房地产行业三季报解读：万科、保利地产、新城控股、华夏幸福

前言：上市企业已经陆续发布第三季度财报，我将会翻阅一些公司的财务报表进行分析和点评，本期我将整理几个主要的房地产企业，借此管中窥豹，看整个房地产行业情况如何。今天分析的公司有

1.万科净利润大增30%，手握千亿现金。

2019年前三季度，万科实现营业收入2239亿元，同比增长27.21%，实现净利润182亿元，同比增长30.43%，营收和净利润大幅增长，同时经营现金流17.3亿元，同比增长106%。

根据统计，1-9月份，全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比下降0.1%，销售金额11.1万亿元，同比增长7.1%。而万科前三季度，房地产业务销售面积为1455万平方米，销售金额为2125亿元，同比增长13.6%和26.9%，远远超过全国商品房销售业绩。

从前三季度的业绩来看，万科作为房地产行业的老大哥，却首个喊出“活下去”的口号，其实活得很好嘛，也许“活下去”并不是喊给自己听的呢。万科业绩确定性很高，但是估值却很低只有8倍左右的估值，看来投资者在“房住不炒”的大背景下，对房地产未来比较保守，甚至于悲观。但我认为，万科作为房地产行业的老大哥，过去十年业绩稳定增长，同时手握千亿现金，三千多亿的市值确实不贵呢。

2.保利地产净利润大增34%，毛利率同比增长3.18百分点

2019年前三季度，公司实现营业收入1117亿元，同比增长17.7%，归属上市公司股东净利润128.33亿元，同比增长34%，同样实现了营收和净利润的大幅增长。

前三季度，保利地产实现商品房销售金额3467亿元，同比增长14.2%，其中一二线城市的销售面积2293万平方米，同比增长13.29%，销售金额和销售面积同样超过全国平均水平。除此之外，还有一个数据比较亮眼，保利地产毛利率35.89%，较去年同期增长3.18个百分点。

3.新城控股净利润上涨19.57%，董事长事件影响消停

2019年前三季度，新城控股实现营业收入295亿元，同比增长19.22%，实现归属上市公司股东净利润37亿元，同比增长19.57%，同样也实现营业收入和净利润的高速增长。

前三季度，新城控股实现房地产销售金额1976亿元，同比增长23.89%，累计销售面积1723万平方米，同比增长35.4%，同样大幅跑赢全国销售水平。新城控股虽然在几个月前经历了董事长风波，但是新上任的董事长雷厉风行，大刀阔斧的改革，并没有影响到公司的日常经营。

4.华夏幸福净利润大增23.7%，经营现金流极差

2019年前三季度，华夏幸福实现营业收入643亿元，同比增长42.48%，实现归属于上市公司股东净利润97亿元，同比增长23.71%，同样也是实现了营收和净利润的双增。

华夏幸福不是常规的房地产企业，除了传统的房地产业务之外，还有产业园业务。所谓的产业园业务，就是通过与地方合作开发产业园，引进企业之后赚取增值服务。由于主要客户是地方，所以华夏幸福的现金流也特别差，前三季度经营现金流-395.5亿元。

5.总结

在“房住不炒”的大背景之下，人们的主观意识都认为房地产企业的日子不好过了，但实际上从2019年前三季度房地产企业的业绩来看，房企还是活得蛮好的嘛，至少上市的头部企业情况是这样的。也正是“房住不炒”影响了投资者对房企的预期，导致万科、保利地产、新城控股、华夏幸福等股票不被看好，落得一个低市盈率的下场。但是笔者认为，行业调整将加快行业中小企业出清，从长远来看，利好龙头房企，而且当前估值也比较低，不必要对房地产行业太悲观。

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