前言：銀行與地產幾乎是現在A股最低估的板塊。銀行我已經聊過很多了，今天說一下地產。
主要從調控政策，行業宏觀情況，萬科、保利、新城控股、招商蛇口等主要地產企業銷售情況，房地產行業估值情況，地產的經濟地位等 5 個方面來分析。
一、調控政策目的是打壓而不是打死房地產行業
說到房地產，絕對繞不開目前正在進行的房地產調控政策，下面我們先回顧一下調控本輪房地產調控的主要政策：
1、2017 年以來，調控政策進一步升級，限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”政策持續加碼。2017 年超過 60 個城市（含縣）出臺了限購、限售等政策。
一線城市調控力度空前，如北京非京籍納稅年限由 5 年調整為連續 60 個月，同時將商住納入限購範圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房不低於 80%。
2、2017 年 4 月，銀監會出臺意見，分類實施房地產信貸調控，嚴厲打擊“首付貸”行為，嚴禁資金違規進入房地產領域。
2017 年 4 月 1 日，住建部、國土資源部聯合發文強調要強化住宅用地供應“五類”調控目標管理，保證住宅用地供應平穩有序。
各地要根據商品住房庫存消化週期，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。（這也是首次提出房地產的長效機制）
3、在融資渠道方面，嚴厲管控銀行向房地產企業貸款，並提高購房者銀行按揭利率。
本輪房地產調控是我國地產調控史上力度最大、持續最長的一次調控,截至2019年底已持續 40 個月，原本三年左右的房地產市場小週期也被拉長。
但我認為，國家宏觀調控的目的，絕不是為了打死房地產，而只是為了暫時的打壓。
我們可以發現各種宏觀調控的政策，會大幅增加房地產企業的成本，同時也會增加購房者購房的成本，這就對供給和需求兩端都進行了有力的抑制。
如果逐步放開調控政策會如何？被壓制的需求極有可能再度進入市場形成購買力，雖說短期內也不太可能放鬆。
歷史上每次房地產調控的結果都是，放開之後房地產就會再次爆發。
我覺得這一次肯定不會像以前反彈的那麼恐怖，畢竟房地產的價格已經來到了很高很高的位置，16、17 年，全國主要一二線城市的房價普遍漲了快 200%！直接透支掉了至少 5 年的漲幅。
但是對房地產過於悲觀絕對不合理，接下來的行業宏觀情況將具體討論這一點。
二、行業銷售額、庫存情況不悲觀，城鎮化率仍在提高
1、商品房銷售情況
首先看一下商品房銷售面積與銷售額的情況：儘管 2017 年下半年開始，商品房銷售面積與銷售額增速呈下降趨勢，但是依然保持了微幅增長。
下面這張數字圖表則更加直觀。2014 年全國商品房銷售面積出現同比下降後，2015 年在刺激政策下商品房銷售面積很快觸底反彈，一直到 2018 年都維持了小幅增長。
2019 年 1—9 月，商品房銷售面積 119179 萬平方米，同比下降0.1%，，商品房銷售額 111491 億，同比增長 7.1%，顯示房價實際上還在上漲。
2、商品房庫存情況
2019 年 8 月，全國商品房庫存為 4.52 億平米，處於歷史低位。從商品房的庫存情況來看，則更加不值得過於悲觀。
3、城鎮化率仍在緩步提升之中
我國的城鎮化還沒有結束，也就是說房地產的白銀時代很可能還有一個尾巴。
對比幾個發達國家的城鎮化率情況，中國依然還有至少 10 個百分點的空間。
之所以說是 10 個百分點，是考慮到我國實際上的城鎮化率可能比統計的數據 59.53% 要高出不少，畢竟不少外出打工的農民工事實上絕大部分時間都工作生活在城市，卻不會被計入城鎮人口。
三、萬科、保利、新城控股、招商蛇口銷售情況
說實話，對統計局的房地產統計數據，跟許多人一樣，我也並不是那麼相信。接下來我們用幾家典型房企的銷售情況做個印證，順便也追蹤分析一下他們的銷售情況。
1、萬科銷售情況
2017 年前的數據不必多看了，需要關注的是 2018 年，萬科銷售金額依然同比增長 14.52%；2019 年 1-9 月，萬科銷售金額同比增長 10.2%，相比 2016-2017 年的銷售增速自然是大幅下降了，但是顯然沒那麼悲觀。
2、保利銷售情況
保利地產 2018 年銷售金額同比依然大幅增長 30.88%，2019 年 1-9 月銷售金額增速回落至 10.2%，但依然維持著 2 位數的增長。
3、新城控股銷售情況
新城控股 2018 年銷售金額同比暴增 75%，2019 年 1-9 月依然同比增長達到 23.89%，這是在新城老王 7 月份因刑事案件被捕後取得的成績；
出事前的1-6月銷售金額 1224.18 億，同比增長 28.44%，累計銷售面積 1049.52 萬平方米，同比增長 35.50%。
4、招商蛇口銷售情況
招商蛇口 2018 年銷售金額同比大幅增長 51.3%，2019 年 1-9 月同比增長依然達到 39.4%，這個銷售表現很顯然與股價走勢不相符合。
5、龍頭房企強者恆強
相信細心的朋友已經發現了，我列舉的 4 家龍頭房企歷年的銷售收入是大幅高於全國商品房銷售增速的，這說明房地產企業強者恆強的姿態是非常明顯的。
下面的數據看起來更加直觀，2014-2018 年，房地產企業CR3、CR5、CR10、CR100 銷售面積份額每年都有顯著的攀升。
小結一下：萬科、保利、新城控股、招商蛇口 4 家房地產企業的銷售情況證實，2018 年乃至 2019 年，房地產的銷售情況依然穩健，甚至還有小幅增長。
但是，房地產行業也存在著非常明顯的馬太效應，龍頭房企銷售增速明顯快於全行業，同時中小房企的生存也相對艱難。
四、房地產板塊估值來到了歷史最低區域
房地產板塊到底有多低估，先看一下萬科、保利、新城、招商蛇口與房地產全行業的估值情況，簡直是一目瞭然：
股價表現上，房地產板塊今年以來漲幅僅 12.5%，低於上證指數 17.45%，更遠低於深證 33.1%的漲幅。
這裡重點說一下萬科，今年以來股價漲幅僅 15.8%，相對來說是整個板塊最弱勢的個股之一。安邦和鉅盛華、前海人壽三家在三季度共計減持 3.61 億股是壓制股價最重要的因素之一。
截至三季度末，鉅盛華持股比例依然有 7.08%，安邦保險持股比例 4.29%，前海人壽持股比例 2.86%。後期他們還會減持，會給萬科股價帶來一定壓力，不過這正好是投資者低價買入的機會。
再看一看A股主流的 10 家房地產企業，市盈率普遍在 5-7 倍左右，市淨率僅 1-1.8 倍之間。這個估值不必多說，很顯然是非常便宜的。
對於房企而言，高負債率是壓制其估值的重要因素，從下圖可以看出，房企的淨負債率依然維持在 101.9% 的高水準，不過好的一方面是過去幾年來房企淨負債率有小幅的下降。
同時有息負債也有非常明顯的降低，是比較值得欣慰的數據。
注：淨負債率=總負債/淨資產
五、房地產是世界主要國家和經濟體的支柱產業
儘管國內民眾對房地產經濟深惡痛絕，但事實上房地產行業依然是世界上主要國家和經濟體的支柱產業。
對於這句話，其實不必質疑，畢竟全球經濟歷史上的金融危機，10 次至少有 9 次是由房地產市場引發的。如果不是房地產在經濟中佔據了過大的份額，房地產危機帶來的衝擊不可能這麼大。
這也是即使實體經濟依然低迷，但政府還是選擇繼續強力調控的主要原因。
與美國、日本、韓國對比後，會發現我國房地產業增加值佔GDP比重相對較低，但近幾年來增長也非常快。
結合現在我國不到 60% 的城鎮化率，可以得出一個結論：房地產行業的天花板應該還沒有完全到，雖然可能已經比較接近了。
最後總結一下：
房地產的調控政策絕不是為了打死地產行業，只是暫時的打壓，而這種打壓使得全國房地產銷售出現了明顯的增速下滑，但房地產龍頭企業卻憑藉資金和規模優勢，實現了高於行業平均增速的成長。
由於房地產調控政策和房價高企的因素，市場對房地產板塊十分的悲觀，因此給出了極低的估值。
但是，主流房地產企業的銷售情況顯示，人們過度的悲觀完全是不必要的。
結合房地產未來依然會是支柱產業，以及我國城鎮化率還存在空間的情況，對房地產行業過於悲觀更加不合時宜。
事實上，我個人也不喜歡高房價，因為這對當今的年輕人壓榨過狠了，同時也不認為房價有持續大幅上漲的可能，但大幅的下跌基礎其實也不存在。
但是市場卻幾乎給出了破產價，我覺得並不合理，並且這種機會我們也應該把握住。
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