東方證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
保利地產(600048)
事件
公司發佈2019年前三季度業績公告，實現營業收入1117.9億元，同比增長17.8%；實現歸母淨利潤128.3億元，同比增長34.1%。
核心觀點
業績增速快於營收增速，盈利能力提升，回款加快。公司前三季度營收、業績分別同比增長17.8%、34.1%，毛利率和淨利率分別為35.9%和15.7%，較去年同期分別增長3.2和1.5個百分點。截至2019Q3，公司實現銷售回款3098億元，回款率為89.3%，較去年同期提升3.6個百分點。公司資產負債率為79.6%，扣除預收款的資產負債率為40.4%，負債結構合理。
銷售金額穩健增長，三季度積極補充優質土儲。公司1~9月實現銷售金額3467.7億元，同比增長14.2%，其中一二線城市銷售金額佔比75%；實現銷售面積2293.8萬方，同比增長13.3%；銷售均價15118元/平，同比增長0.8%。公司2019年前三季度累計土地投資金額996.0億元，其中一二線城市拿地金額佔比76%，與公司在一二線城市銷售金額佔比一致。拿地面積1493.0萬方，平均樓面價為6671元/平方米，新增項目84個，投資強度為28.7%，較2019H1提升7.7個百分點，公司在三季度把握窗口期積極拿地。
各項業務有序發展，保利物業分拆上市工作穩步推進。其中保利投資顧問加大與外部開發商的合作，累計覆蓋城市超過210個。商業管理業務以輕資產模式繼續推動管理輸出，新拓展14個購物中心、酒店和公寓項目。物業管理業務方面，公司於9月17日收到證監會出具的《關於核准保利物業發展股份有限公司發行境外上市外資股的批覆》，上市進程穩步推進。
財務預測與投資建議
維持買入評級，目標價16.72元（原目標價16.80元）。我們預測公司2019-2021年的EPS為2.09/2.60/3.16元。可比公司2019年估值為8X，給予公司2019年PE倍數8X，對應目標價16.72元。
風險提示
房地產市場銷售大幅低於預期。
利率上升超預期。
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