剛剛過去的10月，成都樓市著實熱鬧了一番。

從9月底開始，“多個神盤即將取證”的消息就在成都地產圈內傳播了起來，這種只聞風聲不見雨點的狀態一直持續到了10月中下旬。

“既怕一個都不來，又怕扎堆兒來”。上一週（10月21日-10月25日），川發天府上城率先取證打響第一槍，隨後華熙528、東鑫苑、仁恆濱河灣、華潤悅璽以及人居東湖長島等項目也相繼取證報價，這些呼聲超高的項目遍佈主城區和天府新區，實在是令人“眼紅”。

但幾家歡喜幾家愁。我們發現，從傳出風聲到最終取證，個別項目的實際售價遠高於預期，這也讓不少滿懷期待的購房者質疑“誠意不夠”。

當然了，價格只是“神盤”眾多價值維度的其中之一，產品夠好，資源夠優秀，神盤照舊，至於誠意夠還是不夠，就看是否對各自的胃口了，接下來陸續公示覆核通過名單的時候，想必也各有各的熱鬧。但有一個項目，銳理君覺得，無論從哪個維度來看，誠意都是擺足了的，那就是——川發天府上城。

“神盤”無標答 但萬變有其宗

首先，什麼樣的項目才能稱得上“神盤”？關於這個問題，“標答”是沒有的，但不外乎以下幾個特性：

價格討喜：不僅僅是絕對值，還要看相對值，多與周邊均價有較大的剪刀差；

資源密集：無論是地段，還是商業，抑或是教育等，都至少有一項是其他項目所不具備的；

產品對位：對於價格主導型的剛需、剛改來說，在價格或者資源有優勢的情況下，產品本身並不會被放在首要考慮的位置，不過對於改善客群來說，產品與目標客群的需求相匹配就顯得至關重要了。

這些特性，共同造就了項目的“超低中籤率”。基於此，我們來回顧一下上週取證的“神盤”們——

這些項目中，有口碑的、有湖景資源的、有價格優勢的、有教育資源的……都有成為“神盤”的底氣與特質，但“魚與熊掌不可得兼”，資源豐富的價格不一定“友好”，單價友好的環境不一定合適，且不一定邁得過總價的門檻……如今成都樓市“高地價、強競爭”的大環境註定了開發商很難兼顧價格和品質，

但川發天府上城還是儘量做到了“人無我有，人有我優”，以滿足更多不同需求、不同支付能力的客群，其受眾面可以說是最廣的。

總價嚴控200萬內 定價有誠意

上週取證的這些項目中，價格稱得上驚喜的不外乎川發天府上城、東鑫苑、仁恆濱河灣和華潤悅璽，這幾個項目與周邊新房/二手房相比都有不小的剪刀差。不過仁恆濱河灣和華潤悅璽的總價門檻分別達到了260萬和400萬（此為精裝房源，清水房源門檻約190萬）左右，可以說是“再改限定”了。

東鑫苑的最低單價約11748元/㎡，總價段在100-400萬之間，跨度大，且200萬以上的“高門檻”房源較多，而川發天府上城這一批次房源的最低單價為10556元/㎡，總價全部控制在了200萬以內。

這是一個非常精準的控價。

銳理數據統計了2016年至2019年（前9個月，下同）大成都各總價段商品住宅的成交情況，總價100萬以內的住宅急劇減少，而100萬以上的住宅中，200萬以內的房源已成長為主流，並且在一段時間內不會有太大變化。

此次川發天府上城推出了潤園組團中1#、2#、3#、5#、6#、12#共6棟住宅，結合成都的新房定價規則來看，與第一批次房源同處於潤園組團的7#、8#、9#、10#和11#號樓就非常值得期待了。

供銷比約0.8 主力產品有誠意

“精準”的不僅僅是定價。

2016年之後，110㎡（建面，下同）以下戶型的成交量逐年減少，而110㎡以上，尤其是110-

150㎡的戶型成交量逐年走高，成為市場主流面積段。

此次錦江區三聖鄉華熙528藝術村加推的戶型就屬於主流面積段（115-142㎡），但逼近20000元/㎡的單價顯然不是大多數人的“菜”。

而天府新區的川發天府上城，推售的戶型面積段108-

140㎡不等，2019年前9個月，大成都四大圈層中，天府新區110-150㎡戶型的供應缺口最大，供銷比僅0.82。

“實用主義至上” 細節有誠意

川發置地更像是一個“實用主義者”，在購房成本的控制上下足了功夫：首先通過對單價和麵積段的把控，產品總價得到控制；同時，這一批次產品均為清水交付，而東鑫苑、華潤悅璽和人居東湖長島雖然也是清水交付，但較大的面積段還是將總價送上了更高的水平。

而在戶型的打造上，川發天府上城注重一個“平衡”，戶型方正，浪費率低，實用度高。

以中庭140㎡的套四雙衛為例：

• 動線流暢貫通，會客空間與私人空間互不干擾；
• 客廳有7.1m的橫廳，3+1個臥室均為全景飄窗，採光和景觀視野都很好；
• 6.1*1.8m的陽臺，既為觀景，更為實用；
• 主臥配備獨立衣帽間，總進深超8m，空間通透。

市場風向來看，後期不排除打造精裝以及更大戶型產品的可能，但作為川發置地在成都首個獨立操盤的住宅項目，川發天府上城具有重要的戰略意義，因此後期在產品的品質上應該有足夠的保障。

除此之外，川發天府上城還有明顯的“機會優勢”——作為一個佔地279畝（不含代建的約73畝市政綠地）的純新盤，川發天府上城還有近4400套住宅房源待售，其後期的供貨能力非常突出。

以上說的，都是川發天府上城自身產品所體現出來的“誠意”，實際上，在這一場“神仙打架”中，更多的項目位於各項條件都非常成熟的主城區，僅川發天府上城和東鑫苑位於天府新區。但兩個項目的“氣質”截然不同——

與東鑫苑相比，位於錦江生態帶版塊的川發天府上城與“生活本身”的距離更近，不管是外圍約73畝的市政綠地、東部的錦江沿岸，還是環繞四周的天府三小、四中（已投入使用）和鶴林小學/幼兒園（在建），抑或是西側的紅星美凱龍等消費場景，這裡作為一個新興版塊，其呈現的速度和熟度都相當扯眼球，假以時日，各項規劃都會逐步落地。

可以說，川發天府上城既有“殺手鐧”，比如購房成本優勢，同時在產品細節和區位上也經得起推敲。

寫在最後

誠然，“誠意夠不夠”並不能作為判定一個項目能否被稱為“神盤”的唯一標準，“均好性”只能是加分項。但綜合來看，川發天府上城上陣“拼刺刀”，既有資本，也有底氣，作為川發置地的成都首秀，展示了最大的誠意。

搖號在即，祝大家好運。

1. 文中“川發置地”均指“四川發展土地資產運營管理有限公司”；

2. 本稿件所示川發·天府上城約350畝土地，是由紅線內約279畝住宅兼容商業用地及項目周邊約73畝市政綠地組成，均由該項目開發商承擔建設；

3. 本稿件引用的宣傳資料為要約邀請，不作為要約或承諾文件，所載相關信息（含文字、效果圖、戶型等）均為示意體現，與實際情況可能存在差異，僅供參考，最終以政府相關部門最終批文及雙方買賣合同、補充協議及其附件、交付現狀為準；

4. 除特別標註外，文中圖片均為銳理數據原創 ，住宅數據均為備案口徑。

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