【要點】
林語堂說：世界大同的理想生活，就是住英國鄉村的房子，用美國的水電煤氣設備，聘箇中國廚子，娶個日本太太，再有個法國的情人。現實一點，如果排除那些低級趣味的成份，我們現在的日子距離這個理想並不算遠，水電煤氣、衣食住行、吃喝玩樂，就算跟發達國家比，也差不到哪去。
除了房子，林語堂的理想可是“英國鄉村的房子”。出門就是一片無際的曠野，回屋就有噼啪作響的壁爐，管家就在旁邊站著，一口地道倫敦腔的：May I help you sir……。再回頭看看城裡的房子，那簡直就是圈養與放養的區別，差距不是一般的大。
城裡人多，沒這麼多地方，想要住上理想中的房子，只能到鄉下去。問題來了，城裡人可以到農村買大宅子嗎？有一陣子，出於各種動機，因為各種原因，很多人都想到農村去買房子，後來的情況大家也知道，大量與之相關的糾紛出現了。
【案情】
朱某是某村民小組的村民，村裡分給他家一塊宅基地，他在上面建了一座兩層樓房用於居住。農村的房子，大多都是這樣建起來的，宅基地不要錢，是村裡無償劃分的，房子是自建的，通常都很大，有個院子，但不那麼好看，沒什麼現代化的設施。
吳某也想帶著家裡人住到朱某所在的村組，但他卻不是這個村集體組織的成員，沒有獲得宅基地的資格，於是他想到了買現成的房子，然後就找到了朱某。兩人一合計，事情就談成了。2016年4月22日，朱某與吳某簽訂售房協議，朱某將自家的房屋出售給吳某，售價7.5萬元。按照協議，朱某交付了房子，吳某給了房款，帶著家人住進了那座兩層樓房。
關於這宗交易，兩家人都沒意見，但村組卻不這麼看，他們認為這宅基地的所有權是村裡的，朱某無權自行處置。村民小組將朱某和吳某兩人一起告上的法庭，要求確認他倆簽訂的售房協議無效。
【裁判】
高郵法院界首法庭劉玲法官主審這個案件。
劉玲法官認為：農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
被告朱某與吳某等簽訂的房屋買賣協議雖然是雙方當事人在平等、自願基礎上籤訂，意思表示真實，但因被告朱某賣給吳某及其家人的房產，系屬於農村宅基地上建造的房屋，朱某將房屋出售給吳某時，該房屋所在的宅基地在事實上也隨房一併轉讓。
但因農村村民對農村宅基地只有使用權，沒有所有權，吳某購買房屋時，也不是該村集體組織成員，因此朱某與吳某簽訂的房屋買賣協議違反法律強制性規定，應屬無效合同。
據此，劉玲法官支持了村民小組的訴訟請求。
【解析】
隨著房屋價值的激增和城鎮化建設的推進，涉及農村房屋買賣合同的案件大量增多。涉案房屋涉及的利益巨大，難以調和，加之糾紛持續時間較長，又與特定身份關係、添附利益、歷史問題、政策變動等因素交織在一起，所以，這些糾紛通常錯綜複雜。
本案中農村房屋買賣合同已經簽訂，房款已付清，且房屋完成了實際交付，最終被認定為無效，依據是我國關於農村宅基地制度設計和農村房屋買賣相關政策法規。1999年以來，國家頒行了8個有關農村宅基地及其建築物房屋流轉方面的法律文件，其中核心要義是：禁止城鎮居民在農村建房；農村居民建房要通過村、鄉鎮、縣三級同意或者批准；非本村村民購買農村房屋雖然尚無禁止性規定，但在司法審判形成的共識中，一般持否定態度。
所以，在目前的政策法律背景下，想要在農村建成大宅子，必須符合幾個方面的條件。首先你得是村集體組織成員，擁有獲取村集體分配宅基地的資格。其次，村裡按照一定的程序和條件，將宅基地的使用權分給了你。第三，通過村、鄉鎮、縣三級同意或者批准。
至於說，城裡人想通過買賣的方式取得到農村的房子，或許在英國可以，但在現在的中國，答案是：不可以。
案例報送｜界首法庭
案例編撰｜劉 玲
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