金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
房地產企業是資本密集型產業，資金投入大，開發週期長，極大地依賴於銀行等金融機構所提供的資金。某知名上市房企的負責人表示，“資金成本甚至已經超過了15%，還是沒得到金融機構的垂憐。”導致自今年7月以來房地產信託、境內外發債、ABS等融資渠道“緊箍咒”現象的主要原因，便是2018年末的樓市小陽春。因此對於地產經營者來說，接下來如何鋪排資金、規避風險、依策尋路成為越來越燒腦的問題。
筆者將融資風險規避定為三部曲：瞭解渠道-規避風險-風險策略。
第一樂章
渠道前奏曲
房地產企業主要融資渠道不外乎銀行貸款、股權融資、信託基金、債券融資、私募股權這幾種形式。相對於傳統的股權、銀行開發貸、債券融資，信託基金、私募股權近年來使用也頻繁起來，借殼買殼造殼上市的例子也不勝枚舉。這麼多的融資方式、融資渠道各有利弊，各有千秋，根據企業的戰略定位戰略意圖、資金使用狀況、內外部關係等綜合條件雜糅，匹配最適合企業的多元化融資渠道。
表：我國房地產融資產品現狀和前景
· 銀行貸款
銀行貸款是我國房地產業最主要的融資渠道，覆蓋土地儲備、開發建設到房產銷售的整個運營過程。銀行貸款有多種形式，包含土地儲備貸款、開發貸款、併購貸款、經營性物業貸款等等。後來隨著政策的變遷，土地儲備貸及部分城市的開發貸已被叫停。資料顯示我國房地產企業資金來源中 50% 以上都來自於銀行貸款， 另外一部分靠取得預售證後的房產銷售收入。而房產銷售收入主要來源於客戶向銀行申請的按揭貸款。所以我國現階段主要是銀行在支撐房地產業的運營和發展。
國內銀行貸款：受 “央行 121 號文件” 影響，房地產企業流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制，房地產開發抵押貸款要“四證齊全”。
國外銀行貸款：與國內銀行相比，外資商業銀行條件略微寬鬆。目前外資銀行在國內做房地產融資的種類主要有建築貸款和開發貸款。開發貸款條件基本等同於國內銀行（對個別優質項目可以有所寬鬆），貸款時間相對國內銀行較快。
銀團貸款：又稱辛迪加貸款（Syndicated Loan），是由獲准經營貸款業務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（Banking Group）採用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業、企業集團和列入國家計劃的重點建設項目。
隨著國內房地產市場政策的收緊，銀行信貸的借款難度加大，逐漸向審核更加規範，審查更為嚴格的方向發展。銀行重點支持優質客戶、優質項目。要對地產項目的市值、品質、投資回報率等多重指標進行預判；銀行與優質客戶更深層次的合作。國內銀行（如工商銀行、中行）已推出收租物業抵押貸款業務，此種業務類似於外資銀行（如東亞銀行）的建築貸款。
銀行貸款還會是國內房地產企業最主要的融資方式，對實力雄厚的開發商來說，銀行貸款會變的更容易；而對中小開發商來講，銀行貸款會變的越來越困難。
對大企業來講，應注意進行與銀行更深層次、更廣闊領域的合作，對於小企業來說要篩選優質地塊、加強政府項目合作，夯實融資基礎提升融資水準。
· 股權融資
在股票市場融資一般融得的資金規模較大，並且上市不僅能提升企業知名度， 還能給企業帶來良好的社會聲譽。
IPO上市
我國房地產企業起先依靠 A 股 IPO 新發上市融資或定增，分為國內IPO和國外IPO,目前我國滬深兩市共有90家房地產上市公司。後因監管層嚴格管控使得在 A 股獲得資金變得困難重重。因房地產行業上市審批程序逐漸嚴格，在目前我國僅有極少數房地產龍頭企業獲得上市資格，而中小房地產企業一般都難以企及。
IPO上市雖難度大但好處多多，比如籌資量大、融資能力強;資金使用時間長、分散風險;提高公司價值等。境外IPO則具備上市過程簡單，易於操作；再融資靈活性強、難度低；能與國際化接軌的優勢。
買殼上市
由於直接上市門檻很高，審批時間長，房地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批房地產企業上市。這樣，可以通過買殼上市來實現間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權來取得上市地位，然後通過反向收購的方式注入自己有關的資產和業務，實現間接上市的目的。
據不完全統計，我國借殼上市的房地產公司約有90家，占上市房企的三分之一。如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。買殼可以迴避上市繁雜的手續、規避上市的限制 ；首次上市一般需要三年的準備時間和上市輔導期，買殼上市則大大縮短了這個時間。但是買殼是把雙刃劍，有其特殊風險：企業進入上市殼公司後，要承擔原有的債務、糾紛等；如果殼資源不理想，再融資難度也會很大，時間也很長，上市在融資難度比較高。
私募股權融資
私募融資採用私募的形式。它和貸款不同的是，它增加企業的所有者權益，而不是增加負債，這對企業的資金結構有優化的作用。因此也降低了企業資產負債率，使企業在申請銀行貸款時更容易通過審核，以及更容易獲得銀行低息貸款，從而形成良性循環。
私募股權基金入股人員不會參與企業管理，不會對除合作項目外其它事項產生影響。因為股權投資，就和企業所有者一樣，兩者的利益方向一致。因此，專業的金會用專業知識來幫助企業成長。另外，能得到私募股權基金融資，肯定先通過私募股權的盡職調查及嚴格要求，一方面表明企業具備良好的發展空間，另一方面企業會因此獲得更好的知名度和可信度，進而得到長遠的發展。
房地產證券化
資產證券化是指將缺乏流動性但能夠產生未來現金流的資產，通過結構性重組，轉變為可以在金融市場上銷售和流通的證券，並據以融資的過程。房地產證券化的幾種具體分類：
（1）住房抵押貸款證券（mortgage-backed securities，簡稱 MBS）
（2）資產支持證券（asset-backed securities，簡稱ABS）
（3）商業房地產抵押貸款支持證券（簡稱CMBS）
住房抵押貸款證券化是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差，但具有未來現金收入流的住房抵押貸款彙集重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這樣資產轉換成了市場上可流通的證券。
資產支持證券（asset-backed securities，簡稱ABS），是指券商作為管理人，以企業能夠產生現金流的特定財產或財產權利為基礎資產發起設立資產證券化專項管理計劃，面向境內合格投資者推廣計劃的受益憑證，投資者認購受益憑證並根據約定取得投資收益的專項資產管理業務活動。
與MBS相比，ABS的種類更加繁多，具體可以細分為以下品種——汽車消費貸款證券化，學生貸款證券化，信用卡應收款證券化，貿易應收款證券化，設備租賃費證券化，基礎設施收費證券化，保費收入證券化，中小企業貸款支撐證券化等等 。
CMBS是指商業地產公司的債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券。
保險投資計劃
圖：保險投資計劃框架
保險投資計劃是保險資金進行不動產投資，目前險資進入房地產領域主要有兩種形式：通過權益性投資入駐地產股；通過養老產業發展養老社區建設。
我國保險業的資產總量膨脹，保險資金在我國數量龐大，一直以來缺少投資途徑。房地產行業近年來結合養老產業成為了保險公司關注的投資熱點，不僅僅在於政府支持力度、人類居養前瞻上的可視前景，保險公司雄厚的財力也是發展養老產業、支持養老工程、推進養老現代化的不二人選。可以說養老地產和保險業是你需要我我傾慕你的絕佳搭配。
目前，對於養老產業政策鬆綁，但模式仍處於探索中，房企可嘗試創新但要量力而行，畢竟前期的投入較大，回本週期較長，門檻高，房地產行業存在下行可能時，投資的風險將加大，這與傳統的地產高週轉模式還是有所背離的；同時吸引力就在於資金成本低，和銀行貸款利率相當，政府政策有所傾向和支持。
當前融資渠道收緊，監管指向前金融業務。23號文已經明確規定，禁止信託公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等等。打鐵還需自身硬，房企要不斷提高自身核心競爭力和企業文化軟實力，一邊運用好投、融、運、銷四個端口，同時也不放棄投機收益。
· 房地產投資信託基金
注：淡色的為開發型，深色的為（資產管理）持有型
圖：全球上市房地產公司和房地產投資信託基金（單位：10億美元）
房地產投資信託基金是指信託投資公司通過資金信託方式集中兩個和兩個以上委託人的合法擁有的資金，按委託人的意願以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產或經營企業為主要標的，對房地產信託資金進行管理、運用和處分的行為。其由專業人員進行管理，投資獲得的收益分配給投資者。房地產投資信託基金能以穩定的收益率吸引穩健型投資人，由於股本金低，持股靈活，所以廣大的中小投資者也可以參與投資。其收入組成方式有不動產物業出售、房產租金、抵押貸款利息等。我國國內房地產一直處於升值狀態，更是對房地產投資信託基金的長期收益提供了保障。
基金的運作方式一般有兩種：一種是信託基金向投資人發行股票或者發行基金單位，信託基金將募集到的資金投資到物業基礎資產，並收取物業日常租金收入，用以向信託基金投資人分配收益。另一種是基金公司和商業房地產企業聯合設立信託基金，由投資者和商業房地產企業購買份額，形成的資金一般會投向商業房地產企業進行房產開發。開發類型主要涉及購物中心、工業園區、生產廠房、高級酒店、寫字樓、公寓樓等。開發項目完成後通過出租或出售產生現金流，用以向投資者進行分配。
信託這麼火熱自然優點多多，它可使用在房地產開發項目的全過程，費用雖然比銀行高，但比股權類融資低；並且它以股權方式進入房地產項目，可有利與項目再融資。但是，收益與風險並存，在實際操作中，開發商沒有把信託財產委託給信託公司，這樣對於信託公司和投資者風險較大；同時信託流動性差，不能上市交易，其變現能力很弱，投資門檻又高，受到諸多限制。
第二樂章
風險協奏曲
融資最大的成本即風險，風險構成因素是影響融資決策的主要內容，針對企業的戰略佈局合理分析風險，從中抉擇風險程度最低、回報率最高的融資手段是每個房企的必修課程。
· 經濟風險
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房 制度，讓全體人民住有所居。” 基於政策目標，現階段調控手段有上調銀行存款準備金率、稅制改革、 提高房產首付比例、上浮銀行貸款利率、信貸政策的調整，以及地方性的以租代售、限購、限貸等，在遏制房價的不斷攀升的同時，也給企業融資帶來了困難。以上種種嚴厲政策的出臺，使房地產企業融資困難，容易出現資金鍊斷裂，嚴重的會直接影響房地產企業的存亡。
· 稅務風險
房地產企業融資決策受到稅務成本影響。企業所得稅法規定，企業合理的債權融資成本利息費用可以在企業所得稅稅前扣除，但股權融資的成本股息只能從稅後利潤中支付。以上兩種融資方式因法律規定而對資金的使用成本產生大幅差異，從而影響融資方式的選擇。
· 無風險預警機制
我國大多數房地產企業都尚未建立起融資風險預警機制，不利於企業有效防範融資風險及企業的長期穩健發展。
· 單一融資渠道導致過度投資風險
企業過度依賴銀行貸款，導致大量風險都由銀行在承擔。銀行只收取固定利息，而在房價高居不下的情況下絕大部分收益都由房地產企業享受。這種收益分配的模式促成房地產企業信心膨脹，進而發生非理性的過度投資行為。如果發生金融危機，或企業決策出現問題，銀行和房地產企業都將蒙受到巨大損失。
現實操作中，企業融資所面臨的風險一般不是單一某個風險因素，往往以組合拳的方式展現。因此，只有儘可能及時有效地防範所有可視風險和潛在風險才能穩坐泰山而不亂。
第三樂章
策略交響曲
· 不盲目擴張，合理確定融資規模
企業先有自身發展戰略，才能確定融資規模。如果融資不足，會造成資金的缺乏，企業的正常運營會受到巨大影響。但如果過度融資，會造就過多融資成本，造成資金閒置，嚴重的還可能因無力償還過多債務而造成資金鍊的破裂。因此企業應合理確定融資規模，不盲目擴張，不過度投資，促進自身良好發展。
· 建立融資風險預警機制
風險預警是根據融資風險目標，在收集與本企業融資風險相關的內部、外部信息的基礎上，利用一系列指標進行對未來的預測，用以定性定量地判斷風險的強弱程度，從而根據風險程度發出風險預警，並應用風險應對策略對風險進行有效處置。
· 加強融資內部控制
房地產企業管理者重經營，重銷售， 重短期利潤，輕風險，輕內控，這不利於房地產企業的長遠發展。就融資來講，房地產企業應加強內部控制的合規管理，在融資類重要業務事項上採取更為嚴格的控制措施，層層分解融資相關內容，對不相容崗位進行分離，由不同部門及人員監控 和防範風險，在權責分配上相互制約、相互監督，完善融資內部控制流程，完善資金管理監督制度。
· 優化融資結構，降低融資成本
企業應根據自身經營情況和財務狀況，運用最佳資本預算，進行融資決策定量分析，優化融資結構，降低資產負債率，提高資本利用效率。應考慮各種融資方式的融資成本，做到合理佈局。企業要注意保護控制權，不要讓控制權旁落，及 時規避融資風險。
· 多元化融資，分散風險
我國的資本市場隨著市場經濟的發展及技術的進步在不斷髮展和完善，這給企業帶來諸多發展機遇和選擇方式。除銀行融資外，在條件適合的情況下，可以選擇嘗試債務融資、股權融資、房地產投資信託基金、私募股權融資等方式。
· 開展房地產聯合開發模式
房地產企業抱團合作開發，在合作中利用各自的優勢，揚長避短，避免因項目規模太大而引起資金週轉不靈的現象。聯合開發方式可以是土地入股合作開發，也可以是雙方聯合參加競標，或者聯合成立項目公司，雙方共享利潤，共擔風險，共同發展，達到共贏的目的。
我國經濟不斷髮展，房地產作為所有資本的流入口有著舉足輕重的地位。再配合二胎政策的全面放開造就人口大幅增長，使房地產企業迎來了前所未有的發展機遇。房地產企業應突破過於單一的融資方式，結合自身發展戰略，通過統籌規劃，確定融資規模，採用多元化融資方式，與此同時儘可能規避伴隨過程中的可控風險，積極採取恰到好處的融資策略，錦瑟和絃，成就企業自身的絕美樂章！
閱讀更多 金融與行業 的文章
