人生總是處處充滿意外和驚喜，又暗藏風險。
眼看限價超低的“搖號神盤”陸續出清，地王盤紛紛上市，相信不少二手房東已長舒一口氣，“砸盤俠”終於消停了。
想不到，一下又跳出了3個超低價的“殭屍限價盤”。
所謂“殭屍限價盤”，就是預售證領出多年，多數人以為它早已清盤，實則有大量庫存的樓盤。
先是蕭山南部新城沉寂近兩年的光明·尚海灣，公示了最新搖號方案，總共545套毛坯現房，均價22800元/㎡。相比兩年前的備案價，反倒降了4千！
殺傷力更大的，是萬科剛接手的2個恆大樓盤——城市之光和名城博園。
準確地說，是原本屬於嘉凱城的樓盤。
2016年恆大入股嘉凱城後接手，2個樓盤旋即被凍結，導致一大部分房源的價格，仍停留在2年前水平，且都是“現房狀態”。
像濱江的城市之光，322套住宅，均價僅2萬1上下；勾莊的名城博園，815套住宅，均價只要1萬2多。
對比濱江4萬—6萬、勾莊2萬—3萬的二手房價，若仍按此價銷售，絕對瘋搶。
而且，因為預售證早已領出，這批房源還無需搖號。
現房、倒掛、無需搖號（尚海灣需要搖號）……對購房者自然是“彩蛋”，但對板塊二手房東和將上市新盤的開發商，卻是猝不及防的“黑天鵝”。
本已量縮價跌的二手房，還經得起這一波天量低價新房湧來的洪荒之力嗎？
三個“砸盤俠”的意外降臨，將會對南部新城、濱江和勾莊樓市，造成怎樣的影響？二手房東們又該如何應對？
南部新城：
根本不會有“萬人搖”
“均價比兩年前還降4千”的光明·尚海灣一出街，有媒體驚呼“會不會又是一個萬人搖”？
明顯不可能啊，你就當“萬人搖”約等於一個感嘆號吧。
你以為尚海灣是良心發現，才把原先26800的均價一口氣降到22800？那他還捂什麼盤，兩年前就好賣了啊！
事實是，參照周邊新房及二手房，22800才有出貨的可能性。
先說新房，前兩天我們在文章裡說過，南部新城是杭州新房潛在供應最大的板塊，沒有之一。
濱江碧桂園·臥城印象、德信碧桂園·印江南、德信金茂佳源府、綠城九龍倉桂語朝陽等7個已公佈案名樓盤，加上旭輝、禹洲2宗地塊，實際可建面積高達137萬㎡。
若按90㎡、125㎡戶型各佔一半計算，短期將有超1.3萬套房源待入市，踩踏不可避免。
而且，這幾天它們已開始將密集湧向市場。
就在尚海灣預售證領出不到24小時，濱江碧桂園·臥城印象也公示了搖號方案：高層均價25200元/㎡，剔除精裝，毛坯也就22000元/㎡，和尚海灣差不多。
昨天，跟臥城印象一路之隔的印江南銷售打來電話，稱項目快開盤了，毛坯均價2萬2。
這幾個盤離地鐵都有2公里上下，單價也差不多。尚海灣雖是現房，但臥城印象的開發商要大牌得多。再說，品質房企的現房是優勢，無名開發商的現房可能就是骨感了。
事實就是，面對周邊七八個競品的擠壓，尚海灣多賣一毛錢都不敢，還“萬人搖”？
不過，中介一直在宣傳這個盤很“超值”，倒是真的。
不少粉絲反映，周邊中介推尚海灣都一年多了，而且一直在賣25萬的號子費，最近降到20萬了，前兩天還在說搖號肯定搖不到。希望《層樓》粉絲沒有去繳這個智商稅的。
中介說尚海灣“超值”的主要理由，是它有非常大的一二手房價倒掛。
那我們來看一下，周邊二手房實時價格。綠都·四季華庭，前兩個月89㎡能賣到3萬2到3萬5。最近成交的一套22樓，89㎡單價變成2萬9。
10月中旬，恆大帝景90㎡既有1萬8有成交，也有2萬8成交。最高時，8月底賣到過3萬4。
再看成交量，今年6月至今，我愛我家在南部新城一共就賣了52套二手房。 單個樓盤月平均還不到1套。要知道，我愛我家能佔杭州二手市場半壁江山。
總體來看，一二手差價還有，但二手房量縮價跌明顯。
現在買入尚海灣現房，哪怕立刻賣出，稅費加中介費至少再加15萬，毛坯實際單價要到2萬5，差價只剩三四千。
但你確定，天量毛坯2萬2或精裝2萬5的新盤入市後，南部新城的二手房，還能撐在2萬8的高位？想想御景藍灣，被千套江灣城衝擊後，二手房價如何暴跌的？
現在尚海灣要考慮的，根本不是搖不搖得到，而是多久才能賣完。
而二手房東們，自求多福吧！
濱江：
碼農們的天降福利
相比之下，如果城市之光也要搖號，那“萬人搖”真是有可能的。
城市之光位於彩虹快速路與時代高架交叉口西南角，在濱江，位置算不上出色。但考慮到濱江新房奇缺，以及2萬1的絕對低價，絕對有套利空間。
跟它類似的次新二手房，如浦沿的錢塘玫瑰灣、綠城巧園等，今年實際成交價，都超過了4萬。
東側1.5公里內的南岸晶都和鉑金名築，成交價也有3萬5-4萬5；甚至往南1.5公里，過了冠山隧道的中興和園，也曾超過3萬。
城市之光方圓三公里內，多數是回遷房。連它們也不便宜。
像北面直線800米的長江小區，小戶型今年5月賣到過3萬。上月底同樣成交了一套81㎡，單價還是接近3萬。
回遷房價格高，主要也是房源太少。長江小區一共掛牌7套，濱江二苑一共才6套。原本買回遷房就是衝著戶型小，總價低，哪怕單價貴一點也沒關係。
所以，即便算上稅費、裝修成本，城市之光的價差，依舊非常可觀。
況且，322套房源中，90㎡以下戶型多達272套，還可做三房兩衛。雖然外立面看起來很平庸，還是可以秒殺那些回遷房。
在濱江剛需旺盛、房價高而新房又少的背景下，城市之光沒道理不被搶。
麻煩在於它可能不需要搖號，那麼最大問題來自於“如何買到”，隱形成本有多大。但無論如何，對周邊二手房還是會有一定打擊。
對於周邊即將上市的新盤而言，城市之光造成的影響會小一些。
沒錯，濱江最快可能入市的兩大新盤——中海•雲宸和保利•天匯，離城市之光都非常近，直線距離分別約1.1公里和1.7公里。
其中，保利•天匯成交樓面價28390元/㎡，並有36%自持；中海•雲宸成交樓面價更高，達34464元/㎡，自持13%。
從之前濱江金茂府的限價，大致可以預測，這兩個盤會賣到4萬8上下。
但兩者產品定位完全不一樣。兩個新盤戶型起步139㎡，典型的改善型豪宅，據說總價700萬起步，和城市之光完全是兩個客群。
總的來說，城市之光有可能是濱江碼農的“天降福利”，但對板塊價格體系攪動有限。
勾莊：
急速吸血周邊二手房、新房
名城博園和城市之光類似，被“凍”住的單價，也是低到讓你懷疑人生。
剩下的815套房源，毛坯備案價1萬2多。按90㎡算，總價僅100萬出頭，如今的杭州繞城之內，去哪找這樣的房子啊？
那麼，它和周邊二手房的價差，到底有多大。
兔博士數據顯示，早期已交付的名城博園二手房，88㎡小戶型，貴得能賣到2萬9；近半年，最便宜的一套，也要近2萬。
東側約1.2公里的逸居城，巔峰成交價超過3萬，上個月14日，一套86㎡小戶型，也還有2萬5。
再看周邊板塊，東側直線距離約3.3公里的大家•運河之星，一度賣到過3萬2，上個月回落到了最低2萬1。但1萬2的名城博園與其相比，優勢仍然明顯。
運河新城已亮相的博翠府，一直心心念念想賣3萬。再往東3公里的崇賢，地價都要1萬3。
不過，815套新房，規模可不小，對周邊二手房客源，將是一股巨大吸力。
原本，崇賢、運河新城一帶的供應就不少。過去一年多來，相繼出讓了10宗涉宅用地，加在一起可建面積
超85萬㎡。這些地塊，今年到明年將相繼入市。
名城博園就像一顆“重磅炸彈”，一旦入市，不光二手房加速低迷，就連運河新城新盤出貨難度也會陡增。
當然，本文探討的前提是，城市之光和名城博園，均按之前備案價入市。同時，這些房源全部是“限制性房產”，想要出售先得解押。
萬科接手後，目前還沒有具體銷售計劃。但從萬科收購杭鋼項目看，原價銷售的可能性較高。
今年上半年，萬科接手了杭鋼多個項目，其中的旭潤和府項目，跟名城博園情況非常類似。接手前，該項目已領出全部預售證，均價1萬1。
接手後，萬科並沒有重領預售證，還是按原價銷售，無需搖號。
由於當時行情還比較火熱，這批房源需全款購買，外加一個價格不低的車位。不知道，等城市之光和名城博園入市，又有多少隱形成本？
但我相信，在絕對低價面前，還是會有很多人，願意掏出腰包。
不過，城市之光還有5幢房源未領出預售證，近500套。這批房源，肯定按新申領備案價銷售，且需要搖號。唯一懸念，就是價格會備到多高？
但可以肯定的是，等到它們入市，必將掀起腥風血雨。
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