最近，一直有人在頭條上問我，房價已經漲到這麼高了，國家也提出了要房住不炒，但是感覺房價還在漲啊，能不能買啊，房價到底是漲還是跌呢？
要回答這個問題，那就要首先搞清楚兩個問題：一個是，房價是怎麼漲上去的？第二個是，為何中央說房住不炒穩房價，但是為什麼各個地方為何還敢讓房價一直上漲？
1.首先，我們來回答第一個問題：房價是怎麼漲上去的？
我們都知道，房價在上漲之前，土地並沒有採用拍賣的方式進行供應。那個時候，在我們大家腦子裡，房子就是我們的家，房子是用來住的。各個地方需要蓋多少房子了，那就劃撥或者出讓多少土地用於蓋房子。由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋，建成後用於市場出售出租的房屋。房子蓋好了，就是成本價加一些利潤賣出去就可以了。所以，房價一直保持在一個穩定的水平。這些房子就叫做商品房，興起於上個世紀80年代。
商品房的價格=土地使用權取得費+住宅開發成本+住宅開發期間費用+利潤+稅金+住宅差價+其他費用。
土地使用權取得費是多少呢？
第一種情況：如果商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓 獲得國有土地使用權的，則：
土地使用權取得費=出讓轉讓費+拆遷安置費+有關稅費+其他費用。
第二種情況：如果商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，則：
土地使用權取得費=徵地費+拆遷安置費+城市市政基礎設施配套費+其他費用。
住宅開發成本是多少呢？
住宅開發成本=前期工程費+建築安裝工程費+設備費+附屬工程費+開發經營單位直接組織管理開發項目發生的各項費用（間接費用）+其他符合國家規定並與項目開發直接有關的費用。
住宅開發期間費用是多少呢？
住宅開發期間費用=開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用（管理費用）+開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用（財務費用）+開發經營單位為銷售而發生的各項費用（銷售費用）。
商品房的價格構成搞清楚了之後，我們再來看看那些成本是容易影響房子價格的，哪些成本是比較穩定得。
一般來說，建材成本和人力成本這些年來有一些上漲，但是總體上漲不大。那麼，這樣的話，我們就可以看到，商品房的價格公式中能夠影響房價成本的住宅開發成本+住宅開發期間費用+住宅差價+其他費用上漲幅度不大，無論如何也不足以讓房價翻番上漲。
結論1：住宅開發成本+住宅開發期間費用+住宅差價+其他費用不是房價上漲的推手。
那麼，如此一來，就剩下土地使用權取得費+利潤+稅金三項因素了。
我們都知道，稅金是根據稅基來的，稅基大稅金就大。因此，房價高，稅金大，房價低則稅金少。因此，是房價決定稅金，然後稅金在推高房價的。
結論2：稅金不是房價上漲的推手。
接下來再看看利潤。利潤=房子銷售的價格-房子建成之後的總成本（包括稅金）。如果銷售價格高但是成本也高，銷售價格低但是成本也低，那麼利潤就是比較穩定的。如果銷售價格高但是成本低，那麼利潤就會上漲；反之，則利潤下降甚至虧本。如果某個銷售商的利潤太高，那麼必然導致同時期該銷售商的房價高於其他開發商，那麼就難以銷售。因此，利潤一定是被控制在合理範圍內的，而不是隨意上漲的。
結論3：利潤不是房價上漲的推手。
如此這番分析下來，就剩下一個因素了，那就是土地使用權取得費。我們上面說了，土地使用權取得有兩種方式，一種是國有土地出讓轉讓，一種是國有土地行政劃撥。
商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，是完全產權商品房，也就是大家買賣的房子。這種類型房子的土地使用權取得費=土地出讓轉讓費+拆遷安置費+有關稅費+其他費用。商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，一般為小產權房，是難以上市銷售的。這種類型房子的土地使用權取得費=徵地費+拆遷安置費+城市市政基礎設施配套費。
上述兩種類型房子的土地使用權取得費差別很大：通過國有土地出讓轉讓取得的土地使用權，那麼需要交土地出讓轉讓費和稅金，恰恰就是土地出讓轉讓費和稅金導致了房價大幅度上漲。
因為，土地出讓轉讓費採取的是公開競價拍賣，並且是有底價和價高者得，拍賣所的全部歸地方政府所有。出讓轉讓費高，則稅金也高。所以，地方政府竭盡全力將土地使用權取得費做到最高價格，如此一來，水漲船高，房價也就漲上去了。
結論4：土地出讓轉讓費是房價上漲的推手。
2.接下來，我們來回答第二個問題：為何中央說房住不炒穩房價，但各個地方為何還敢讓房價一直上漲？
要搞清楚這個問題不難，其實就是利益在作怪。中央強調“房子是用來住的，不是用來抄的”，希望房價能夠穩住，既不出現大漲，也不能出現大跌的情況。
但是我們要注意的是，這句話有一個前提，那就是全國水平，而不是一城一池，因城施策，一城一策。大家有沒有想過一個問題：地方政府為何要推高土地出讓金呢？原因很簡單，地方政府沒有錢了。記得我曾經調研過蘇南比較富裕的一個鄉鎮財政收入情況，那還是6年多以前了。那時候，我就發現，這個鄉鎮財政收入70%左右都是依靠城投公司融資和賣地收入來支撐。地方政府的收入無非就是兩大塊：一個是稅收，一個是賣地，其他像罰款什麼的都不值得一提。稅收來源於實體企業。以前，大家經常聽說兩個詞：納稅大戶和外資企業。這幾年實體企業大家都知道哀鴻遍野，外資企業不斷車裡中國，地方政府的稅收哪來那麼多錢呢，何況收了還要上交？地方政府在稅收這一塊，一是企業都在哭窮，稅收不到那麼多了；二是沒有勁收，收了也分不到想要的那麼多。因此，就卯足了勁頭，盯住了賣地收入，一心一意、聚精會神地大搞特稿土地招拍掛，抬高土地出讓金。因為這些土地出讓金收入是全部進入地方政府口袋裡的。在某些人眼裡，我們這個地方有錢了，我們就可以搞出政績來了，官就可以升上去了。 還記得在房價低迷的時候，安徽合肥的一個市長曾經放言說買房就是愛國嗎？就是這個原因。
所以，這些人敢明目張膽地放任房價上漲，還說什麼漲幅在下降！漲幅再降，不也是上漲嗎？這就是明明國家提出了要房住不炒，但是感覺房價還在漲的真正原因。雖然炒房團希望房價上漲，開發商也希望房價上漲，但是這些人都沒有能力讓房價上漲，這些人只是真好站在了風口上，所以飛了起來。
3.時至今日，房子還能不能買，房價到底是漲還是跌
通過上面的分析，我相信大家已經看出來了，房價上漲的推手是什麼，誰希望房價上漲？
讓我們逆向思維分析一下：如果房價下跌會怎麼樣？清華大學教授魏傑已經說過了，穩定房價就是穩定金融，我在這裡就不在重複分析了，感興趣的可以到網絡上去搜一下魏教授的講話稿。所以，房價不能下跌，
房價下跌那麼穩金融就失敗了，就會發生系統性金融風險，這正是國家三大攻堅戰之一，當然不會讓系統性風險發生，也就是不會讓房價大跌。魏傑教授說，要讓房子降價很簡單，只要房產稅出臺就可以了。如果房價穩定不住，房產稅出臺的實踐就會推遲。我非常同意魏傑教授的分析，因為一切盡在掌控之中。不過，有一點是魏傑教授沒有分析到的，那就是：房價不能下跌不僅要穩定住金融市場，還要為房產稅出臺留一個比較高的稅基。我們知道，稅收的多少由稅點和稅基兩大塊決定的。房產稅的稅點不會太高，大家都估計在0.3-0.5%之間。這麼低的稅點，如果稅基不高，那稅收就不會高。因此，房價高了，房產稅的稅基就高了，可以收到的稅收就高了。
我大膽預測一下，房子要一直漲到房地產稅出臺那天才會停止（不包括N線城市和縣城以及鄉鎮）。
那麼，這樣說，如此一來，房子還能不能買房價到底是漲還是跌的問題就很簡單了。
4.我分認為目前，房子要分三類情況進行處理
第一類：房子多的人，要趁房產稅還沒有出臺，趕緊清倉出售2套以上的房產，以免到時候每年都要繳納一大筆房產稅。 有人可能要說了，到時候我把房產稅加到租金或者買房價格里面。那你可以得到那個時候試試看，人人都知道2套以上的房子在手裡會每年都有一大筆持有稅收的時候，誰還不買呢？你漲價，誰買你的二手房呢？要是說漲租，那你還是別做夢了。到那個時候，買新房才是王道。
第二類：房子不多不少的人，比如有兩套房的，建議繼續持有。因為房子漲價還沒有結束，到時候房產稅出來了，只有兩套的話，辦法多的是，可以分戶，也可以出售，也可以持有。無論哪種方式，都不會虧本的。就算是持有，成本也不會太高。也可以在今年下半年果斷出手，但是前提是你需要這麼一大筆錢，或者你有更好的投資。
第三類：沒有房子的人，那就趕緊出手買，建議買新房不買二手房。因為，房子還在漲價，並且會一直漲到房產稅出臺那天。如果你能等的話，可以等一等，最多到2020年下半年或者2021年上半年，房產稅肯定會出臺，到時候房價會下降30%左右。為什麼說是30%，而不是其他比例？因為，你看看，各大銀行房產抵押，都是按照房子評估價的70%放款的。也就是說，
房價下降30%以內的話，銀行不會虧本。銀行不會虧本，也就是說，不會發生系統性金融風險。關於防範系統性金融風險和銀行之間的關係，你可以看看魏傑教授的講話稿，也可以自己百度看一下，很簡單的，一看就懂。
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