在邯郸，房地产项目怎么投

邯郸片区投资策略建议

一、城市概况

邯郸市位于河北省南端，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城和中国成语典故之都，国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的大城市。全市现辖有6个区（丛台区、邯山区、复兴区、峰峰矿区、永年区、肥乡区）、1个县级市（武安市）、11县（涉县、磁县、临漳县、成安县、魏县、广平县、馆陶县、鸡泽县、邱县、曲周县、大名县）和2个省级开发区（冀南新区、高新技术开发区），市区总面积12073.8平方公里，市区总人口1054.70万人；主城区面积2661.83平方公里，主城区人口367.42万人。

二、城市发展规划

主城区规划发展方向为：东扩、南连、西移、北延、中优。2016年9月30日，邯郸撤县扩区。其中，东扩和北延已将肥乡区与永年区纳入主城区，南部已与冀南新区连接。城市规划轮廓基本显现，下一步将打造以现主城区与东部新区为双核，以周边县域为辐射卫星城的都市核心区。

三、城市房地产投资发展情况

（一）历史沿革

1、2007年以前

极度不规范，有资金实力或政府资源的投资者疯狂投资房地产。土地获取基本靠协议出让或暗箱定向操作。

2、2007年——2014年7月

市场逐渐规范，08年金融危机影响甚小。品牌房企开始进驻（荣盛、美的、隆基泰和、恒大）。

3、2014年7月——2015年8月

急转直下，冰冻期。民间借贷爆发，大部分地产资金链出现问题。

4、2015年8月至今

市场逐渐回暖，到16年市场已基本复苏，销售火爆，至今仍高烧未退。

（二）现状布局

目前，邯郸主城区房地产市场基本由已进驻的几家品牌房企（碧桂园、荣盛、美的、恒大、隆基泰和等）和当地较大房企（万浩地产）占据，其他地产商零星布局或退居下县。整体布局呈现“中东为主、南北为辅、西部及下县极少”的局面。

碧桂园

荣盛

美的

恒大

隆基泰和

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（三）土地成交数量与价格

四、深耕发展战略建议

综上及个人经验综合，总结建议如下：

总述：两条战线拓展，短中长及远景战略布局。其中，两条战线指主城区与下县“劳斯莱斯”项目双重并举；短中长及远景布局指依据公司发展将项目及所属行政区域细分。在主城区内，跟随城市主要规划发展方向，以“中东为主、南北为辅、西部策略投资”为战略方针；在下县，以地产市场较好、土地指标充裕县为重点，其他县做中长线发展分出轻重缓急。

（一）短中长及远景项目

1、短线项目

收并购、股权合作及招拍挂项目。强县“劳斯莱斯”项目（峰峰、磁县、武安、涉县）。

2、中线项目

政府勾地、破旧厂房改造、主城区内破产企业、跨界合作项目。除上述四县外的“劳斯莱斯”项目。

3、长线项目

一二级联动、旧城与城中村改造项目。

4、远景项目

根据城市规划方向及轨道交通沿线布局，实现公司的久远发展。

（二）组织架构建设

目前邯郸拓展团队专业水平较低、拓展思路不清晰、执行力不够，未能有效形成合力。建议重新梳理组织架构，增加专业人才，形成一条主线，各司其职，目标明确，执行到位的局面。打造一支职级可分、能力无差的队伍。

（三）具体工作方法的建议

1、土地信息收集（专人负责）

每天对中国土地市场网、中国国土资源报、邯郸日报、邯郸产权交易网进行监测；定期对各级储备中心拜访，搜集新储备土地和拟储备土地。

2、主动找地（分小组进行）

沿城市每一条道路进行扫街，对任何有空白土地、破旧厂房、老旧小区、停滞工程等进行登记、汇总、分类（形成图文件）。按照既定拓展战略，将各土地分级，找到土地主，按级别轻重缓急进行接洽、谈判。无论谈判结果，均将项目资料归档收藏，并定期与各土地主联系，保持温度。

3、定期梳理，待变（全员讨论）

将土地信息、归档信息按照短中长远景分级保存，定期梳理。根据时间或其他因素的变化随时调整级别。等待某因素的变化带来的机会。

4、定期汇报，责任到人

所有项目信息需汇总到领导人，由领导人分派项目跟进人。规定时间进行项目进展汇报。汇报内容至少需要“目前进展、目前卡点、解决办法”。解决办法会上讨论并形成决议，由跟进人按决议继续推进。

5、内部各线条有效沟通

在项目跟进过程中，跟项目各线条人员保持有效沟通。