沒有驚喜，也沒有意外，幸福裡的價格依舊是那個熟悉的26500。
當初這個價格流傳出來的時候，很多人頻頻搖頭，甚至嗤之以鼻。人們想不到被定位為城北核心的萬象城幸福裡會以這樣的低姿態出現在我們的面前，就像當初人們不相信這裡真的會建萬象城而不是萬象匯一樣。
▲幸福裡效果圖
雖然很多時候我們不信謠，不傳謠。但是在地產這個行業內，不少所謂的“謠言”最後都沒有被證偽。
算上幸福裡，十月以來已經有金色和莊、湖景居（只可惜沒紅起來）、梧桐郡、融創城、幸福裡等多個紅盤接連搶先入市。開發商是否要搶跑我們不便揣測，但市場的變化，特別是二手房市場的趨冷，已經成了大家的共識。
| PART 1 |
如期而至
2018年12月29日，華潤以36億總價拿下現城北萬象城地塊，引起巨大關注。該項目樓面價7241元/㎡，其中住宅面積22.4萬平米，容積率4.0左右。
萬象城幸福裡由13幢24-34層的高層、1幢40層的超高層組成，合計1948套房源。
共8種標準戶型：88㎡約400套，佔比20%；100-108㎡的戶型，約950套，佔比49%；其餘為131㎡和148㎡的四房戶型。
與天空之城、融創城、楊柳郡一樣，未建先紅的幸福裡一直自帶光環。這幾個著名的TOD項目任何的風吹草動都能引來媒體大量的眼光，也讓我們對他們有了更高的期待。萬人搖的種子選手湖景居最後的登記人數竟然不過千，背後除了高於預期的價格，人們期望的破滅與巨大的心理落差也是重要的因素。
10月25日晚間，備受矚目的城北萬象城住宅組團——臻珹幸福裡，領出了首張預售證。
▲幸福裡鳥瞰圖
1、2、14號樓，共計596套房源，戶型面積89方、100方、105方、108方、131方，精裝均價26500元/㎡，裝修標準3000元/㎡。
在本次幸福裡首開的596套房源中，建築面積約89方戶型有202套，約100方戶型有96套，約105方有116套，約108方有101套，約131方有81套。
有近一半的房源，是約100方及以下的小戶型。大大降低了人們的置業門檻。總價僅204萬起，且首套50萬的驗資，無需凍結。幸福裡的門檻比我們的想象的還要低。
沒有意外發生的幸福裡，絕對不會像湖景居一樣最後關頭“翻車”了。
| PART 2 |
並不完美
幸福裡有多好，恐怕街頭巷尾每一個要參與的購房者都清清楚楚。未來城北的核心無論是萬象城所在的勾莊還是運河新城，未來這裡在城北的地位都可見一斑。
雙地鐵TOD項目、還自帶萬象城，僅僅這兩點已經足夠讓幸福裡吸引眼球。一座萬象城，其背後的象徵意義甚至要大於直接作用，因為人們相信，萬象城的所在，未來一定不會差。
萬象城很好，可幸福裡就沒有那麼完美了。
▲幸福裡效果圖
項目4.0的高容積率註定了未來這裡的居住環境不會特別的舒適，去看過樣板房的朋友應該也會發現，同樣的建築面積，幸福裡的尺寸空間相對於不少在售項目都難言闊綽。以至於對88方戶型頗為喜愛的剛需群體，在看了樣板間以後都是面色凝重。
作為公建化住宅，幸福裡的外立面不會有大的問題，但是具體到項目內部，由於定位剛改，沒有泳池、沒有架空層、僅僅2.9米的層高，都讓它和高品質住宅相去甚遠。
當然，還有那個讓不少投資客都眉頭緊皺的交房時間--2022年底！整整三年的真空期，過高的時間成本讓不少投資客默默掏出了懷裡的計算器。
還有一個就是讓不少投資客興奮不已，時常掛在嘴邊的一二手倒掛。不知是因為二手房整體趨勢的下滑，還是因為幸福裡26500的傳言價格讓附近的二手房東瑟瑟發抖。最近幸福裡周邊不少的二手房成交價格都下滑嚴重。
以附近的萬科杭宸為例，最近的真實成交價格已經回落到了三萬一附近，而且還是89的黃金戶型，中高樓層房源。而暑期剛剛交付，且品質突出的海德公園，最近幾個月的成交價格也是下滑嚴重。
▲海德公園
所以按照目前的二手行情，幸福裡早已沒有了一萬左右的“剪刀差”，真實的倒掛應該是在5000元附近。當然這5000的背後是三年的時間成本。三年後亞運已經結束，屆時的杭州樓市如何，每個人心中都會有不同的答案。
整體來看，雖然幸福裡不盡如人意的小問題蠻多，但瑕不掩瑜，幸福裡的價格還是蠻有吸引力的。如果是周邊自主需求的客戶可積極參與。如果是以投資為主，那就抱緊手中的計算器，好好計算一番吧！
| PART 3 |
搖號信息
▲幸福裡區位圖
項目地址：餘杭區良渚街道杭行路與良運街交叉口西南角
總建面：約80萬方（地上約50萬方）
開發商：華潤置地
總戶數：1948戶
面積段：88-131方
登記時間：2019-10-28至2019-10-30
房源價格：26500元/㎡
裝修標準：3000元/㎡
存款證明：首套50萬、二套100萬、全款200萬
| PART 4 |
戶型賞析
88方三室兩廳一衛戶型： →
戶型點評：
戶型方正但尺寸偏小，只有一衛
100方三室兩廳兩衛戶型： →
戶型點評：
全明戶型帶大陽臺，戶型方正
105方三室兩廳兩衛戶型： →
戶型點評：
進深偏大，有一個暗衛，廚房與公衛易串味
108方三室兩廳兩衛戶型： →
戶型點評：
採光充足但進深偏大，有一個暗衛
131方四室兩廳兩衛戶型： →
戶型點評：
採光不錯但進深偏大，有一個暗衛
| PART 5 |
一房一價及噪聲評測
一房一價表：
噪聲評測：
| PART 6 |
選房指南
考慮因素：
本次加推房源北側臨近主幹道噪聲較大
23層附近價格最貴
1號樓與2號樓可欣賞部分河景
14號樓北側有公園規劃
選房建議：
樓層選擇：由於23層附近價格較貴，可以從中間樓層往兩邊開始選擇。
戶型選擇：如果購置四房，僅131方一個戶型可選。如果購置三房，由於88方尺寸過小，影響居住體驗，而100方戶型方正，且衛生間全明。因此建議優選100方戶型，次選帶大飄窗且採光較好的108方戶型，最後選擇 88方與105方戶型。
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