十月末，南部新城和河西南同時土拍，南部新城的地價比河西南地價貴了327元/㎡。
一時間，大家似乎重拾信心，同時也有點擔心：地價高，新房價格也不會低，周邊二手房價格會有什麼樣的變化？
今天，我在南部新城跑盤，打探到3個消息：
1、保利·堂悅和復地宴南都的業主，都在惜售；
2、今年上半年，掛牌價一個月內漲了十幾萬；
3、周邊超大體量的安置房匯景家園，已有成交價31663元/㎡。
01
10.23號，南部新城G70的樓面價28666元/㎡，比河西南G75地塊的樓面地價28339元/㎡，貴了327元/㎡。至此，一些人對於南部新城的擔憂和期待，複雜的心情再次膠著。
但我在中介門店，瞭解附近二手房的成交情況，中介卻跟我說：
保利·堂悅和復地宴南都的業主「不誠心賣」，雖然有掛牌房源，總是有藉口，導致我們無法帶客戶看房。聯繫十幾次，有時候電話不接，家裡也沒人。
▲保利·堂悅 傍晚17:30
中介眉頭皺成“八”字，有點心酸地說：南部新城地塊本就不多，7月南部新城G32，還沒開工，區域內的新房不多。
二手房“高架盤”保利·堂悅均價41965元/㎡，很多房源都是不滿兩年，有增值稅5.3%，個稅1%，契稅首套1.5%，二套2%，實際上算下來，光稅費就要繳納30萬左右。
很多業主其實「非常看好」南部新城，並不誠心賣。
▲截圖來自鏈家 成交價
復地·宴南都最後7棟和8棟限售，住宅類整體價格比保利·堂悅略高，原因至少有兩個：
1、不靠近高架，位置好一些。
2、復地·宴南都比保利·堂悅的體量小，目前掛出房源不多。
根據365南京二手房數據，復地宴南都半年掛牌價上漲4000元/㎡。
02
中介告訴我，業主們不誠心賣的原因，還有：今年上半年剛拍出了教育用地，離保利·堂悅和復地宴南都非常近，業主們很開心。有的業主當天就簽字前臨時不賣了，撤掉房漲，等漲價，太離譜了。
覺得終於等來了教育規劃用地，雖然不知道什麼學校進駐，但以後房價會再上一個臺階。
▲復地宴南都
中介說：今年大概7月份之前，這兩個樓盤的房價，一個月就漲了十幾萬。月初談好月末交錢，到了月末，忽然發現漲了十幾萬。買房人也很無奈，好不容易等錢湊到位，發現買不了。
從亮燈率來看，復地宴南都比保利·堂悅略高一些。（亮燈率僅作參考）
03
大約6點，紅燈轉綠燈時候，也許是匯景家園的業主，騎著電動車呼呼地，往前趕。
這張圖的左手邊是復地宴南都，右手是保利·堂悅，再
往前隔一條馬路，就是匯景家園安置房。
▲騎電動車 往匯景家園的方向
匯景家園小區均價：25663元/㎡，成交面積段45-68㎡居多，而今年一套56.85㎡，成交單價31663元/㎡，刷新了最高成交價：
▲截圖來自鏈家 成交價
中介坦言：匯景家園小區的“匯”字頭“的小區，比“景”字頭小區，單價要略貴一些。雖然是安置房，但是房齡相對較新，很多都是2008年、2010年的房。
▲復地宴南都、保利·堂悅、匯景家園 區位圖
匯景家園超大體量的安置房緊挨著復地宴南都和保利·堂悅，但房價“各自為政”，相互並不影響。
且復地宴南都和保利·堂悅都的底商，很繁華。如果僅從亮燈率，來推算復地宴南都和保利·堂悅的入住情況，似乎還無法支撐底商。
▲復地宴南都的底商 活力廣場
中介說：匯景家園的體量很大，業主們會到這邊來消費，畢竟有更好的消費體驗和視覺觀感。我看到，附近還有一些工人，像是陝西的口音，晚餐會來附近小店消費。
▲復地宴南都的底商 麵館
2018.9.1，復地宴南都開盤，均價3.4萬/㎡，推出的是7、8號樓收官之作，銷許均價3.4萬/㎡，截至下午5點20分，464套房源基本賣完。
也許當時棄號的準業主，有更好的選擇，沒能入主南部新城。我在鏈家看到：復地宴南都住宅類最高成交單價：44388元/㎡，98㎡，總價435萬。
▲截圖來自鏈家 成交價
鏈家上，復地宴南都很多成交都是小面積。南部新城核心區不大：大校機場。未來，南部新城的住宅項目，也許不會太多。
中介：目前，復地宴南都和保利·堂悅很多業主惜售。復地宴南都二手房價格近4.5萬/㎡，掛牌價46338元/㎡，逼近5萬/㎡的勢頭。
▲復地宴南都
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