撰文=燕十三
上一週三亞人才政策在限購邊緣瘋狂的試探，這一週海南又甩過了一個重量級炸彈，誰都沒有料到，這一顆炸彈竟然如此猛烈！
2019年10月25日，海南省辦公廳關於印發《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》的通知，基本取消全省（除三沙以外）落戶限制；居民在落戶地無自有產權住房的，一律在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體落戶；取消農業戶口和非農業戶口性質區分，統一登記為居民戶口。
一石激起千層浪，有人認為借人才政策的放鬆救濟樓市之危機，穩定地產市場秩序；也有人認為，海南省終究難逃宿命，已經成為一個地產沼澤。
海南為什麼最先頂不住，要從人口政策對於樓市進行“金蟬脫殼”？通俗一下來講，資金不夠了！土地成交快速下滑，銷售業績快速下滑，人口引進快速下滑。
其一，地產調控不允許出頭鳥，必須堅持房住不炒，因此，想要在政策上解套，考慮通過放鬆“人才引進”的口徑和落戶門檻，變相刺激地方樓市。
其二，全國各地都在搶人，海南就算口子再放大一些，也不過是增熱點，而且搶奪人口還呼應了城鎮人口轉移，可以說，是呼應了國家政策層面。
於是，海南就出現在全套封停之後，又通過人口政策引進，先落戶後撤退，總而言之，先把房子賣出去，收回一些財稅，穩定城市運轉。
海南省的房地產問題一直都存在，1993年海南樓市一觸即潰，其最根本的原因，就在於購買力不足，接盤者有限。
1993年，海南省庫存量太大，因為缺乏詳實庫存統計，但兩萬多房企參戰，新房開發不斷激增，呈現泰山壓頂之勢，於是，遭政策打壓立即崩盤！
海南省有多少人口？全省常住人口只有934萬，不足一千萬，與西安還有一定差距，也就相當於西部省會城市。
在2018年4月份限購以來，全海南省住宅進行全面限購，導致外部客流進不來，內部客流沒有購買力，於是，市場出現封閉，一大批置業顧問開始轉行搞旅遊、賣紅酒或者自礦泉水......
但事實是，話放得越狠，最後哭得越慘，五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態區市縣建設住房只能面向本市。海口、三亞、瓊海，要提供五年個稅或者社保，也就是60個月！
很多人暗自揣摩，海南如此狠辣限購，一定是在蘊藏大招，海南或將建立自貿港， 要消除海南省對房地產經濟的依賴。建設一個實體的經濟，首先要控制好房地產泡沫，避免經濟沒發展起來，房產反而被炒作起來。
於是，一次“自殺式認錯”被解讀為高大上的政策高招，但最終海南省人才政策落地，基本取消全省落戶限制，一切真相大白。
2016年海南省銷售量達到1600億元，讓不少購房者喜極而泣，原來海南投資還有希望！
但好日子還在後頭，2017年海南省商品房銷售量達到巔峰狀態，銷售金額超過2700億元，同比增幅82.1％，海南省商品房銷售面積2292.61萬平方米，同比增長52.0％，商品住宅庫存去化期從2015年的45個月，下降到2017年底11個月的合理區間。
於是，這一片面孔純淨的沼澤再次吸引了一大幫大佬進駐，例如恆大許老闆、融創孫老闆，不僅在海南省上演了1600億元修建人工海花島，更有齊天大神一口氣收購十餘個項目。
但問題並不在資本運作，反倒是政策狂風鄹雨，突然之間的限購，一時間讓市場集體入冬，一個本地沒有消費力的市場，全靠外部輸血給養，其本身的造血能力十分可疑。
當然，這只是說城市層面，並非質疑海南的文旅資源，更不是質疑海南省在接下來的樓市中還有充足的韌性。對於海南這樣一片風水寶地，我們有理由相信，能挺過一次兩次軟蹦，即便是三四次，也影響不大。
但我們一定要搞清楚海南省的特殊性，在海南轄區內一部分縣級市場，房地產和衍生品納稅相當於城市的九成財稅。
但國家的大政方針是“房住不炒”，這是一個鐵打的主旋律，不會因為海南房地產一家獨大，就放鬆這一初心。
於是，在覺悟高燃之下，海南省住建廳主官表示，目前海南房地產主要任務從去庫存轉向調結構，未來將堅持建多少賣多少，決不當“房地產加工廠”。
於是，2017年-2018年海南省掀起了轟轟烈烈的限購政策，讓資本進入房地產無處遁形，讓購房者無法逾越限購的天塹，在媒體彈冠相慶之下，海南省終於出現了一些狀況，觸目驚心！
第一跌，2017年開年成交火熱，2-4月海南銷售面積為1959.01萬平方米，同比增長99.27%；受414海南限售政策所限，成交斷崖式下跌，房地產投資開發增速放緩，樓市後市成交量回落。
第二跌，2018年4月海南實施全域限購，全省境內房地產開發投資下降16.5%，此外，2018年全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。
第三跌，2019年三季度海南省開發投資同比下降28.1%，房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%，房地產數據仍然是斷崖式下跌。
省長沈曉明稱，相當長一段時間以來，海南的房地產佔到投資和稅收各50%左右，有的市縣高達70%，可以說，海南省對於房地產的依賴，是全國獨一份。
此前，一直有網友叫囂，“地產不死，實業不興”！海南島地產真的崩潰過，但也沒見到實業啟動，可見二者關係即便是有，也不是鐵打的邏輯。
要知道都處於樓市漩渦之中，那風頭正盛的西安會出現這種情況麼？
想要走海南的老路，西安恐怕沒有這個機會！關於這個問題，我們在《 》反覆強調了三點：
其一，西安土地資源緊缺，本就供應不足，指標還被集中給了港務區，拿地太難。其二，西安庫存量不到七個月，比北京上海還要低，還不至於滯銷；其三，全國樓市銷量下降排名之中，西安屬於中上等。
西安掀動了搶人大戰的高潮部分，但卻在巔峰狀態之下，被政策截斷，好的一點是，西安的購買力始終勉力維持，無論是人口政策，還是民營經濟刺激，都反映西安沒有其他城市那麼慘絕人寰。
但我們要強調的一點是，人口政策為了驅動城市化發展，不是樓市的減震墊，更不是稀釋毒液的水池子！儘管七十年來人口資源一直是我們承擔風險的法寶之一，但資源終有盡時，血管終有枯竭，還是要小心爛賬纏身。
趕在人口資源無法被擠出紅利之前，一定要想好解決方案，不要寄期望於野火燒不盡春風吹又生......
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