閒置土地的處理與土地使用權人的開發意願是否相關

閒置土地的處理與土地使用權人的開發意願是否相關

某市A公司於2012年通過掛牌出讓方式，取得一塊國有建設用地使用權，雙方簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》中約定開工時間為2013年7月16日，竣工時間為2016年7月15 日。2013年A公司因資金鍊出現斷裂，土地被法院查封一直沒有開發。2016年土地主管部門發現該地塊疑似閒置，啟動了閒置土地調查認定程序。但A公司答覆該地塊之前被法院查封，現在已經解封，正準備抓緊動工開發建設，由於該地塊已經閒置滿兩年，土地主管部門對其是否必須作出收回決定存在困感。問題在於：閒置土地的處理是否與土地使用權人的開發意願相關》？

解答

根據《閒置土地處置辦法》第14條規定，未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》， 無償收回國有建設用地使用權。閒置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。此外，《城市房地產管理法》第26條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但因不可抗力或者政府以及政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

從合同規定方面，《國有建設用地使用權出讓合同》規範文本中第32條約定，“受讓人造成土地閒置，閒置滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閒置費；土地閒置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權。”從約定中可以看出，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權的前提，是同時滿足土地閒置滿兩年和未開工建設，也就是說雖然土地閒置滿兩年，但是使用權人繼續開發建設了，出讓人不應再作出無償收回的決定。

綜上，根據《閒置土地處置辦法》第3條規定的閒置土地處置應當符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，遵循依法依規、促進利用、保障權益、信息公開的原則。筆者認為，無論是司法查封期間形成的閒置土地，還是其他情形造成的閒置土地，如果土地閒置已滿兩年，使用權人願意繼續開發利用，且符合當時的土地利用總體規劃和城鄉規劃，政府部門不應再作出無償收回的決定，應當允許其按照規定繳納土地閒置費後繼續使用土地。