困局與求生之路
粵港澳大灣區發展規劃自今年2月確立已有9個月，頂層規劃意味著這裡既是中國改革開放新的試驗田，也是中國經濟未來的新高地。
於世界，這片區域就是中國對外一個至高的新名片，於珠海，預示珠海經濟迎來寶貴的跨越式發展機遇。
而珠海整體最有熱度和高度的當屬橫琴，多重利好之下，橫琴新一輪的價值大爆發，成為投資者的熱土。
◆寫字樓載體發展過熱供需不平衡
橫琴發展十年來，各大房企紛紛重倉，區域住宅用地稀缺，規劃比例以商務、商業、產業用地為主，因此橫琴是珠海甲級寫字樓供應的主力區域，供應常年大量增加。
然而基於橫琴產業起步薄弱的現狀，租賃需求難尋，寫字樓售價經歷了爬坡、暴漲、趨穩、回調。
數據/橫琴中原
據橫琴中原最新統計，9月辦公成交約127套，環比上漲約35.11%，成交均價約31304元/㎡，環比上漲約11.04%，相比住宅、商業及公寓，辦公物業成交價漲幅居首位。
據第一太平戴維斯統計，自2015年起，橫琴商務次中心得到飛速發展，2018年總存量約佔全市總存量23%。
南都日報報道，今年底橫琴可提供辦公總面積預計將達到100萬平方米左右。
站在初具國際化城市面貌的橫琴，看著一座座拔地而起、緊鑼密鼓施工的寫字樓，路過各樓宇樓下，顯少看得到有自住的影子，上班族更是寥寥無幾。
不禁滿心疑問：一個新區這麼多甲級寫字樓，如何消化？何時才能迎來所謂的大爆發？
現在珠海的寫字樓市場面臨一個嚴峻的現實，供過於求是常態。
數據/第一太平戴維斯大灣區甲級寫字樓指數
據第一太平戴維斯報告顯示，珠海寫字樓市場租賃需求的培育未能匹配同期快速落成的寫字樓持續新增供應，供過於求情況明顯。
受到橫琴片區較大的寫字樓供應量與較高空置率的影響，全市空置率排名大灣區第二，高達37.3%，投資市場暫時呈高風險性信號。
數據/第一太平戴維斯大灣區甲級寫字樓指數
香港作為眾多國際企業總部聚集地及國際金融中心，甲級寫字樓總租用成本位居大灣區首位，達人民幣每平方米每月879.8元，加之供應有限及需求穩增的因素，約等於排名第四的珠海113元的7.8倍。
綜合上述數據，受經濟放緩、中美貿易摩擦和金融監管升級等因素的綜合影響，短期內，大灣區大部分寫字樓市場需求小幅萎縮和租賃決策過程放緩的態勢料將持續。
對於橫琴長期而言，有賴於政策紅利推動，與廣深同具自貿政策優勢，目前寫字樓項目性價比相對突出，觸及租金谷值將有望反彈，投資機遇逐漸浮現，市場未來前景仍屬樂觀。
◆橫琴寫字樓還有求生的機遇嗎？
租金補貼，政府已經伸出橄欖枝
橫琴目前還處在起步期和成長期，是一個超級大工程，現在說空置，為時過早。
一座寫字樓是否空置，我們除了要看總量，還要看片區的發展、建設週期以及整體結構。
橫琴仍處於建設和不斷完善階段，人口也處於逐步聚集的階段。寫字樓出現階段性、暫時性空置屬正常現象。任何一個新區都會經歷由地產化向去地產化的轉變過程。
截止至10月25日，橫琴商事主體54738家，港澳企業3245家，此成績單雖然亮眼，但實際上，多數企業僅註冊橫琴，但未在此辦公。
為了鼓勵澳企進駐橫琴，促使註冊企業迴歸橫琴辦公，橫琴管委會確立租金補貼政策，符合條件企業最高補貼70元/㎡/月，同步啟用社保、子女義務教育、租房等方面實在補貼。
站在港澳和頂層的思維角度去看橫琴
在港珠澳大橋及廣珠澳城際軌道支撐下，已形成港珠澳三地便利交通生活圈，三地之間資源配置優化越來越頻密。
頭等大事抓產業，珠海將發揮其重要節點城市的戰略功能，與核心城市澳門互聯合作。
支柱產業先行，促進建立更高質的第三產業結構，推動產業高端集聚地形成。
《規劃剛要》提及，將高水平建設珠海橫琴國際休閒旅遊島，激發眾多商務服務需求，同時導入更多高消費旅遊人群。
另外如果澳交所橫空出世，將助力澳門產業多元化格局，對橫琴經濟與菁英人口都是雙贏。
目前港澳寫字樓物業基本無新增供應，而且很多企業很難承受兩地租金的水平。為了縮減租賃成本，選擇本地非中心化區域辦公成為現在企業轉移的趨勢。
橫琴在大橋經濟與粵港澳大灣區一體化趨勢下，辦公成本更有吸引力，承接企業租賃的外溢需求，對於租金水平處於相對弱勢的橫琴將是重要發展契機。
第一太平戴維斯認為，供過於求的現狀將為企業租戶帶來更強的議價能力及更大的談判空間。在基礎建設配套逐漸完善的助力下，珠海寫字樓或成為節約型企業和大型企業後勤辦公的優選之一。
長遠預期，等到橫琴產業集群落地，發展成熟之時，便是大量企業租賃需求旺盛，急需迴歸辦公之時，賦能寫字樓市場租賃需求的可持續性增長。
再看回當下珠海經濟數據，2019年上半年，珠海生產總值達1483.25億元，名義增速達14.15%，全省第一。這些數據都可以顯示珠海較好的發展勢頭，營商環境持續改善，寫字樓的需求將會持續增長。
房企聚焦去地產化，修煉功守道
政府為了防止項目地產化過剩，土地規劃上橫琴寫字樓物業自持比例基本五成或更高，這對房企運營能力是強大考驗。
房地產市場的下半場，以資源整合為基礎的城市綜合運營商，是處在快速上升期額橫琴急需的開發角色。
為了去地產化，只有引入這些積極變道，謀求戰略升級的開發企業，為城市導入產業集群，開創健康、文體、金融等產業方向，完善交通、教育、醫療、商業等系列配套，才有利於給城市人群搭建好的生活平臺。
當區域煥發出宜居宜業的新活力，又進一步刺激優質企業的前往進駐。
最後總結一下，當前珠海乃至橫琴的確出現了一些空置，但按照市場規律，空置多了、租金低位，對企業發展反而是好事，尤其對港澳企業是足夠大的吸引力，助力港澳人才信息等聯動。
另一方面，市場供大於求，轉手難度高，高額稅費會讓你的二手貨在市場毫無競爭力，非要投資更適合長期持有做房東。
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