LMbdsa

明確回覆：划算，但不靠譜。

第一個重點：划算

投資商鋪關注點不在於商鋪本身價格升降，關鍵是看租金回報率的，因為商鋪價格的上漲，在賣出時是要繳納高額的增值稅的。

按國家稅法規定，商鋪增值稅的計算是：（評估價-原價）*30%至60%（注：點稅率四級累進按差價越 稅率越高稅率別30%、40%、50%、60%）。以150萬的商鋪為例，如果賣出時價格為300萬，漲幅150萬，增值稅大約要繳納75萬，佔收益一半。

而單單就商鋪的租金回報率分析，合理租金回報率的底線是5%，回報年限低於20年（含20年），低於5%的就不划算。為什麼呢？因為市面上銀行的大額存款利率最高也就在5%左右，還省心省力，保本安心。如果一套商鋪的租金還不能達到5%，個人建議你還是不要投資，有大筆資金的話，直接存款就好了。

題主的商鋪170萬，全款購買，一年租金14萬，租金回報率=170/14=12%，，回報年限12.5年，遠遠高於5%的最低要求。所以，從這方面來說，這套商鋪具有極高的投資價值，值得投資。

第二個重點：不靠譜

（1）商鋪未來的出租風險加劇

一方面，電商的蓬勃發展，嚴重影響了商鋪的出租率，大大增加了商鋪的空租期，而這一局面沒有緩和的趨勢；另一方面，城市商鋪的供應大幅增加，過分偏離了供需平衡，商鋪的供過於求，會進一步分散城市消費者，導致經營者的收益進一步下降。現在成功出租的商鋪，不代表未來10年或者20年還能出租。

這就需要投資者在投資商鋪的時候，要投資核心城市群的核心地段，最好在人口集中的社區臨街鋪面和能夠轉型餐飲的商鋪。道理很簡單，有社區的地方就有人流，有人流的地方才有客源，有客源自然會有租戶有生意；而如果商貿類的商鋪經營不合適，還能做個餐飲、美容美髮等服務類的行業。這樣，才能提高出租率。

（2）提防包租或其他形式的返租

商鋪的出租回報率達到8%，回報年限才區區12.5年，相對於一般70年產權的社區街鋪來說，未來純回報年限相當可觀，即便是商業產權40年年限，投資者最起碼還有28年的純收益期，該類商鋪投資價值可見一斑。

但是，在經過2016年和2017年的房地產價格暴漲的情況下，市面上出租回報率達到4%的商鋪都是極其罕見的。即便是有，房地產商完全可以提高價格出售或者是自持物業，根本不必“賤賣”商鋪。比較合理的解釋有兩種情況：一、開發商簽訂合同，承諾包租或者返祖。但這類投資風險極高，如果簽訂合同主體破產倒閉或者違約，投資者維權成本過高，並且維權結果通常也不理想；二、商鋪屬於二手交易，一手房東急需用錢要求短期類達成交易。這種情況在房價高估經濟不景氣的時候，時有發生，只是可遇而不可求就是了。

至於是房地產商銷售人員的租金回報計算，這個純屬營銷手段，投資者千萬不能當真。

結語：

“價值170萬，一年租金14萬”的商鋪在市面上可謂珍品，普通投資者很難得到購買機會。投資者在投資此類商鋪時，一定要慎重，提防營銷陷阱和各類詐騙，同時也要對當地社區發展情況有具體瞭解，以免上當。

金鑫財號

商鋪170萬，一年租金14萬在目前這個市場下應該是挺划算的。但是要考慮幾個問題：

1.商鋪的地理位置，一個商鋪的地理位置關係到他以後的發展，一般商鋪最好選在臨街的鬧市區或者商業區，如果在社區附近或者寫字樓個人認為沒有什麼必要。

2.租給什麼樣子的群體，商鋪這種一般第一家做的不好，會影響到以後的收益，容易租不出去，內行的有的就比較看重風水不容易租，外行租了又是倒閉，就是一個惡性循環。

給你舉兩個我親身經歷，某四線小縣城全款100萬買了吾悅廣場外圍的一間店面，宣傳的時候一個月可以租多少多少錢，實際買下來已經空置了第三年了，第二個就是社區旁的一家店自己家開的五金店，勉強維持生活，但是隔壁家三年已經換了四個人家了，沒人敢接盤。

170萬的商鋪一年出租能有14萬，我表示不信，歡迎來打臉。

撿個大西瓜

我自己有兩套商鋪，一套上海，一套蘇州，目前都是50%首付，50%貸款，以租還貸，每月有所盈餘的狀態。所以可以給你一些建議！

商鋪的投資就是看租金回報率的，因為商鋪的買賣交易稅費太高，自身的升值所帶來的收益可能非常低，因此，租金第一，地段第二，其他的都是輔助考慮！

第一個重點：為什麼說商鋪以租金回報率為主，而不是看升值率呢？

一套商鋪想要賣出，要交這些稅：

1）營業稅：（評估價-原價）*5.5%

2）土增值稅：（評估價-原價）*30%至60%（注：點稅率四級累進按差價越 稅率越高稅率別30%、40%、50%、60%）

3）個人所得稅：（評估價-原價）*20%

從中，我們可以發現，佔比最高的就是土增值稅！

假設你的商鋪是170萬買入的，到時候漲到350萬想要賣出，其中的180萬升值的空間要交去整整一半左右的增值稅，是不是非常恐怖？？？

第二個重點：我們來看一下你這套商鋪的租金回報率！

知道了這個道理，那麼我們就來算一筆租金回報率的賬！！

商鋪170萬，全款購買，一年租金14萬，意味著你的租金回報率就是14萬÷170萬=8.2%左右，我覺得，租金回報率OK！

因為一套合格商鋪的租金回報率必須滿足6%以上！道理非常簡單，現在市面上的保本理財都能夠做到6%左右，商鋪投資成本那麼大，如果連這個都跑不贏，還有投資的必要嗎？況且後續的麻煩事還特別多。

第三個重點：在滿足租金回報率之後，我們就要考慮其他幾個方面了：

1.必須能夠重餐飲，因為現在電商衝擊很大，但是餐飲和體驗類消費還是離不開實體，所以能夠重餐飲的鋪子將直接決定了你出租率和租金回報率的因素！

2.一樓沿街的底商，從出租率和租金回報率來看，地段好的鋪子都會比相對較差的鋪子更受到歡迎！買商鋪不比買房，有時候差十幾米，甚至差一個樓層的價格都是天壤地別的！

3.不要買包租形式的商鋪，裡面的貓膩太多！

4.買離自己家近的商鋪，這樣一來管理起來更方便，有問題也能第一時間到達！

5.儘量不要買商場類商鋪，如果一定要買記得買大品牌，有實力的！要不然很容易成為“鬼城”！

第四個重點：實體商鋪有前景嗎？

如今的人們都不太喜歡逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點。

但是任何互聯網的發展都離不開實體，如果脫離了實體，這些都是虛的！並且我們觀察日本這樣的發達國家，也不是實體幹掉了電商嗎？

所以說，商鋪投資還是要眼光放長遠，十年前實體被電商衝擊，但是誰又能保證十年後，實體不會捲土重來呢？要知道，任何投資都是有周期的！

第五個重點：貸款還是全款？

不差錢可全款，省心！有更好的投資資源，或者差錢，可貸款！

那麼我們來算一筆賬：

假設一個商鋪的總價為300萬，貸款150萬的月供為16200元左右。

那麼以7%的商鋪租金回報率來計算：

300萬的商鋪一年就是21萬；

一個月就是17500元；

完全覆蓋了月供還款，還有結餘。

這就是利用銀行貸款，幫你賺錢的方法之一，有那麼好的資源，為什麼不用呢？要知道銀行5%左右的貸款基本都是指的房貸，這是一種良性貸款，也是老百姓能夠在目前市面上找到的、最合理、最好、貸款時間最長、利息最便宜的借錢方式了。

所以，懂得利用貸款去投資，去增值，給財富加油的人，其實更容易財富自由！

總結

不得不說的是，商鋪“一鋪養三代”的時代已經結束了，但是好的商鋪“一鋪養一代”還是沒有問題的！

只要你的商鋪能夠滿足一個合格的租金回報率，並且地段，人流還有其他的輔助條件都成熟，那麼是完全可以投資的！

當然了，如果你並沒有滿足這些必要的條件，而是因為商鋪便宜去盲目買入，那結果很有可能就是“三代養一鋪”了。

所以，投資商鋪，眼光要犀利，更要耐得住性子等待好鋪子的出現。而你這套商鋪170萬，，一年租金14萬，從回報率上來看，沒問題！

琅琊榜首張大仙

170萬元的商鋪，全款不需要貸款，一年租金能達到14萬元，年收益率能達到8.235%，只需12年就能回本。如果不是開發商返租或包租的話，確實非常划算。

之所以強調不是開發商返租，是因為返租的租金不能真實體現市場租金價格，而且開發商賣完房子後離開，一旦沒兩年就停止返租，維權會非常麻煩，合同裡面只需留下一些歧義，即使走法律途徑也得不到賠償。

拋開返租包租的問題，剩下的就是看看周邊環境如何，是不是附近的商鋪都能租出這樣的高價，周邊人氣高不高，交通是否便利。如果滿足了這些條件，這個商鋪確實很划算。

如今保本的理財方式年收益率超不過6%，既然手上資金充足，並且租售比這麼高，投資商鋪就是比較好的選擇了。

財智成功曾經說過，2018年將是房價降價元年，未來三年全國房價會有普遍30%以上的降幅。所以在購置房產上要格外慎重，充分了解周邊環境，以及開發商資質、口碑。

如果商鋪確實能達到8%的年回報率，那麼持有人是不會輕易出售的，不管是第一手的房東還是開發商，一般都會提高售價。

實際上，按照當前房價來說，租金回報率能達到5%都比較困難了，8%簡直就是奇蹟。買的早確實到現在很賺錢，到現在再買回報率普遍很低，並且今後再想出售就難了，高位接盤，再找接盤俠的難度可想而知。

總之，在當下要注意風險，不要盲目投資，儘量穩妥。如果沒有靠譜的項目，持幣觀望是更好的選擇。

財智成功

記得年輕那會售樓(好多年了),商業10年以內能收回成本的就是投資相當成功的。10年到15年算是投資理想的了。15到20年的合理投資。商業的運作，一部分靠眼光，靠運氣，最主要還是看整個項目的規劃，商業運作的效果。真實案例講幾個身邊發生的吧，1舅舅20年前買的門面房25萬，到去年收租金15萬，今年拆了500萬。2一個五金機電城，七八年前80萬買一百平，市場運作的好，一房難求，租金也在15萬以上。上面兩個的投資回報率就是很成功的了。3我當初售樓時候賣出去的很多門臉房，到現在我偶爾路過看還有很多空的，壓根七八年就沒租出去過。

墓木已拱32442335

從租售比上看，是完全划算的，租售比達到了8點多，差不多12年收回成本，現在能有這麼高的回報率的不多。不過先要搞清楚幾個情況，這個商鋪是一手的還是二手的？到底是不是真的年租金有14萬，還有這個商鋪的預期是向上還是向下的趨勢？如果是真實的，都瞭解清楚了，那麼這個商鋪還是很值得投資的。如果只是開發商給你畫的一個大餅，或者是轉賣給你的人自己說的，那麼就要好好的考慮，好好的分析一下。總之，14萬的租金170萬的房款值不值，主要看租金的回報率和商鋪本身是否會升值。

雨季啦

我們現在所租的門店，150個平，房東14年8月買的，92萬，第一年房租6.8萬，第二年7.5萬，以後這幾年一直8萬。這兩年生意不景氣，房租暫時沒有上漲。我們右邊的和我的一樣大，被一家藥店從一個開超市的手裡撬過來的，房租直接給開到11萬。購買的時候兩間門店價格一樣。

從目前租的價格來看，小面積的門店收益率要好於大面積的。我左邊的門店75個平，只有我的一半大，房東開價5.8萬，現出租5.3萬。而馬路對面30個平的小門店，租金2.4到2.8萬不等。

我所在的是西北五線地級市，社區底商，還不是什麼繁華商業街。

辛辛苦苦一年，就養活的個房東和店員，自己都快要喝西北風了。這樣的現狀，不知道還要持續多久。

簡藍

作為一個財經工作者，我覺得如果這是真實的商鋪投資回報率，那是相當不錯了。

因為170萬元投資，每年14萬元租金，投資回報率為8.24%，這個商鋪只需要12.14年即可收回全部成本。當前經濟不景氣，能夠達到如此高的投資回報項目已經很難得了。

但是要考慮幾個問題：一是不能屬於開發商商返租的那種形式，因為那種形式開始兩年返租高，而幾年過後開發商樓盤開發完工，走人了事之後，租金就很難保證，而且還有可能陷入要官司很難贏的尷尬境地。二是防止別人忽悠，可能實際上的投資回報並沒有這麼高，這得認真考察，不能盲目投資。三是注意周邊其他商鋪的實際租金，還要看周邊其他配套設施，比如交通、人流量、商業繁華程度等等，在覺得不錯之後才可投資購買。

在確定這個方面問題之後，再出手購買也不為遲。祝投資成功！

開偉觀察

劃不划算就要看你商鋪未來的升值的潛力，以及你的投資機會成本。

下面我們就通過把你投資商鋪，跟你購買銀行理財產品做一下簡單對比，假設購買銀行理財產品的年化收益是5%。

單純從租售比上來看，你投資商鋪還是很划算的。

你這個房子的租售比目前是1:120，現在國際通用標準是1:250，所以你這個臭比還是相對比較可觀的。

170萬的商鋪，一年14萬的租金，相當於年化收益是8.23%，這個收益率跟目前的信託投資差不多，要比銀行存款以及銀行理財收益高很多。

如果你一直能維持這個收益率，而且未來房價還有一定的升值空間，那我覺得投資絕對是划算的。

我們通過對比就知道了。

假如你170萬不是買商鋪，而是用於購買銀行理財產品，那一年的收益大概是5%左右，也就是說要比你投資商鋪的收益少3.2%。

下面是你把170萬用購買銀行理財產品以及用於投資商鋪的資產累計情況。

可以看出，在你房子不降價的情況下，你投資該商鋪的時間越長，你獲得的收益就比你把錢用於購買理財產品的收益大。

當然如果未來租金或者房價下降，那你的投資收益就要打折了

我們先來假設一種情況，就是你的租金不變，房價每年下跌2%，那兩種不同方式的投資收益如下：

可以看出在不考慮複利投資的情況下，如果未來你的房租不變，不漲也不跌，房價每年下跌2%，那你的投資商鋪的收益還是更划算。

但在實際情況下，一般房租跟房價都是成正比的，假如房價下跌了，那房租一般也會跟著下跌。

所以我們再來看一下第二種假設，假如未來房租跟房價每年都下降2%，那兩種不同的投資方式，收益如下：

從這個表可以看出，未來你商鋪的價格與租金同時下降2%，那投資商鋪還是更划算，至少前28年投資商鋪的收益要比你購買銀行理財產品收益高。

當然有可能未來出現一些極端的情況，比如未來你商鋪價格每年下降5%以上，房租每年下降2%，那兩種不同的投資方式收益如下：

那前5年投資商鋪還是比投資銀行理財產品收益更高，但是五年之後，你投資商鋪的收益就不划算了，因為從第6年開始你購買銀行理財產品的收益，比你購買商鋪的收益要高。

當然上面我們所舉的這個例子，只是一個相對參考，具體還要看你替代的投資產品收益，如果你有其他更好的投資渠道，比如年化收益在8%以上，那我認為其他投資渠道就要比投資商鋪更划算。

貸款教授

投資商鋪是當下最愚昧的投資！

我2011入手一個濱江路黃金地段商鋪，135萬，入手開始便租出去7.2萬每年，現在租金還是如此，且黃金地段因為濱江路政府改造，臨江商業門面全部強制關停(政府工程)，導致我們對面門面生意也一落千丈。最要命的是，你想變現，根本無法變現，即便是原價，轉售稅高死人，大概30萬左右。所以，門面就爛在手裡，隨遇而安。也不知何時能變現？何時能提升商業價值？八年前，如果同樣的價格買兩套房子，現在不知道翻了多少，而且變現相當容易！

現在的電商，淘寶，天貓，餓了麼，美團等等，已經讓很多人的消費觀念變了，一個月不上街，家裡可以變著花樣吃東西，可以穿最時尚的衣服。人不走出門，商業不流通，商鋪的生意更是一落千丈！好多有名的商家，關了全國不少的店鋪，比如李寧，播牌，意爾康等等。商家生意不好，導致商鋪回收租金困難！

反正，現在投資商鋪是最前途未僕的，網絡經濟是弄潮兒，實體經濟夾縫生存！

如果有錢，真不如投資保險公司的商業年金信託保險，隨時可以領取隨時可以變現，保單隨著時間複利增值，而且財富承繼也有指定受益人沒有繼承風險。

關鍵字: 租金 財經 社會