核心提示丨在樓市中,房價是決定購房者是否入市的主要因素。在剛剛過去的十月，期盼中的“回暖銀十”並未如期而至。在市場行情不景氣、年底回款任務重的雙重壓力之下，開發商忍痛讓渡利潤空間。除了員工內部價、買房送車位等促銷手段，鄭州多個樓盤爆出特價，有的甚至低於每平方米6000元。
近日,記者對鄭州市各區域正在銷售的多個樓盤進行了調查。
數據
入市新盤數量減少，地市“看房團”拉動一定銷售額
據克而瑞鄭州機構監測顯示，對比8月份35個項目開盤，9月開盤項目大幅減少，僅僅只有12個，環比下降了65.7%，10月份開盤15個項目。
從區域分佈來看，這兩個月開盤的項目大部分集中在主城區內，其中金水區5個，高新區5個，惠濟區3個，鄭東新區2個，二七區2個，中原區1個，管城區6個，中牟縣2個，港區1個，其中新房供應套數主城區佔到了80%以上。
與此同時,記者瞭解到,為了保證開盤的去化率，鄭州許多項目開始拉攏省內其他地市的購房者，這一群人又被大眾稱為“地市購房團”，如今年5月份，建業就啟動了“百萬客戶遊鄭州”活動，回饋業主，並展示新的文旅小鎮項目；正商集團也邀請眾多地市業主，組成看房團，對正商生態城、智慧城、十里香山三個重點品質項目進行參觀。
對於地市看房團的到來，有地產企業相關負責人表示，一方面是企業向地市客戶展示自身優勢及產品品質的窗口，另一方面可以帶動營銷中心人氣，增加成交幾率。
位於中州大道的融創城10月開盤，去化率達到100%，位於管南的正商生態城去化率在90%以上，除此之外，也存在少量樓盤去化率較低的情況，比如金科博翠書院小鎮、美盛教育港灣、普羅理想國均在50%左右。
今年9月以來，房企供應節奏普遍放緩，為了穩定銷售，房企之間競爭加劇，不僅引入分銷，甚至開始變相降價賣房，“員工優惠”、“特價房”、“總裁簽約價”等營銷手段頻出不窮，一是出於年度業績指標的考慮，二是擔心市場繼續轉冷後，兩極分化加速，行業洗牌加快，回款壓力甚至生存壓力飛速增加。
市場
各大樓盤優惠越來越多、花樣層出不窮
與此同時,不少購房者發現,目前鄭州區域內各大售樓處的優惠也越來越多了。
市民劉先生告訴記者,最近他就常常接到一些樓盤的銷售電話，“就上週，我就接到了大概6個！其中一個說是惠濟區的美景麟起城，前年賣17000元/㎡，現在賣14000元/㎡！還有一個說是南三環的鑫苑名城，原先價格13000元/㎡左右，現在新推出的特價房只要9000元/㎡，因為我沒有購房需求,所以也沒有細問,但感覺跟我去年上半年買房時的情形完全不一樣了。”
從今年3月開始，鄭州房地產市場陸續出現了以員工內部購房名額、老帶新獎勵、送家電、送物業費、中介佣金返還購房者等變相降價手段。地處二七新區的昌建君悅府，從4月份開始就以“員工內購價”為由優惠。
如此層出不窮的優惠形式，是否意味著鄭州房價開始下降？
“其實現在增加優惠力度，已經意味著降價了。”經開區某項目的銷售人員說，但公司曾特意對銷售人員強調，在營銷過程中嚴禁提“降價”兩個字。“因為項目降價既不利於後期項目營銷，又要擔心前期業主鬧事，在開發商眼裡，降價兩個字非常敏感。”
這樣的“變相”降價，許多購房者卻並不認可。
市民王女士告訴記者,最近準備給兒子買套婚房，相中了惠濟區正商家河家的房子。“原本聽置業顧問在電話裡講，這個項目一期首開賣到14500左右，說二期剛開盤，品質比一期還好，才賣到12000，覺得挺便宜的，等到了售樓處一看才知道，二期12000的價格是毛坯，一期14500是精裝，你說說毛坯的價格再加上精裝修，算下來也要15000元/平方米以上，所以，我覺得根本沒有優惠。”
“唉，雖然現在好多樓盤都說特價，但是大多是通過各種方式，有些是精裝改毛坯，有些是去掉了原始配套，有些根本就是剩餘的尾房。感覺現在這價格無法確切對比,實實在在降價的情況不多。就算有些真的降了，但具體降了多少,普通購房者還真說不明白。”意向購房者張小姐一臉迷茫地說。
房企
融資成本高回款壓力大，變相降價實屬無奈
“雖說房企每年都在喊融資難，可我還是覺得今年是最近這些年中融資最艱難的一年。”一位在前二十強房企的融資總監對記者說。
據《2019上半年上市房企融資成本TOP30》（簡稱《榜單》）數據顯示，2019年上半年，30家典型房企的平均融資成本5.78%，較2018年末的平均融資成本5.7%，上升0.08%。
此外，據中原地產研究中心數據顯示，2019年截至11月5日，房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%，對比其他上市企業，房企最高發債利率提升顯著，2019年7月，泰禾以15%利率發行美元債，創下2019年發債利率新高。
整體看，擁有國企和央企背景的大型房企如中國海外發展、華潤置地等企業融資成本為5%左右，融信、陽光城、泰禾等民資房企融資年化利率為10%甚至超過15%。
融資成本高、難度大，房企為保證現金流穩妥，紛紛加快營銷回款速度。
某大型房企一位銷售總監對記者表示，現在公司的考核標準已經不單單是銷售業績了，更看重的是銷售回款。往年為了衝刺年終銷售額，不少項目的銷售團隊會虛報簽約套數，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約。今年，銷售回款才是重中之重，所以今年考核的重要指標是實際回款的情況。同時，該負責人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動，實際售價甚至低於政府要求的限售價，這種做法在當前市場中已經十分普遍。
他接著表示，接下去的市場行情可能也不算樂觀，“市場會產生分化，隱性庫存大的板塊，高價項目的壓力會明顯增加”。在他看來，現在購房者買房越來越謹慎，生怕被套。所以，一旦開盤沒賣完轉入續銷，房子將變得更加難賣。
展望
多地限購政策放開，鄭州暫未發佈相關通知
近期，鄭州房地產市場轉冷已然成為一種共識，限購限貸等緊縮政策是否會提前放開成了人們熱議的話題。近日，關於“南京、天津、三亞”的相繼放開“限購政策”，鄭州地產界有些置業顧問在銷售時聲稱“鄭州也快了，房價要回升了！”
但其實，鄭州市目前沒有任何關於放開限購的通知，關於限購等政策信息，需要以官方發佈為準。
雖然鄭州目前依然嚴格執行限購、限貸等政策，但落戶已經放寬了許多。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說：“市場壓力大的情況下，部分房企通過促銷來進行回籠資金、去庫存和完成年度銷售目標，很多企業都把鄭州作為主力銷售城市，目前市場降溫，房企的銷售壓力更大，所以出現促銷也很正常。不過，我認為第四季度鄭州樓市會稍有回暖，雖說前三季度一直在降溫，不過潛在購房需求還是比較多的，明年的話，政策繼續收緊的可能性不大，部分或有小幅鬆動，這對於樓市的反彈還是會有個積極作用的。”
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