东方证券发布投资研究报告，评级: 买入。
保利地产(600048)
事件
公司发布2019年前三季度业绩公告，实现营业收入1117.9亿元，同比增长17.8%；实现归母净利润128.3亿元，同比增长34.1%。
核心观点
业绩增速快于营收增速，盈利能力提升，回款加快。公司前三季度营收、业绩分别同比增长17.8%、34.1%，毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%，较去年同期分别增长3.2和1.5个百分点。截至2019Q3，公司实现销售回款3098亿元，回款率为89.3%，较去年同期提升3.6个百分点。公司资产负债率为79.6%，扣除预收款的资产负债率为40.4%，负债结构合理。
销售金额稳健增长，三季度积极补充优质土储。公司1~9月实现销售金额3467.7亿元，同比增长14.2%，其中一二线城市销售金额占比75%；实现销售面积2293.8万方，同比增长13.3%；销售均价15118元/平，同比增长0.8%。公司2019年前三季度累计土地投资金额996.0亿元，其中一二线城市拿地金额占比76%，与公司在一二线城市销售金额占比一致。拿地面积1493.0万方，平均楼面价为6671元/平方米，新增项目84个，投资强度为28.7%，较2019H1提升7.7个百分点，公司在三季度把握窗口期积极拿地。
各项业务有序发展，保利物业分拆上市工作稳步推进。其中保利投资顾问加大与外部开发商的合作，累计覆盖城市超过210个。商业管理业务以轻资产模式继续推动管理输出，新拓展14个购物中心、酒店和公寓项目。物业管理业务方面，公司于9月17日收到证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》，上市进程稳步推进。
财务预测与投资建议
维持买入评级，目标价16.72元（原目标价16.80元）。我们预测公司2019-2021年的EPS为2.09/2.60/3.16元。可比公司2019年估值为8X，给予公司2019年PE倍数8X，对应目标价16.72元。
风险提示
房地产市场销售大幅低于预期。
利率上升超预期。
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