提前還房貸了，直接把手裡的錢存五年定期，裡外裡還能賺不少。相當於你來銀行貸款，銀行還得給你利息。

我們可以簡單計算下，銀行給你的利息是多少。

假設貸款100萬，手裡有存款50萬，如果你把50萬存銀行而不是還貸款，那麼銀行每年要給你的利息是了500000*（5.45%—4.99%）=2300元。如果你把50萬還了銀行，這部分利息就沒有了。

現實中真有這種利息倒掛的情況嗎？有這種情況，但是不多。要出現這種情況也需要一定的前提條件。

先說說貸款利率

前幾年貸款利率比較低，最低的時候，銀行還能在基準利率的基礎上打八折。劃下來是3.92%。有些銀行是隻有頭一年打折，有些銀行則很大方，貸款不結清，利率就一直是3.92%。能拿到這個利率的人都是極少數，那段時間普遍都是在打九五折（4.655%）或者不打折（4.9%）。

這幾年的貸款利率普遍都上漲了，大部分人的貸款利率都是基準利率上浮20%（5.88%）。

再說說存款利率

目前國家已經基本放開了五年期的定期存款基準利率，各家銀行在這一板塊的利率差別很大。有低的2.75%，也有高的5.225%，據說互聯網銀行更高，有的達到5.4%。

除了五年定期存款，銀行的大額存單利率也不低，但最高的也只是4.2%左右（三年期）。

總結

這樣一對比我們發現，要想出現題主所說的那種情況，一定得是前幾年貸的款，同時選擇小銀行或互聯網銀行存五年定期存款。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！

銀行研究僧

如果存款利息高於房貸利息，恭喜你，相當於和銀行開展的業務一樣了，可以靠存貸差掙錢了。所以，一旦有閒錢，在還房貸和存銀行之間二選一的話，肯定選擇存銀行。

需要提前還房貸嗎？

網上有很多人都在問，有了閒錢是不是應該提前把欠銀行的房貸還上，減少利息的支出？我給出的答案永遠是NO！

1、貨幣貶值。自從社會由實物貨幣變成由國家背書的信用貨幣之後，貨幣貶值是永久的現象。相信大家都有過這種體會，小時候五毛錢一根的冰棍，現在要五塊錢才能買得到，那麼30年後的2000塊跟現在的2000塊，自然不可同日而語。按一般經驗，還房貸就是最初的那幾年壓力較大，隨著通貨膨脹，後續的還款壓力會變得越來越小。

2、富人負債，窮人存錢。一定要改變思維，學會用負債的方式，加槓桿的方式去實現資產的增值。富人千方百計的利用各種資源和優勢從銀行貸款出來就行投資，掙錢。窮人千方百計掙錢，恨不得一次就把房貸還清，好無債一身輕。你只需要明白，房貸也許是你這一生唯一有機會從銀行拿到的利息最低的一大筆貸款，為什麼要著急還呢？你知道現在社會上有多少人，以高額的利息借到消費貸款嗎！

3、大量的數據和實例顯示，真正的按揭還款時間其實只有10年！舉個栗子：

就像我上面提到的第一點一樣，貨幣在不斷貶值，你的收入也在不斷上升。

按照目前M2增速（發鈔速度）與GDP增速（創造財富速度）之間的差距，人民幣購買力平均每年貶值6-7%，100元人民幣，在10年、20年、30年之後，將分別貶值為：48元、23.4元、11元。

除了存銀行，你就沒有其他選擇了嗎？

退一萬步說，按照你提供的數據，即使把這筆錢存到銀行裡面，也可以做到躺贏，為什麼不呢？其實，如果你能拓寬投資渠道，你會發現，實際上你利用好銀行這筆貸款（你提前還的也是欠銀行的貸款）進行投資，保守的話可以實現財富的增長，激進的話很有可能實現財務自由。

1、保守的話，選擇銀行理財、信託、債券等風險相對較小，收益卻比存款利息高得多。這樣做是不是相當於你每個月都有除了固定收入之外的收益。

2、激進的話，可以選擇投資做生意。你想想，現在私營企業，小業主從銀行融資有多困難，利息有都高，你現在有現成的一筆錢，為什麼不試著去做一些小生意呢？還可以選擇投資風險高收益高的股票、基金等，一輪牛市下來，也許可以有2到5倍的收益。

3、實在不行，你就多關注下悟空問答。在悟空問答上，有很多專業人士在回答網友們提出的，有了一定的閒錢，做什麼投資好，相信總會有一款適合你的項目，讓你實現資產的增值保值！

原界七里香

4.99%

目前我國的房貸利率簽訂一般都是上浮（下浮）5%、10%、15%......按照5%的差額不斷累積上去的,如果你的貸款利率為4.99%，那麼你的貸款期限應該為1-5年期的，因為一到五年的基準貸款利率為4.75%，4.99%約為基準上浮5%。而其他兩個期限（1年期、五年期以上）的都無法匹配4.99%。

兩者的利息差

4.99%的貸款利率，以最長的五年計算，我們假設貸款100萬元，那麼等額本息的還款方式下，總利息約為13.2萬元；等額本金（每月還款金額遞減）的還款方式下，總利息約為12.68萬元。

5.45%的存款利率，100萬元的五年利息之和是多少呢？100*5.45%*5=27.25萬元。

單從利息上看，存款的利息遠遠高於貸款的利息，應該存款更好。

正常情況下，我們都知道貸款的利息肯定會高於存款的利息，但是為什麼上述計算出來的結果卻是反過來的呢？這是因為無論等額本息還是等額本金，你每個月的還款金額都包括部分本金，歸還掉的本金並不計入下一期計息，隨著每期本金的下降，你的還款利息是越來越低的，最後一期本金甚至只剩下1萬多元；而對於銀行存款而言，你的本金卻一直都是100萬元，這就是為什麼存款的利息會高於貸款的利息了。

是否要提前歸還？

無需提前歸還，特別是等額本息的情況下（等額本息前期主要歸還的是利息）。銀行的房貸計息規則跟借唄的計息規則是一樣的，每期的利息是按照剩餘的本金計算（跟信用卡分期的計息規則不一樣，信用卡分期的計息規則是每期歸還部分本金，但是每期的計息都是按照最初的本金額進行計息，而不是剩餘的本金計息）。

所以說5.45%的存款利率情況下，不要去提前歸還你4.99%的房貸利率，特別是貸款利率為公積金貸款的3.25%，這個利率更是絕無僅有的，提前歸還，等於得不償失。

此外不提前歸還，一旦有好的投資機會，你還有機會參與，而提前歸還了，則什麼參與的機會都沒有。當然瞭如果貸款利率遠高於存款利率（比如你的貸款利率超過6%），那麼就建議你提前歸還了，畢竟目前穩妥的投資要超過6%的並不多。

鯉行者

看一筆資金的投入是否合理，需要依照“投資回報率”來進行判斷。

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（1）選擇五年期銀行存款

假如我們擁有 100 萬的資本，選擇銀行的五年期存款，利率為 5.45% （就目前來說，也只有民營銀行的智能存款產品能夠達到這樣高的收益率），那麼五年連本帶利所獲得的資金為：

100萬 * 5.45% *5 + 100萬 = 127.25萬。

簡言之，選擇五年期銀行存款到期後本息合計能夠達到 127.25 萬。

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（2）選擇投資房產

使用 100 萬的資金貸款 100 萬買一套價值 200 萬的房子，即便是按照2019年的五年期貸款基準利率 4.9% 進行計算，20年還款週期連本帶利一共需要歸還：

根據房貸計算器的計算結果我們可以直觀地看出，貸款100萬，20年連本帶利需要歸還約 157 萬。對於這筆投資來說，總共的開支為：100 + 157 = 257 萬。

房子不同於固定的銀行存款，它是可以出租的，也是可以賣出變現的，所以在計算這個結果的時候我們需要把每個方面都考慮在內。

1、房租

一般而言 100 平米的房子在二三線城市的租金在一月 2000 元的區間，假使我們出租 5 年後考慮脫手賣出（很多城市房產限購五年），那麼所獲得的租金總額為：

2000元 * 12 * 5 = 12 萬

2、賣出房產

房子最根本的獲利來源還是脫手賣出後所得到的資金，那麼以怎樣的衡量標準來判斷這套房子究竟能夠賣出多少錢就顯得尤為重要了。網上對於未來房價或漲或跌的討論未曾間斷過，未來房價的走勢也存在很大的變數，不論是在宏觀調控、家庭資產還是經濟基本面上。

我們採取一個折中方法，假設 5 年間房子價值不漲也不跌，那麼順利賣出房子後能夠獲得 200萬的資金。

這筆房產的投資買賣獲利情況為：-100萬（本金）-157萬（貸款與利息） + 200萬 + 12萬 = - 45 萬

也就是說：假設房子的價值不變，仍舊是隻值 200 萬，總體的獲利為 - 45 萬。

總結

房產投資的邏輯還是基於房子不斷上漲的基礎之上，假如房子不升值，其收益率遠不如銀行存款，甚至低廉的租金都沒辦法償還房貸。

如果有多餘的閒錢還是提早還貸為好，能夠省去不少的利息，一定程度降低持有房子的風險。

浮雲視界

存銀行！為什麼這麼說呢？因為存款的利息比房貸的利息高啊，而且高大概10%左右，所以選擇存銀行更划算。對於有房貸的朋友，經常會遇到一個問題，就是當自己買房子以後，手頭寬裕了，到底是提前償還房貸還是用來做投資理財呢？

選擇的標準其實就是看你投資理財的收益率和房貸的利率相比到底是誰高誰低，很明顯銀行存款的利息達到了5.45%，而房貸的利息才4.99%，所以兩者之間是有利差的，這個利差就是你的收益，差不多是0.46%的利差（5.45%-4.99%），如果是10萬元的貸款，每年的利差收益差不多是460元，5年時間就是2300元，這個數字不是很大，但是如果你是100萬的貸款，那麼每年的兩者之間的利差收益就是4600元，5年的時間就是23000元。這筆數字還是比較客觀的，可以買幾個蘋果了。

第二個判斷的標準就是你的還款方式，通常有等額本息和等額本金兩種方式，如果是等額本息的方式，每個月的月供是一樣的，但是早期主要是償還利息，比如第一年的月供中，70%償還的都是利息，在這種方式下，你在早幾年開始提前償還比較有利，但是如果你已經償還了多年了，再去提前償還，意義已經不大了，因為利息已經償還比較多了，剩下的都是本金。如果你的還款方式是等額本金，這種方式的月供是每個月遞減的，但是月供中的本金都是相同的，這種按揭方式是你什麼時候提前償還貸款都是一樣的。因為在月供中每個月償還的本金都是一樣的。

總結：是否提前償還房貸，首先要考慮你的房貸利率和你當下穩健的投資理財（以銀行的投資理財為標準，因為風險要小點）收益率相比誰高誰低，房貸利率高，那就選擇提前償還貸款，反之就用來投資理財。第二個參考標準就是你的按揭方式，如果是等額本金，什麼時候提前償還都是一樣的。如果是等額本息那麼，越早提前還房貸越有利。

壹號股權

如果僅想著把錢存進銀行5年期定期存款，以此來獲得5.45%的收益率，那麼還是建議還房貸吧！別想的太多，銀行可能做虧本生意嗎？

中大型商業銀行5年期存款利率一般在3%-4.5%左右，遠達不到5.45%。5年期存款利率能達到5.45%的只能是小型商業銀行，比如農村信用社、民營銀行和小型城商銀行。

然而小型商業銀行存在較大的信用風險，比如最近包商銀行因信用風險被央行和銀保監會接管，濟南農商行又爆出舉報30億資產損失等，其信用風險不言而喻。

雖然在一家商業銀行存款本息低於50萬受《存款保險條例》保障，但是買房資金又豈止50萬？何況到時真正賠付的時候手續復不復雜，以及具體到賬時間是無法判定的。

也就是說你的房貸利率能達到4.99%，必然是來自於中大型商業銀行，而不是來自小型商業銀行。小型商業銀行5年定期存款利率能高達5.45%，那麼期5年以上貸款利率必然在5.45%之上，銀行並不會做虧本生意。

其次，5年定期存款存在流動性限制，如何償還每月的房貸月供呢？其必然在這5年不能支取的前提下保證一定資金的流動性，而一旦將部分資金作為五年還款準備資金，非全部資金存5年存款，那麼其總體收益率是達不到5.45%的，仍然在4.99%以下。

而如果選擇小型商業銀行智能存款，同樣存在類似的風險，首先智能存款產品類型為創新型現金管理類產品，並非銀行真正意義上的存款。其只能保證本金不受虧損，但並不保證流動性和收益率，比如集中過度可能無法變現，再比如網商銀行的定活寶它的利率不斷下調，造成長期的利率沒有短期的高，或者說只是畫了一個餅罷了。

貨幣基金投資對象主要也是銀行存款和國債央行票據等，人家拿《存款保險條例》說事兒嗎？然而，貨幣基金的流動性是強於智能存款的流動性的，也以致收益率不如智能存款。

因此，別將智能存款當成真正意義上的存款看待（創新型現金管理類產品），投資此類產品時要謹慎。而投資5年定期存款，存在資金流動性缺陷，可一旦為流動性做準備，總體收益率是達不到5.45%的，也通常會低於4.99%。

如果存款的收益高不夠貸款利息，那麼還是省省吧，別去承擔風險的同時還折損。

關鍵字: 房貸 財經 銀行