上週，深圳樓市“豪”風肆虐，榕江·天璽、龍華金茂府兩大豪宅營開樣開，招商·領璽、太子灣雙盤產品發佈。多達4個10萬+新盤齊刷刷亮相，這在深圳也極為罕見。

但這都不算什麼！週六晚間，嚴格地講是週日凌晨1時零3分，深業中城官微發佈的誠意登記人名冊，才真正讓人感覺到什麼叫豪氣逼人！

有自媒體統計並公佈了這份名冊，誠意登記者2794人，按500萬元/個誠意金計算，僅凍結的認籌資金就高達139.7億元；按房源192套計，登記人與房源比約為14.55:1，“中籤率”約為6.87%。

相關數據瞬間刷屏。有朋友轉發相關鏈接時感慨，“連買個蹲的資格都沒有”，這位朋友當天還再次轉發同一鏈接，順便調侃了一句，“為了增加土豪的中籤率，我忍住了沒去認籌”。

“貧窮限制了我的想象力”，不少人實實在在地被深圳樓市的“豪”氣震傷了。

在國內大多數城市的市場環境偏淡之際，深圳的表現可謂特立獨行。深圳，到底是怎樣的一個深圳？

實際上，熟悉深圳樓市消費力的應該都知道，深圳已經不是深圳人的深圳，而是全國人的深圳。尤其是在2019年，接連收到超出常規的紅利，使得深圳物業溢價預期驟增，吸引了各路資金前來掠食。其中或許藏有急需漂白的資金，對樓價的敏感度極低，出手快而狠。

這幾年，深晚一兵時評（公眾號ID：swyb1201）多次強調了包括供需矛盾尖銳在內的深圳樓市主要矛盾。現在看來，基本面未變，不同之處在於，有些矛盾越發明朗，表現更加尖銳。

這裡再進一步總結出三點，供大家參考：

城市價值向上&行政控價

今年，深圳收到超級大禮包，“全球標杆城市”目標令看漲派血脈賁張。而在深圳內部，以城市更新單元規劃、重大基礎設施工程和片區規劃為刺激手段，也在為樓價埋下上漲因子。更不用說眾多產業巨頭在深圳大展拳腳的“造人”結果。城市更新領域，200米/60層高住宅頻繁出現，已公佈的最高77層。就連羅湖口岸也在前幾天拋出氣勢恢宏的改造計劃。

這些彷彿就是一面面樓價上漲的大旗。一切都存在心理暗示，都是一種昭示。試問，在實體經濟不振，投資渠道狹窄，“暴雷”事件層出不窮的經濟探底環境中，還有什麼比投資深圳房產更讓人放心的？

商品住宅價格上漲似乎是唯一走向。但“堅決遏制房價上漲”令行政限價騎虎難下，深圳也得以成為國內唯一不再公佈月度新房均價的城市。

相比於內地城市，深圳房價已經很高。資金仍然蜂擁搶買，背後一定有合理的邏輯。藏不住的矛盾，欲“限”彌彰容易失態。

富豪搶籌&剛需無力

但從某種角度看，深圳房價似有脫離居民收入水平的徵兆，與有錢人的搶購行為形成又一大矛盾。

一方面，總價數千萬的豪宅形如白菜，誕生“5000萬蹲”現象；另一方面，真正的剛需產品也存在去化乏力的情況。即使是同一個片區，甚至是同一個社區，適合剛需或改善型置業的產品賣不過大戶型。

這裡隨便列舉一個。曾經風頭無兩的深圳灣瑞府，總價8000萬以上戶型秒光，而小面積戶型，即使單價和總價都低，但仍然艱難在售；前不久開盤的天健天驕、金眾麒麟公館，面積越大、單價越高的戶型越好賣。在豪宅區華僑城，新天鵝堡三期推出面積僅120餘㎡的“小戶型”產品，相比於前期天鵝堡動輒200、300㎡的戶型，銷售速度明顯放緩。

換言之，目前價位，剛需置業者基本無力承接。樓市中表演的，主角是土豪。

深圳人口欲奔3000萬而去，如果每個家庭都買住宅居住，如果沒有臨深承接，恐怕383.95米高的地王大廈都會被開發商納入城市更新標的了。所以，上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。政府應該在保障性住宅建設方面力度更大一點，步伐更快一點，同時收回伸向商品住宅市場的手，撤回人才房配建這座大山，讓市場的歸市場。

媒體導向&民心向背

這裡的“民心向背”一詞用的可能不妥，或不確切。畢竟，有人希望房價漲，有人希望房價跌，對樓價不可能形成一致的預期。但媒體輿論對房價走勢的影響的確很大，在深圳的表現，主要是推高。

資本逐利，媒體追熱，看起來無可厚非。但媒體（含自媒體、專家）對於結論的給出，多數不嚴謹卻是事實。開發商對涉及自身的信息和言論的態度，尤其是火爆、熱銷、售罄等政府曾經嚴令禁止的字眼，也有天壤之別。

在深圳，多數民企和部分過江龍對輿情的態度相當審慎，相信絕大多數媒體和自媒體都享受過協商刪文刪字的待遇，有些開發商為了避免成為出頭鳥，提前“打招呼”者有之，面對相關報道，不惜出動關係資源緊急跟進者有之。

但是大大咧咧、不聞不問者也不少，其中多數為國企或帶國企性質的房企。雖然相關人員也會面臨壓力，但大概與體制有關，事出後極速公關者不多，縱容了媒體流量的增長。因此，這類企業也容易成為媒體評說的對象，甚至成為負面報道“值得一撕”的口子。

這些矛盾讓一向樂觀的一兵也悲觀了。政策面、市場面、資金面，都決定了深圳樓市這些矛盾短期內無解！給大家的建議只有一個，有條件買房的抓緊，沒條件買的，別多想了，盯緊保障房，安心排隊吧。