家在石門

10月8日一個全新的貸款利率計算方式即將執行，為了配合利好中小企業發展，新的貸款利率根據基礎利率報價銀行的平均報價每月公佈一次LPR的基礎利率。也就是說LPR作為貸款的基礎利率每個月會根據市場的情況有所調節，而且LPR應政策要求大有下降的趨勢。房貸利率的基礎也是LPR，那麼是不是就意味著房貸利率也會有下降的趨勢呢？並不是，當前政策不會放鬆房貸利率使其下降，甚至還會讓房貸利率上漲。

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那麼新貸款計算方式是如何讓房貸利率上漲的呢？

過去的房貸利率是以基準利率為基礎，然後銀行再根據政策要求在基準利率的基礎上優惠或者上浮一定比例的利率。也就是說基準利率並不是貸款利率的最小值，購房者拿到的貸款利率是可以低於基準利率的。但是新算法執行之後一切就不一樣了，基礎利率取代了基準利率，並且基礎利率就是貸款利率的最小值，這一下就不存在優惠利率一說了。在房貸一側新算法當中首套房是以基礎利率LPR為基礎，再加上地方性的加點和銀行的加點最終形成首套房貸款利率。二套房在LPR的基礎上先增加60個基點作為二套房的最低利率，然後再加上地方性的加點和銀行的基點，最終形成二套房的貸款利率。這樣一來最起碼二套房的貸款利率會直接提高60個基點，這是新算法後房貸利率最明顯的一個變化。

地方性的加點相當於給房貸利率設置了下限

在新的貸款計算方式當中，房貸利率要求各地方設置加點的下限。近期只有北京給出了北京地區的加點計劃。首套房加55個基點，按照8月20日的LPR計算是5.4%的利率。二套房加105個基點，計算是5.9%的利率。這樣一來在銀行還未加點的情況下北京地區的房貸利率就已經確定了下限，任何銀行都不可能給出低於該利率的報價了。房貸利率的走高已經成為事實。

房貸利率合同期內可變

新算法與過去的房貸利率算法有相似之處，那就是可以不執行固定利率。固定利率就是從簽訂合同的那一天起一直到合同結束都執行貸款時的利率。貸款利率合同期內可變就是指在基準利率或者基礎利率發生變化時貸款合同利率可以按照新利率計算。不同點在於老算法的浮動利率是按照基準利率執行的，基準利率變化房貸利率就跟著變化，上浮或者優惠的比例不變。新算法因為LPR每個月都會公佈不可能每個月都改變利率，所以規定了最短的利率重定週期為一年，一年以後不論LPR是漲還是降都按照近一個月的LPR重新核算貸款利率。因此，新算法當中的重定利率看起來就更有風險，因為LPR是漲是跌誰都不知道，如果恰好重定的時候遇到LPR上漲就有些尷尬了。

總的來說：雖然10月8日新的貸款利率計算方式執行後已經貸款的人貸款利率再也不會發生變化。但是新算法對整個房貸市場的影響還是深遠的。房貸利率一下子從過去的有浮動空間變成了強制設置下限，可以看出政策對於房貸市場的把控是非常有決心的。對整體樓市的控制意圖也非常的明顯。

房產老J

10月8日要實施新的房貸利率，以前的住房貸款還是維持不變，所以對於已經貸款的人來說沒什麼影響。

新實施的房貸利率主要的變化是取消了以前的基準利率浮動，比如說以前的貸款基準利率是4.9%，各大銀行可以根據情況在這個基礎上進行浮動，而新的房貸利率是按照動態的LPR去參考，就是說以5年期為例你的首套房子的貸款利率不能低於最新的LPR的參考利率為4.85%，這是針對首套房子的，二套房子的利率在這個基礎上提高了60個基點為5.45%，也就是說以後二套房的利率最低不能低於5.45%。

這次的利率調整實際上取消了以前買房利率打折的現象，對購房人來說成本提高了，尤其是二套房子的最低利率為5.45%，這個也比以前相應提高了，目的很簡單不建議大家炒房，因為貸款的成本提高了，會無形中打消一些炒房者的預期，會對房價的過快上漲起到相應的抑制作用。

還有一點，這個政策的變化，對剛需是沒有影響的，反而是有點優惠的措施，比如說你參與首套房在利率沒有變化之前，如果銀行給你進行了利率上浮20%，那麼相應的利率就是5.48%，而新的動態首套房的利率僅僅為4.85%，這就是最大的差別，等於你少掏了貸款。

春意萌生

沒什麼影響，央行的公告寫得很清楚，新老劃斷，在2019年10月8日前辦理的貸款或者是簽訂的貸款合同都按照原合同執行，不會受到新政策的影響。

1、新的利率政策變化之一

最大的變化是利率的確定方式不同，原來的房貸利率是以央行規定的基準利率（當前是4.9%）為參考，在此基準利率基礎上根據調控的需要，以及市場的行情進行浮動，比如目前全國首套房房貸平均利率是5.44%，大概是在基準利率基礎上上浮了11%。而在2016年底的時候，該利率是4.45%，也就是相當於在基準利率的基礎上下浮了10%。

但是10月8日以後，房貸利率的確定方式不再是以基準利率為參考了，而是以LPR為參考了，那個時候房貸利率是這樣確定的：房貸利率=LPR+加點，LPR是由18家商業銀行確定的，而“加點”是具體由商業銀行根據綜合情況做出的決定，當前是貸款利率改革的早期，央行會指導每家銀行這個“加點”的下限，在央行的公告中明確對月二套房的利率是要在LPR的基礎上加60個基點的，8月份的4.85%，如果是二套房的話是5.45%，然後再在5.54%的基礎上“加點”。

2、新的利率政策變化之二

利率打折成為歷史，從前可以在基準利率的基礎上打折扣，比如2016年的時候，很多銀行都是打折的，全國首套房房貸平均利率是4.45%，也就是說全國平均水平都是打了9折的。而10月8日以後只會在LPR基礎上進行“加點”，不會有“減點”。

3、新的利率政策變化之三

新的房貸利率合同中，規定了利率調整的週期最短是1年，最長是合同期限的長度，也就是說，如果你簽訂的購房合同是選擇的在合同期限內都不變，那麼你的房貸利率將不會變化，一直是這個固定利率，這個就有點賭博的意思，要是以後利率下降了，你就虧了，當然如果以後利率漲了，那麼你就賺了。

如果你在合同中選擇的利率調整週期是1年，那麼以後每年都會按照最新的LPR都調整一次，不過簽訂合同時確定的“加點”是永遠固定的，變化的只是LPR，打個比方，如何你辦理貸款的時候LPR是4.85%，而“加點”是0.6%，那麼你的實際房貸利率就是5.45%，但是1年後LPR變化為5.3%，那麼你的房貸利率也將變為：5.3%+0.6%=5.9%。

壹號股權

請看上圖公告的詳細內容，公告中已經寫得非常清楚了，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

注意兩個點：

2. 已簽定合同的；

也就是說，只要簽了合同了，不管發沒有貸款，之前的都是按老辦法算，10月8號之後按新的來。

老辦法，

是以基準利率為基礎，加上銀行上浮或下調的系統，以現在的情況來看，很多城市都是首套利率上浮10%左右，即基準利率4.9%*110%=5.39%，按照5.39%執行利息。

其中，

4.9%做為基準利率，只有央行有權調整，目前5年以上貸款為4.9%，這個利率還是2015-10-24公佈的，距今已經4年了。如果基準利率發生變化，還款額就會隨之發生變化，調高則利息增加，降低則利息減少。

上浮係數10%，也就是說實際利率是基準利率的1.1倍，這個要伴隨整個還款週期的，也就是說，貸款20年，30年，這個上浮10%是不變的。不隨基準利率的變化而發生變化。

新辦法，

以市場最新公佈的LPR代替基準利率，每月20號早9點公佈未來一個月的最新LPR，而LPR是由指定的18家銀行共同出價擬定，可以更好的反饋當時的市場變化。

以各省和銀行加基點替代上浮係數，具體加多少還是掌握在各省和銀行手裡，但設定了下限，首套不得低於LPR，二套至少加60基點，加入的基點同樣伴隨終生。以後將不會出現打折的情況，但如果LPR出現下降，也就相當於利率打折了。

綜上，

10.8號之前已籤貸款合同的朋友不用擔心新政的影響，和您沒有關係。只能期待未來央行對基準利率進行調整，屆時才會影響到您的還款金額。

小崔聊房

10月8日央行調整房貸利率政策，對已經貸款或者審批通過未放款的沒有任何影響，之前籤的是房貸利率參考基準利率的，10月8日後房貸利率還是參考基準。舉個簡單的例子，9月19號房貸貸款已經發放，利率是4.9%，那10月8日央行房貸利率政策實施後，利率還是4.9%。

10月8日房貸利率新政是怎麼回事？

• 房貸商業利率怎麼形成？
  

首套房房貸利率不低於：LPR+當地加點下限

二套房房房貸利率不低於：LPR+60基點+當地加點下限

房貸利率是在LPR利率基礎上加點形成，每個地方可以根據實際情況決定加點數，和現在基準利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一樣相似，各個地方自行決定，但是不能低於央行最低規定。

首套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR），二套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR）+60BP(0.6%)。

其中LPR是每月20號左右發佈，對18家銀行的報價進行加權平均計算得出，8月份LPR1年期利率為4.25%，5年期利率為4.85%。房貸期限一般都是大於5年的，所以按照8月份LPR利率（5年期LPR為4.85%），首套房不低於4.85%，二套房不低於相應期限的LPR加點60BP（二套房利率最低5.45%）。

10月8號之前買房還是10月8日之後買房嗎？（有折扣抓緊，利率上浮的可以等一等）

參考8月份的LPR利率，全部使用公積金貸款的，維持現在的買房節奏不變，房貸利率新政，不影響公積金利率；如果當前有商業貸款並且商業貸款利率有折扣，可以抓緊操作；相反如果當前商業貸款利率上浮，因為“房住不炒”的政策，房價不會快速上漲，有時間可以等到新政實施後看看情況。

互金圈

*個人住房貸款利率定價基準10月8日起調整*

中國人民銀行25日公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

*政策四大核心熱點*

1，貸款利率定價徹底變化，以前是參照“貸款基準利率”上浮或者下調一定比例，現在變為“以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成”。（什麼是LPR後文有詳細解釋）

2，首套房貸款利率不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點。照此計算，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，即首套房利率不得低於4.85%；二套房貸利率不低於5.45%，與現有房貸實際最低利率水平基本相當。在這個大原則基礎上，具體加點情況取決於當地房地產調控需求以及銀行的定價。

3，一旦加點數字確定，合同期限內就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可“一年一調整”。

4，新政策於2019年10月8日起實施；之前的貸款仍按舊有政策執行，公積金暫不調整。

2019年10月8日後購房影響？

1、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

2、 與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

3、公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

4、早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

接下來，我們詳細解讀一下這個政策

↓↓↓

*LPR是什麼？*

LPR（Loan Prime Rate）即貸款基礎利率，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。

此外，大家還需要區分：

存貸款基準利率則是央行( 中國人民銀行)發佈給商業銀行的貸款指導性利率，是央行用於調節社會經濟和金融體系運轉的貨幣政策之一。

*房貸利率政策為何調整？*

央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場報價利率(LPR)，推動降低貸款實際利率。

新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公佈。並且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機制後，個人住房貸款定價基準也需從以前採用貸款基準利率的方式轉換為LPR。

*哪些人買房的利息會增加？*

首套房商貸利率在目前基準利率下本來可享受打折的潛在買房人。

據融360大數據研究院數據，在首套房方面執行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低於4.85%。35城的平均首套利率為5.44%，顯著高於4.85%。

即，首套房貸利率有折扣地區的一些潛在購房人的利率將上升，如上海；而利率原有上浮較大的地區，利率很有可能不變，如蘇州。7月份蘇州首套房貸利率為6.03%，為全國房貸利率水平最高的城市。

此外，LPR是每個月都會浮動的，目前市場普遍認為四季度LPR利率下降的可能性比較大，那麼相應的住房貸款利率也會隨著下調。

如果10月8日之後的LPR大致維持目前的水準，那麼理論上來講，最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

*確定定價基準時，相應期限如何理解?*

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。

參考基準確定後，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

*什麼是利率重定價？*

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。

比如說，購房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調整，一年後，如果相應期限的LPR上調40個基點，則購房者第二年的利率為5.85%。

借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

*未來房貸利率還有折扣價嗎？*

2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。

即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低於基準利率的9折。

按新的定價方式，以後就不會有房貸利率可打折的現象了。

根據新政，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

關於這些還有很多熱點問題

我們一起接著看 ↓

*公積金貸款買房的利率調整嗎？*

根據央行公告，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業需求，體現落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。

*在還貸中的房貸利率會調整嗎？*

央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

*剛簽了合同，還沒放款，會受影響嗎？*

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以後才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。

央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。

*可跟銀行商量改房貸利率嗎？*

以前借款人申請房貸，利率是一年可調一次。

目前房貸法定期限最長是30年，有一些地方特殊，例如北京目前規定最長期限是25年。購房者簽署的貸款合同，多是浮動利率，如果央行基準利率不變，房貸利率就不會變化，每月還款金額就不會發生變化。

不過，2015年10月24日至今，貸款基準利率均沒有變化過，很多人每年房貸利率和還款金額都沒有變化。

根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。

*政策什麼時候實施？*

2019年10月8日是定價基準轉換日。

在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。

2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

是個好視頻

新規中第一條就說明了，10月8日之前已經發放和以經簽過合同但沒有發放貸款的按原合同執行。也就是說10月8日之前放款的人，簽訂的貸款利率，從今往後都不會再發生變化了。

以前的房貸利率是在基準利率的基礎上上浮一定比例，或是負10%，或是正10%，總之參考依據是基準利率。如果基準利率發生變化，房貸是一年變一次。現在連基準利率都沒有了，只剩LPR。那之前的房貸利率自然是不會變化的。

不過也不要覺得之前發放貸款的人就有多不幸。至少近一兩年內，LPR新規下的房貸利率，只會比之前高，不會比之前低。原因有二：

一、貸款額度依然緊張

國家貫徹“房住不炒”的決心不減，此次新規推出以後，央行副行長劉國強也在國務院相關會議上進行了表態：新LPR機制並不會使房貸利率下調。這是對新規定調，也是對調控房價定調。

從全國各家銀行的情況來看，銀行可以發放住房貸款的資金額度依然比較緊張，這是受到人民銀行的監管所致。有傳言，在合肥等地，甚至已經停止了二套房貸款的發放。各家銀行對於房貸利率，尤其是首套房利率都是有上浮的行為。銀行房貸額度依然緊張，即使新規出臺，供不應求的狀況沒有改變，房貸利率還是要上調的。

二、新規對利率上調有多重空間

新規除了確定了LPR在房貸利率計算中的地位，也設立了三重上調空間：

1. 首套房不低於最近一個月的LPR（以8月20日為例是4.85%），二套房利率需在最近一個月的LPR基礎上至少加點60（以8月20日為例是4.85%+0.6%=5.45%）。這一條是在確定下限，以後不允許利率打折出現。
2. 各省級人行可以根據當地情況設定當地銀行放貸利率最低加點數。比如河南房價漲的厲害，河南省人行要求河南當地的房貸必須在LPR基礎上加點20，那麼河南的首套房房貸（以8月20日為例）就是4.85%+0.2%=5.05%。
3. 各家銀行可以根據各家銀行自身情況、客戶資質、信用狀況、貸款條件等對客戶進行適當加點。比如招商銀行經營情況不錯，不給客戶加點，河南的張三信用稍差，需要給其加點10，那麼張三的首套房貸利率就是4.85%+0.2%+0.1%=5.15%。

銀行研究僧

大家吼，我是您身邊的家庭理財專家“財富精算師”。

10月8日央行調整房貸利率政策，對於已貸款的人有什麼影響？

從通知內容上來說，10月8日之前已經發放和以經簽過合同但沒有發放貸款的按原合同執行。也就是說10月8日之前已經貸款的人，不受新的房貸利率政策的影響，不論你籤的是固定利率還是浮動利率。

1、原有房貸利率政策解析

原有的房貸利率，根據貸款期限不同，掛鉤於不同期限的貸款基準利率。一般來說，普通人多是選擇房貸的期限在20-30年，則是根據5年期中長期貸款利率為基準，目前是4.9%，是2015年10月14日央行調整的。最近四五年，央行一直沒有調整過貸款的基準利率。

根據房地產行業的供需、調控、地區不同，普通人可以享受的貸款利率存在非常巨大的差距。

首套房貸利率：在之前有些年份，在基準4.9%的基礎上，可以享受到7折利率優惠，正常一些的年份，則優惠在85-9折，近年來房地產調控趨嚴，某些地區的首套房貸上浮10%-20%左右。

二套房貸利率：目前各地正常也不盡相同，多數地區是上浮20%左右。

（來自網絡）

房貸利率基準的改變，對原有貸款合同的影響基本上算沒有。

房貸合同上，對於利率有多個選項，有固定利率和浮動利率，一般來說銀行都推薦採用浮動利率（下圖中的2、3），對於銀行來說可以避免利率風險。對於浮動利率的貸款來說，當貸款基準利率調整時，房貸才會受到影響。

從歷史趨勢看，2011年以後，5年期貸款利率從7.05%一路降低至4.9%，房貸利率明顯下滑，大幅減輕了普通購房者房貸的負擔。從目前全球央行的貨幣政策看，降息成為全球多數央行的選擇，下一步利率的放鬆將成為趨勢。

2、新的LPR對房貸的影響。

原有的房貸利率，是央行公佈的長期貸款利率為基準上下浮動。

央行公佈新的房貸利率政策，改變了掛鉤基準，變成LPR+XX基點的方式。首套房貸利率不得低於相應期限LPR報價，二套房不得低於相應期限LPR報價加60個基點。　　　　

定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

從當前實際執行的政策來看，在房住不炒的大環境下，房貸利率反而有所微漲。

以北京為例：北京地區新的商業個人住房貸款利率定價基準，首套不低於相應期限LPR加點55BP，二套不低於相應期限LPR加105BP，分別是5.4%，5.9%。而之前則是基準上浮10％和基準上浮20%。

3、公積金貸款不受影響

對於採用公積金貸款的購房者來說，無疑說吃了一顆定心丸。

新的房貸利率政策實施後，對已經公積金貸款或即將公積金貸款的人來說，都不會有什麼影響。公積金貸款的利率非常低，可以說是國家給的大優惠，雖然限制較多，但能利用的朋友一定要利用起來。當前的公積金貸款利率5年以上的僅有3.25%，比五年期定期存款僅僅高50BP，甚至遠遠低於一些效應的存款利率。

4、總結

今天我們詳細分析了央行房貸利率新增對於已經貸款朋友的影響，簡單的說，LPR新政實施後，對已經貸款的人基本沒有影響；即將貸款的人，未來利率變化更加靈活，但實際利率跟現有的相比不會有太多的變化。對於公積金貸款人士，更是沒有影響。

對於房貸的事情，有需要深入瞭解的，可以隨手關注財富精算師，可以留言提問。

財富精算師

這個問題要分兩種情況來分析，假如之前已經和銀行簽訂固定利率不變的人是沒有任何影響，另外一種情況和銀行簽訂的是浮動利率的是有影響的，下面進行分開解釋。

房貸利率新規來了，對於已貸款的人有什麼影響？

首先來看以下舊房貸利率政策，都是以長期五年貸款利率為準，舊規定就是央行規定一個基準貸款利率，央行規定的就基準利率是4.9%，進行對於房貸利率進行調整之時，在基準利率的基礎之上是上浮10%~30%，或者進行打折5%~20%，進行上浮或者打折，意思就是房貸利率可以高於4.90%，也是可以低於4.90%的，這是舊房貸利率政策。

然後再來看看新房貸利率政策，新的房貸利率政策從10月8日正式實施，新的房貸利率政策已經沒有了央行規定的基準貸款利率了，而是變成一種硬性的貸款利率了，全部執行“LPR（市場報價利率）＋基點”的新定價機制！

實施房貸利率政策後已經設置了最低貸款利率，第一套房不能低於最新的LPR的參考利率為4.85%；而第二套房基準利率＋60個基點，意思就是第二套房不能低於5.45%（基點利率加其實就是上浮的意思，+10個基點就是上浮0.1%，+100個基點就是上浮1%），所以以後的貸款利率都是採用+基點來表示了。

上面已經對於房貸利率的新舊政策進行了解之後，我們再來根據新舊房貸利率的政策進行分析對於已貸款的人有什麼影響？

第一種情況：10月8日前簽訂的是固定貸款利率的人

假如你在10月8日已經跟銀行簽訂了貸款利率的人，不管你是已經放貸，還是處於未放貸的情況之下，只要簽訂的是固定貸款利率的，新的房貸利率對於這些人是沒有任何影響的，之前貸款的人也不會根據新的貸款利率進行調整。

舉例子

老李在8月10日已經和銀行簽訂了固定房貸利率合同，貸款利率是5.88%，但是截至當前還沒有放貸下來；而老張在6月10日跟銀行簽訂的是固定放貸利率合同的，貸款利率是6.37%，已經放貸下來了，而且老張已經在供房了；在這兩個人當中是不受10月8日的房貸新規定影響的，依舊會按照他們原先簽訂的房貸利率5.88%和6.37%進行貸款。

第二種情況：10月8日前簽訂的是浮動貸款利率的人

假如你在10月8日之前，你跟銀行簽訂的是浮動貸款利率，也就是隨著央行的貸款利率進行不定期調整的貸款，在這種情況之下已經貸款的人就會受到影響的；因為跟銀行簽訂的房貸利率是根據央行的最新貸款利率變動而變動的，當前央行出臺了新的房貸利率自然也會跟隨變動調整的。

舉例子

老李和老張之前買房的時候，之前的五年期的貸款基準利率是4.9%，而之前老李和老張都是按照這個央行基準利率4.90%貸款的，簽訂的就是浮動利率貸款合同，意思就是這兩個人的貸款利率都是跟隨政策變動調整的。

新的房貸利率出來之後，老李和老張的假如是第一套房，他們的房貸利率就是按照4.85%來計算了，而不會按照4.90%來計算貸款利率了。但是假如老李和老張有第二套房的話，他們兩個人第二套房的利率也不是按照4.90%來計算，而是按照5.45%的貸款利率來計算。從這裡可以看出老李和老張的第一套貸款利率相當於下調了0.05%；而第二套房利率就是上調了0.6%，實際下來老李和老張在新的房貸政策之後就是要多付利率。

新舊房貸利率政策有哪些區別？

根據新舊房貸利率政策的變動，以後的貸款基準利率將會告別這個舞臺，以後的房貸利率都是採用LPR（市場報價利率）＋基點的新定價機制，不再以基準貸款利率4.90%為基準了，在基準利率的基礎之上進行上浮或者下調來調控房貸利率了。

而是採用LPR+基點來進行調整了，用+多少基點來表示最新的房貸利率；當前在+基點的之上都是以按照規定的第一套房4.85%和5.45%的基礎之上進行+基點的，這就是新舊房貸利率之間的一個最大區別之處，希望大家要明白。

剛需買房的人在新房貸利率政策該怎麼操作呢？

其實我們要注意到這個新規是要從10月8日後才正式實施，而當前是8月27日，距離實施新政策的時間還有1個多月，所以在這種過渡時間是比較尷尬的，到底是想要等新政再買房還是用舊政來買房呢？

根據我個人對於新舊房貸利率政策的理解，我個人認為如果你是剛需第一套房的話，我建議你還是等待10月8日按照新政來購買，因為新政第一套房貸利率是4.85%，相對舊政基準貸款利率4.90便宜了0.05%，再度等一個多月可以節約一些貸款利息，何樂而不為呢？

假如你是剛需購買第二套房的話，這種情況就根據你當前與銀行的貸款利率進行衡量了，因為10月8日的新政出來是第二套房是最低不能低於5..45%，這個基準利率是相當於相當於在原先基準貸款利率4.90%上浮了12%左右，相對來講如果你當前的貸款利率是第低於5.45%，那自然就是現在買第二套為好，不然等10月8日新規出來之後你付出的貸款利息會更加多。

綜合新舊房貸利率政策的分析

通過上面對於新舊房貸利率政策進行了詳細的分析，對於那些已經貸款的人具體有沒有影響，有哪些影響這個要視情況而定的，新的房貸利率政策對於有些人還是影響非常大，對於有些人是沒有任何影響，還是按照之前以貸款利率進行計算。

總之當前很多購買方在這個新政和舊政房貸利率的過渡時期，至於那些需要購買的人要根據自己的自身情況去做出操作，是按照新房貸利率購買划算還是按照舊的房貸利率政策購房比較划算，具體做出正常的決定，這個決定的對錯將會決定你購房是多付利息還是少付利息的區別，最佳的選擇才是明智的。

老金財經

沒有影響，因為在2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按照原合同約定執行。

根據央行公告來看，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LRR）為定價基準加點形成。

也許有些人沒有理解，或者說準確理解央行此次貸款利率調整的含義？關鍵是很多媒體的報道基本都是“不說人話”，讓不明真相的普通消費者更是有一種丈二和尚摸不著頭腦的感覺。今天我就用最簡單的話來告訴大家。

所謂的貸款利率定價基準轉換，說白了就是將之前的央行基準利率（比如說，5年期以上的房貸基準利率4.9%）換成了LPR市場報價利率。舉個例子來說，目前國內銀行的首套房貸利率大多數都是在基準利率4.9%的基礎上上浮10%甚至20%，但在10月8日起，就不存在央行的基準利率4.9%。今後也不再有基準利率上浮或者下浮的概念，也沒有基準利率折扣的說法。

而在轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LRR，二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。比如說，咱們按照8月20日5年期以上LPR為4.85%計算，也就是說首套房貸利率不得低於4.85%即可，而二套房貸利率則是4.85%加60基點後為5.45%，與當前國內個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

最後，提醒各位購房的小夥伴們，不要擔憂貸款利率機制調整後的利息支出問題，其實首套房貸利率幾乎沒有變化（即各地信貸政策的基礎上加點後形成的房貸利率與目前一致），但二套房貸利率可能會有成本增加的壓力。這也符合貫徹落實“房住不炒”的定位和房地產市場長效管理機制。整體來說，變相降息的目的是為了實體經濟融資成本下降，而非房地產市場。尤其是搞出一個“LPR”的新玩法，就是在全球央行普遍降息的大背景下，既不給人以全面降息的誤解（尤其是不讓樓市誤解），又能讓實體經濟感受到市場報價利率的優惠。

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