市場冷，土拍冷，就算是房企扎堆，炙手可熱的舊改，也遭遇了滑鐵盧。
剛剛，據房產君收到的獨家消息，備受關注的廣州番禺石壁一二三四村全面改造項目招商，因相關報名企業資質審核問題，難以形成有效報名，本次招商沒能按照預定流程進行，廢標。
目前官網已經公示。
而原定於今天舉行的投票大會，也因故沒有舉行。10月29日9：30分房產君在番禺石壁街行政服務中心時，現場空無一人。
此外，原定於10月22號公示的候選企業，在村民也沒有貼出相關的信息。
︳ 石壁村原定招商現場
按照招商文件內容，番禺區石壁街石壁（一二三四村），東至東新高速，南至南站核心區石洲路，西至武廣客運專線，北至南大幹線，在冊總人口為9337人（截至2017年10月31日），處於廣州南站商務區範圍之內。
該項目改造範圍的總用地面積約為104.8公頃，總投資金額約120億元人民幣，包含了前期費用約1990.9萬元。
︳廣州南站航拍
橫屏看，更香，更清晰
地處廣州南站商務區核心，堪稱“皇帝女”
如此核心地段，可謂寸土寸金，招商主體有足夠的底氣，對企業、產業引進以及權益分配上均提出高要求。
這也意味著，企業需要讓更多的利益給到村裡。
︳ 石壁村招商公告截圖
具體我們來看下細節：
其一：復建權益分配。
報名的合作企業響應其對村集體復建物業享有使用權的權益分配方案時，本招商主體（石壁（一二三四村））的分成比例不得少於50%；報名的合作企業可以基於本招商主體最低分成比例讓讓利，物業所有權歸村集體。
同是番禺的南浦村舊改，村可根據企業提供方案選擇：
1）物業所有權分配，村的分配比例不低於45%，不高於50%；
2）物業使用權分配，村的分成比例不低於35%，不高於40%；
其二：土地佔用費。
首年合計8865.52萬元，自簽訂《合作框架協議》後五日內支付，遞增比例為每年10%。
而番禺南浦村舊改，土地佔用費首年為4500萬元，遞增比例為每年10%。
村集體
第一、二年
第三、四年
一村
3389.8萬元/年3728.78萬元/年
二村
2051.32萬元/年2256.45萬元/年
三村
1929.4萬元/年
2122.34萬元/年
四村
1495萬元/年
1644.5萬元/年
備註：每兩年按照10%的比例遞增，以此類推
其三：保證金：4億+16億銀行保函。
其四：文件還對村集體復建物業提出產業及稅收要求。
對於地鐵口500米半徑範圍的區域，重點引進總部經濟、IAB、NEM、會展經濟、現代金融、現代商貿、現代服務、高端裝備製造、“互聯網+”、文化創意等產業。
日後新開設地鐵站口將自動列入此片區，有關產業導入參考開通地鐵站前所在片區的產業類型。納稅強度要求如下：
竣工驗收合格之日起
物業類型
納稅強度
滿2年商業
≥1000元/平非製造業工業
≥1000元/平製造也工業
≥50萬元/畝滿4年
商業
≥1200元/平非製造業工業≥1200元/平製造也工業≥60萬元/畝
其三：地鐵口500米半徑範圍以外的其餘區域均屬廣州南站—萬博—中心城區—西北片區，重點引進
高端服務業、IAB、NEM、醫療健康、現代服務業、高端裝備製造、“智能+”、“文化+”、燈光音響等產業，以及總部經濟等。納稅強度要求如下：
竣工驗收合格之日起
物業類型
納稅強度
2年
商業
≥800元/平非製造業工業
≥800元/平製造業工業≥50萬元/平4年
商業
≥1000元/平非製造業工業≥1000元/平製造業工業≥60萬元/平
如競得合作企業引進的招商項目達不到上述年度納稅強度要求，由競得合作企業負責按納稅差額向招商主體交納違約金，用於村集體公共事務管理。
一系列條件下來，各位看官應該也能明白，能滿足資金以及產業引進要求的企業，並不多。
實際上，從石壁一二三四村掛出的招商准入條件來看，乍看並不嚴苛，但是需要滿足和答應的條款頗多，對企業實力要求較高，非大咖不能取。
文件顯示，申請企業需滿足以下要求：
1、具有獨立法人資格的企業法人，具備房地產開發企業二級或二級以上資質；
2、實繳註冊資本金不低於5億元；
3、最近一年經審計企業總資產不低於200億元，淨資產不低於50億元；
4、銀行信用記錄良好，企業自有資金比例不得低於項目總投資的30%；
5、在廣州市工商、稅務、建設房地產等部門沒有重大違法違規記錄，也不存在工程“爛尾”或其他類似違法等情況；沒有出現嚴重的信用和信譽危機，沒有處於資產被接管或凍結狀態；
6、具備房地產開發經驗，參與競選企業在近五年內，其房屋建築面積累計竣工驗收超過300萬平方米；參與競選企業直接持股50%以上（含50%）的子公司的房屋建築面積可以累計計入該參與競選企業房屋建築面積的數據範圍；
7、不接受企業聯合體參與競選。
有企業報名，招商仍失敗
據房產君獨家瞭解到，本次番禺石壁一二三四村有企業報名繳納了保證金，但是因為相關資質預審出現問題，難以形成有效報名，導致流標。
這也是廣州啟動舊改公開招商以來，第一次出現招商失敗。
一年多以來，廣州公開招商30條村，改造面積2652萬平，相當於荔灣區行政面積，範圍之廣，可見一斑。
而約定投入金額1561億，可以為廣州再造六條地鐵新線，力度之大，前所未有。
這一次，舊改招商失敗，對於火熱的城市更新改造，無疑是潑了一盆冷水。
按文件，本次招商不成功，需要重新另行組織。
| 數據統計時間截止10月29日
廣州南站地區新規劃
新增3條有軌電車，10分鐘可到市中心
不知道是巧合還是有意安排，與石壁村舊改同步的是廣州南站的新規劃，政府大送政策禮包。
9月10日，《廣州南站地區控制性詳細規劃深化》開始進行環境影響評價公示，首次詳細披露南站地區將新增3條有軌電車線路；構建4條南站與中心城區快速連接的直達幹道，最快只需10分鐘。
| 廣州南站規劃圖
來源：《廣州南站周邊地區規劃修編批前公示》
具體是如何規劃的呢，我們慢慢往下看：
發展新定位：廣州IAB產業發展重要基地
廣州市的標誌世界最好的火車站之一
本次規劃區位於番禺區西部，規劃範圍為：
北至濱河路和東新高速公路交接處，南至沙灣象駿中學，西起陳村水道，東至新105國，總用地面積約36平方公里，涉及石壁街、鍾村街、沙灣鎮、大石街、沙頭街、洛浦街6個鎮街。
項目規劃建設用地27平方公里，規劃總建築面積3700萬平方米，規劃區內人口規模約41.52萬人。
新的規劃方案提出，廣州南站地區規劃發展定位為：廣州IAB產業發展重要基地；泛珠產業協同創新示範區；粵港澳大灣區的樞紐門戶。
總目標則是打造“廣州市的標誌世界最好的火車站之一”與“面向粵港澳大灣區全面合作的門戶樞紐”。
這一定位相當高。
規劃40個軌道交通站點，新增3條有軌電車
環評文件指出，南站地區的軌道交通，目前只有地鐵二號線以及七號線建成並投入使用，線網站點覆蓋率較低。
而最新規劃則透露了，未來南站地區將有40個軌道交通站點，涉及10條軌道線路，其中3條為新增有軌電車：
3條城際軌道
廣珠城際：廣州南站-珠海;
廣佛環城際：廣州南站-金融城-白雲機場-佛山西站-廣州南站;
佛莞城際：佛山-廣州南站-莞城。
4條城市軌道
2號線：嘉禾望崗-廣州南站;
7號線：佛山北滘新城-廣州南站-蘿崗;
22號線：南沙客運港-廣州南站-白鵝潭-白雲機場;
佛山2號線：佛山西安站-廣州南站。
3條有軌電車
T1 線：廣州南站-南大幹線-新造;
T2 線：廣州南站-大夫山-市橋-蓮花山;
T3 線：內部環線，串接廣州南站、謝村，強化南站核心區與外圍重要value park的軌道交通聯繫。
以上軌道線路規劃總長46.8km，共設站點40座；規劃範圍線網密度達到1.29km/km2；軌道站點覆蓋率達到74.8%；核心區線網密度達到3.96km/km2，軌道站點覆蓋率達到100%。
構建4條快速通道
南站到中心城區最快只需10分鐘
在道路交通方面，新規劃著重解決南站與中心城區的快速連接問題，提出構建4條南站與中心城區快速連接的直達幹道，使得南站到中心城區的時間縮短到10~20分鐘。
| 道路系統現狀圖
●通道一：東新高速(已通)-環城高速(已通)-如意坊放射線(一期，近期，2.4km，2021年建成；二期，規劃，5.9km)，18.7km，需時12分;
●通道二：東新高速(已通)-芳村大道南(正在快速化改造，4.8km，2021年建
成)-洲頭咀隧道(已通)，13.8km，需時10分;
●通道三：東曉南放射線南延線(規劃，9.4km)-東曉南放射線(已通)-東曉南高
架(已通)，15.5km，需時12分
●通道四：G105(快速化改造，12.7km)-廣州大道(快速化改造)，19.5km，需時 20分。
南站主體升級，東西兩側功能分離
此外，站體內部進行優化提升。
近期站內一層南側建設候車區一期，統一站體內指示系統及廣告牌。對地下車庫、燈光照明、空調、自動屏蔽門等進行人性化改造。遠期站內一層北側建設候車區二期，遠期在一層和二層間加建七座換乘電梯。
利用站體周邊六個地塊，規劃建設綜合交通服務中心、旅遊集散中心、綜合服務中心。西側規劃綜合交通服務中心，實現旅客交通服務單一方向選擇。東側 、規劃商務區服務，實現東側城市功能與西側交通功能之間的分離。
目前，板塊內的二手多在3.8—4.5萬/平左右。
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