X河X街可能是武汉房地产市场“特殊模式”的绝唱
——开发商改变城市
从此，基本宣告武汉“人造商务区”时代终结
在一个毫无商业传统的板块
强势植入商业+商务资源
透过城市运营，新基因与片区融合
蜕变城市界面，彻底颠覆板块功能
——人造商务区
武汉成功过两个
这已经很牛逼了
XX天地和X河X街
但哥认为，这个时代/模式，已经结束
中央商务区，滨江商务区，钟家村改造，光谷中心城
……
某种程度都是“人造商务区”
他们，都是城市不动产价值高地
只不过他们只是兑现城市规划红利
很难再有赋予城市新的红利
01
一座城市，高端商业中心就那么几个。
商业中心的驱动力，是商业+高端服务业。
武汉这种二线城市，最大的问题是，高端服务业，咨询/金融/财务，需求量不够。
武汉2011年三产的GDP占比就破50%。
如今整整8年过去，占比多少？
53%
8年时间，不过提高3个百分点。
北京三产占比，早就超过80%。
这是城市能级的鸿沟，没办法。
在武汉，能够自然生长的商务区，不可能太多。
但城市发展的脸面又需要商务区，怎么办？
人造。
上周哥去郑姆斯特丹，考察郑东新区和豪宅集中营——北龙湖。
不禁哑然失笑——二线城市造商务区，套路真是一模一样。
圈一个板块，注册无比高大上的名字，关键词在“国际+滨水+商务+CBD”随机选择。
注入一个灵魂噱头——世界级城市？海绵城市？未来城市范本？
随便吧，要突破老百姓想象力边界。
虚的搞完，必须来点实的。
七通一平，上地铁，然后——人工湖/环湖绿道+公园。
再来虚的——锁定IP。
世界第一高楼，签约了；迪士尼大中华首个线下体验店，谈妥了；施瓦辛克/基辛格/布莱尔/戈尔巴乔夫，谁有档期？过来站一下台……
虚实结合。
你会发现，所有人造商务区，都是这么操作。
真正的分化，是下面的步骤——卖地。
地怎么卖？
怎么定标？
天地和汉街，同样人造商务区，为什么能颠覆板块？
且不说规划、地段、资源匹配这些大层面，最微操的差异——
商办先行。
无论新天地/壹方还是企业五号，或者步行街+总部国际写字楼集群。
他们都是先为板块注入商业+商务资源，运营成熟这个板块。
最后，再上住宅。
但是，在一个没有商业商务底蕴的区域去推行这种模式，前期投入太大，运营难度太高，在一座城市内反复复制的可能性太低了。
所以常见的情况是这样的：
有的人造商务区，一栋写字楼、商业街没见着。
作为板块起势项目，一上来就赶紧卖住宅，以销售为导向，每个地块切得非常碎。
每个项目规模都非常小，始终无法形成规模效应和带头大哥。
没有一个项目，肯为板块做赋能、做嫁衣。
除了名字，没有一处能担当“商务区”。
最终，依赖地段+资源，“商务区”最好的结局只是“豪宅区”。
02
“人造商务区”时代的终结，本质上是“商业先行”开发模式终结。
地价便宜到忽略不计，用时间换空间，沉淀天量资金到自持物业——
这种模式已不可能再重现。
现在，你只能等开发商住宅赚得盆满钵满，回头还有心思开发写字楼/商业街。
也许随着时间沉淀，最后也能成功。
但类似天地、汉街这样短短几年，颠覆掉城市板块的案例，很难再有。
未来我们更多会看到的不再是颠覆，而是迭代，比如建设大道金融街。
先天条件已经足够优越，不需要你“人造”，而是顺势而为的功能升级，虽然本质上依然是吃城市红利，但足够安全。
建设大道金融街肇始于1994年招银大厦的建成。之后众多高楼大厦随之拔地而起，形成了西北湖CBD，然后逐步向东扩展，形成了如今的建设大道金融街。
时至今日，建设大道金融街已经发展覆盖到青年路、新华路、台北路到澳门路的一部分，横跨江汉区和江岸区。走在建设大道上，大家沿路可以看到的是民生银行大厦、广发银行大厦、建银大厦、中信银行大厦……
这里是武汉市发展最为成熟、金融机构密度最大的商务区，堪称“武汉的华尔街”。在这里的30余座大厦中，云集了200余家金融机构，5家全国金融机构总部，14家中外资银行区域总部，19家证券公司区域总部和15家保险公司区域总部，以及美法韩三国领事馆。
建设大道金融街的发展，可以说是自然生长，并不仰赖先期宏大完整的规划和资本短期内爆发性地注入——这里几乎是武汉唯一一个经历时代洗礼，沉淀形成的商业中心。
哥依然记得，那年越秀拿下这里的精武路地块，对于如此大的手笔，差不多是越秀地产半年的销售额！
越秀看似在“豪赌”，其实笃定的是这个区域所蕴含的巨大城市价值。
作为当年的地王，越秀并没有站岗，短短4年时间，如今房价已经翻近3倍。
所有的一切，与“人造”无关。
这是地段作为城市核心区，必然释放的红利。
03
透过“人造商务区”的终结，我们思考一个问题——
投资不动产，到底是买规划还是买规律？
单纯的规划，无论多牛逼，用多少障眼法，都是住宅快速出货的掩护。
越秀·国际金融汇，他不是“人造商务区”。
而是依托武汉，几乎唯一经历时代洗礼，沉淀形成的商业中心——
建设大道金融街。
因为这里有足够厚重且依然旺盛的商业需求。
这就是投资越秀·国际金融汇写字楼的规律——
足够厚重而依然旺盛的商业需求。
1959年，中国十大商场之一的“武汉永安商场”建成，2007年，跃级成为武汉国际广场，销售额始终位于全国三甲。
如今，武广商圈是武汉最繁华、最顶级的商圈，没有之一。
此外，这一区域还汇集了大汉口中高档写字楼及商业街、商业广场。
越秀·国际金融汇位于武广东北侧，武广商圈核心辐射范围。
而国际金融汇，完全嵌入建设大道金融街这一商务中心。
这里，几乎是武汉，唯一且不容取代的商务中心。
越秀·国际金融汇，诞生于武汉两大城市级商业/商务中心。
天赋条件，与所有“人造商务区”几乎有天壤之别。
这里的商业商务氛围配套，都是多年来不断堆积形成，所有资源全部所见即所得。
所以，越秀·国际金融汇，不是“规划”，不是蓝图的美好。
在城市中心沉淀高阶资产，这是房地产投资永恒不变的“规律”。
04
规划型商务区，买住宅，是没问题的。
虽然“人造”，但并不意味着不下“血本”。
武汉30公里开外的远城区，3条地铁！
哪怕噱头，也是下血本的噱头。
你买住宅，基本条件具备，还是可以住，关键看价格。
但对写字楼的要求，比住宅更吃地段红利。
如果是自用，最好是要有足够的商业氛围，完善的配套体系，这不单纯是一个建筑空间的问题。
如果是投资，更看重的是区域的商业价值，孕育着足够的商务办公需求。
这都对板块属性和产业成熟度提出了要求。
一个全是住宅的“人造商务区”，缺乏商业传统，氛围本来就薄弱，需要长时间培育市场，在价值兑现上就会滞后很多。
越秀·国际金融汇所在建设大道金融街，截止2018年，区域产值占据江汉区千亿生产总值一半。
吸纳高端商务人群20万，吸引外来投资总额超千亿。
未来，商务商业总供应量过100万方，商业赋能以几何数递增，建设大道牢牢占据大武汉商业商务龙头。
如此旺盛的商务吸纳聚合能力，就是国际金融汇办公楼“即插即用”，立马产生现金流回报的基础。
作为人口超千万，国家定位中心城市的武汉，喊出GDP2万亿、人口2000万宏伟目标。
在大武汉复兴征途上，经济外向度不断提高，代表城市参与世界经济格局的封面，从目前来看，最具备条件和底蕴的，依然是汉口商务中心 。
随着越来越多世界级企业入驻，新华路金融街，也需要不断迭代翻新。
投资不动产，尤其是商业资产，回归规律，回归尝试，比什么都重要。
05
武汉先后有两代第一高楼诞生在了这一区域。
然而现在，在这个底蕴最深厚的商务区，似乎完全退出了第一高楼这个头衔的争夺。
诚然，建设大道金融街也不太需要通过“高度”去彰显自己的存在感；
更重要的是，武汉写字楼的发展已经从一味追求纵向高度过渡到了比拼横向规模的阶段。
现在武汉越来越多的写字楼都是依托综合体存在的，光秃秃一个“第一高楼”的称号无法构成足够的商业吸引力。
最新的几代第一高楼，无论是武汉中心、绿地中心还是周大福中心，他们背后依靠的都是庞大的“人造商务区”。
因为随着武汉的快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了。以前只需要考虑楼里面的需求，现在则需要考虑楼外面的需求。
一方面是满足城市人群在工作之外，对休闲、娱乐的一站式需求；
另一方面，对于城市而言，多业态优化组合，以城市综合体的形式，共同存在于一个有机系统之中，更新城市界面的同时，最好让产业聚集，形成合力。
建设大道金融街早期的“自然生长”，带来了深厚区域底蕴的同时，也使得这里在今天看来，缺乏整体性，写字楼都是以单体写字楼为主，功能略显单一。而且，经历岁月洗礼，这些楼体构成的城市界面现在也略显老旧。
这也是为什么哥要强调越秀·国际金融汇对于区域迭代的作用。
越秀·国际金融汇，作为区域内最新的城市级综合体类商务区，毫无疑问会形成一个更良好的商务商业生态环境，优势是系统性的。
多座不同定位的写字楼，有利于让同一产业链的上下游的企业都可以在这里聚集，享受相同的高品质物业服务，构建良性的互生合作关系，降低商务成本，提升综合竞争力，为整体区域发展提供长期有力的价值支撑。
在一个享受城市成熟地段红利的区域，通过城市综合体的聚焦提升，无疑有着更好的发展前景，为城市再度赋能，形成一个新的价值高地。
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