地產公司在開發項目時，一般都採用邊開發、邊預售的方式從而實現提前回款。國家為了確保稅收及時入庫，會對先取得的收入進行預徵稅。待開發項目全部竣工、辦理結算後，再計算項目的實際應該繳稅額，辦理清算手續，多退少補。
預繳階段涉及的稅費包含：土增稅、企業所得稅、增值稅、增值稅附加、印花稅、房產稅。
咱們這次主要講土增稅、企業所得稅、增值稅。
01
增值稅預繳
按照財稅法規定，房地產企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
其計算公式為：
應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%，（一般來說，現在各房開一般計稅方法下適用9%的稅率。）
繳納時間：
一般納稅人應在取得預售款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。
02
土增稅預繳
同時根據16年70號公告，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵稅額：
計徵依據：
土地增值稅預徵的計徵依據=預收房款-應預繳增值稅稅款。
計算公式：
應當預繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預徵的計稅依據×預徵率
預徵率：
各地區按國家規定實行不同的預徵率，除保障性住房外，東部地區省份預徵率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%。各地根據不同類型房地產確定適當的預徵率，對未按預徵規定期限預繳稅款的，要加收滯納金。
繳納時間：
和增值稅一同預繳。
#舉例：甲房地產企業當期收到預售房款2000萬元，土地增值稅的預徵率為2%。應當預繳的土地增值稅稅額：
預繳的增值稅=2000÷（1+10%)×3%=54.55萬
預繳的土增稅=（2000-54.55）×2%=38.91萬
03
企業所得稅
根據國稅發[2009]31號規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
#舉例：某市某房地產企業2016年三季度取得預售房屋款項1000萬元，該市規定房地產企業預售業務所得稅的預計計稅毛利率為15%。分析：當期該房預收款項的毛利是1000×15%=150萬，應預繳所得稅150×25%=37.5萬
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