我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，当年复地怎么样涨的 ？除了绝对价格低投资好 ，是不是品牌开发商更有优势。

回答：复地东湖国际为什么贵？

开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。

复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。

卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。

我们要寻找下一个复地。

提问：房姐，你好！在二手房市场中，同一小区，两房普遍比三房价格高，为什么呢？求解答

回答：仔细观察你会发现，面积越小，单价越高。

1.对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。

2.面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。

3.具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。现在二胎化时代，基本武汉的新盘都以3居为主，2居需要的人多，供应很少很少，价格一定会很高。

4.楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的）

提问：房姐，贷款100个。一种是平安抵押经营贷，包装2个点，保险1.2个点，时限10年，年息6.37，等额本息；另一种是邮政抵押生意贷，评估费1500元，授信10年，时限5年（5年还清后由可以贷100个），年息6.65--7个点（要看主贷人征信情况），第一年只还利息，从第二年开始等额本息。哪一种性价比高一些？

回答：倾向第一种，包装费可以砍价，保险买了之后可以退(别说我教你的)。第二种5年后还要凑钱还，能不能继续循环借都不好说。

另外多问一下你的这个抵押贷有没有砍头息或者管理费这些隐形成本。

抵押贷最多可以贷20年，多问几家

提问：房姐，你好，我买的是保利香颂三期。二期很多业主维权装修很辣鸡，连最基本的水电都搞的乱七八糟，我作为三期业主应该怎么做(三期还没有进入装修阶段)？才能让开发商按照标准去装修呢。下图就是二期业主在装修现场拍得照片。

回答：开发商都是乱来的，没有人组织维权吗？

提问：你好，我想咨询一下，目前首付只有40多万，想买个小2居的婚房，梅苑一期的二手房入手性价比怎么样？看了贝壳上的这个小区价格指数，是下降趋势

回答：目前武汉二手房整体都处于下降趋势，尤其是老破小，是第一波会跌价的。婚房建议看看新盘或者次新盘，老房子逐渐会被市场淘汰，除非是特别稀缺的学区房。

提问：公积金贷款，一年期，先息后本，年息6.89，可以贷不？

回答：可以！就是1年有点短...不过先息后本这个利率可以接受了

提问：房姐您好，外地人在武汉投资，看了您的回答，有几个问题期盼解答，武汉投资是先看区域还是只要具体到每个具体的项目？入手后的房子持有多少年出手比较合适？持有期间是要出租么？

回答：1.武汉目前每个区域都有倒挂的项目，是确定收益的。投资还是以逢笋入，倒挂严重的盘只要能抢到都可以买。

2.持有多久需要看区域，主城区3-5年，远城区需要5年以上。

3.空置还是出租也是看卖出时间，如果3年左右卖就空置，5年之后卖就出租。

提问：房姐您好，请您帮忙参考一下，江夏纸坊老房子该不该卖呢，是原来江夏第一人民医院住宅区，无证有合同，楼梯房2楼90平左右公摊低装修中等，原来医院已搬走改成妇幼保健院，因为房龄老又是无证可能卖不了多少钱，但房子位置很好，纸坊中心，周围紧挨着都是医院商场中百，好出租但租金只有一千多，卖觉得便宜了不划算，等拆迁又不知道是何时，婆婆公积金未用有房票，是否卖老房子重买，还是留老房子筹资金用婆婆名字买？

回答：四环外+楼梯老房+无证=涨幅弱

横扫盘期优化资产配置，卖掉老房做裂变，换成三环内地铁沿线潜力盘。用老人票买

提问：房姐你好，办大额信用卡，搬砖，具体怎么做呢？感谢！

回答：存钱，比如办招商经典白，需要存30万，期限3个月就能办理。

提问：美丽的房姐！花山郡这期2楼142投资值得入手吗?

回答：可入，正常会比其他楼层折价8%左右，但是可以通过装修弥补差价

提问：房姐，大武昌限购区域的毛坯项目有推荐的吗？单价20000内。谢谢

回答：如果是小概念的武昌区，新房供应极少，几乎找不到20000以内的，如果是大概念的武昌，20000以内的新房也就只有金科城、杨春湖畔、南湖白沙洲那几个老盘可以看看了。

提问：亲爱的房姐，咨询几个问题。1.最近在看改善房，目前在南湖水域天际有一套110的房子，有一个2岁半男孩，计划生二宝。想买个二环内小改善房，子弹200w，面积120-140左右3-4房，对百瑞景，泛海、佳兆业天御，华润橡树湾，保利江锦之类的品牌楼盘都比较有兴趣，优先考虑居住环境和配套交通等，其次是学区，再就是区域发展潜力，新房二手房都可考虑，请问有什么好的推荐？2.另外想单独了解下您对泛海这个盘怎么看，个人觉得它的居住价值超过所谓的cbd定义。3、和华润橡树湾，保利江锦这种位于长江主轴旁的江边盘比较，百瑞景、佳兆业天御这样的商业中心地段盘，哪种位置更值得优先入手。

回答：自住改善其实主要看自己的喜好，如果喜欢江景，直接入武汉天地，华发，保利江锦或者武汉江山

喜欢湖景可以考虑华侨城。区域而言，肯定是东湖强过南湖啊，其实武汉多中心，生活方便与否要看你自己的生活和工作半径。泛海CBD虽然并没有做起来，但是大环境不错。在二环，交通方便，各样配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处，投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。如果是我选择自住的盘，可能会选沿江沿湖的房子，就算是CEO也无所谓，纯消费产品，千金难买自己喜欢。市中心所谓的好地段随着时间的推移，是不断变化的，但是大江大湖不会变。

提问：房姐，请问下，四新中央生活区毛坯房13000每平，但开发商强制要求买车库18万，并且车库还不能贷款，车库现在对我来说没什么用，买了我也只能租出去，还不知道有没有人租。武汉国博新城15100每平，精装修，不需要强制买车库。100平左右的房子总价差不多，我应该买哪个呢？

回答：四新中央生活区真不要脸！还强制绑车位...自住选择国博吧，品质比四新中央生活区要好。

提问：房姐您好，本人04年公积金购房一套，后还完且卖出。10年再公积金购一套，一直到目前未拿证，明年贷款还完。16年全款另买入一套。目前每月公积金账户入账4500,完全覆盖还贷且有多余。请问有何策略提取或使用公积金，谢谢

回答：1.公积金提取:有房产证就直接把公积金余额一次性提取出来，公积金还款之后多的余额也可以提出来。2.目前你已经有一套房申请公积金贷款了，无法再次申请。

提问：请问，2017年买的保利上城86平小三房毛坯，18年12月交房，是留着还是出手合适，感谢

回答：白沙洲还没有发力，交房后再看，不急用钱就先留着

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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