近日，樓市“金九銀十”變“銅九鐵十”的新聞頻出，部分城市去庫存壓力大，近期樓市情況真有這麼慘嗎？我們先一起看看案例，一起來和小麥分析分析。

北京庫存創新高，杭州頻頻“流搖”

作為一線和新一線很有代表性的城市，北京和杭州最近都苦於庫存壓力大。我們都知道，在北京，二手房是最能反映市場情況的。貝殼找房的數據顯示，北京掛牌在售二手房房源數量明顯增加，達到了9.7萬套，但交易上卻是量價齊跌，9月二手房的網籤量同比下降近四分之一，市場處於低溫狀態。專家認為，樓市“銀十”很難再現，市場的低溫態勢可能持續到春節前。

在這種情況下，買賣雙方的預期均有下降，新入市的業主和客戶開始減少，部分購房者觀望情緒加重，二手房市場的議價空間正在加大。

9月北京鏈家客戶成交週期環比延長5天至89天，為2017年以來的最高值；房源成交週期保持在100天的高位，業主繼續選擇降價促成交，調價中降價比例增至90.5%。

不僅北京二手房市場熄火，杭州樓市在前兩年也出盡了風頭，但是今年的情況卻和往年大有不同。據錢江晚報，統計杭州7-9月的搖號情況發現，共產生了82次流搖，24個樓盤中籤率高於50%。其中，改善型樓盤的報名人數分化明顯，個別樓盤銷售情況很不理想。

下半年以來，杭州二手房市場行情冷淡，成交量持續下滑，掛牌量則是一路上漲，業內人士估計，後市一段時期內，或許將迎來輕微量價齊跌的情況。

近期樓市真的低迷嗎？

北京、杭州的二手房市場低迷，跟新房供應量大有一定的關係。今年以來，北京新建住宅市場供應井噴，特別是限競房成市場主力，除了限競房的井噴供應外，中原地產首席分析師張大偉認為，北京樓市庫存嚴重積壓的主要原因還與信貸政策過嚴有關。“目前北京新建住宅庫存中，按照現有的普通住宅標準，大部分限競房已是非普通住宅，平均單套簽約金額530萬，基本都得按照首套房40%、二套房80%計算首付，這使得全北京市場整體陷入去化難的局面。”

張大偉表示，北京市場過去兩年土地供應高峰開始逐漸反映到住宅房源數量上，預計後續還將有大量項目入市，北京已經正式確立供大於求的基本面，購房者的觀望態度將更趨明顯。

再加上北京正忙著“疏解非首都功能”，2018年北京常住人口減少16.5萬，人口少了，房子多了，購房人向來搶房時蜂擁而至，市場冷淡下來，又有很多房子無人問津。

杭州的供應量更是不少，中指研究院數據顯示，土地市場正逐漸趨於理性，但杭州仍是房企追逐之地。從房企的角度來看，杭州實在是一座值得投資的城市，近年來，在經濟發展、人才政策吸引下，人口快速湧入，前九月，杭州賣地收金近2223億元，高居城市榜首。這些地，最終都將轉化為鱗次櫛比的高樓，等待售賣。

新房大量入市，二手房的市場自然要冷淡一些，而且房企進入年終衝刺期，大部分房企四季度面臨全年指標的壓力，將會把主要精力放在推盤出貨上，營銷力度不小。有的發力搞“贈送”：送車位、送精裝修、送家電等各種方式搞促銷；有的樓盤簡單粗暴直接打折銷售。

中原地產肇慶公司策略研究中心總監朱偉德表示，當前政府要求樓市以“穩”為主，既不能升也不能降，對於一些不利於市場穩定的情況，政府出面干預的情況會越來越多。

樓市拐點已經到來了嗎？

僅從部分城市的近期狀況無法推論全國房地產市場是否到達拐點，但是現在人們對於買房這件事越來越謹慎了是真的。

樓市有沒有拐點，很大程度上也依賴於政策導向，總體看，2019年房地產調控的密集程度達到了歷史新高，僅9月，單月全國房地產調控政策發佈次數高達48次。調控的大背景是房住不炒，在房住不炒的前提下，因地制宜、因城施策、分類調控，各地可充分考慮本地房地產市場狀況制定政策。如今樓市，“穩”是前提，大漲肯定不是穩定，但是大跌同樣也不是穩定。

在這樣的背景下，如果真的是剛需，急於買房，可以結合自己所在城市的情況，看看有沒有合適的上車機會，趁著年末房企有壓力，上車才更容易。而且如果是庫存多的城市，房企都在發力，房東出手二手房也是很有壓力的，剛需購房者也可以有更大的議價空間。

看完文章，你覺得樓市的拐點來了嗎？你覺得剛需可以上車了嗎？歡迎在評論區裡和小麥討論，記得關注小麥理財~每天科普一個財經知識，從此理財達人就是你！