2019-11-07 06:14:44 佚名

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恒大，碧桂园，融创，保创，今年双十一降价促销，可能个别地区楼盘比如三四线楼盘降价促销，并没有全面降价。从全国楼市销售情况，今年出现高位增长，楼市寒冬远未到来。

对大型地产上市公司，房地产高负债行业，平均负债率80%。相对而言现金流比较紧张，面临着2020年负债偿还高峰到来。从2019年5月开始，国家紧缩地产银根，银行，信托，全部收紧，地产公司心理压力骤然紧张。房地产行业资金主要来源，银行贷款，自筹资金，预收房款及盈利累积现金。从国家统计局数据看，房地产投资实际到位资金看，累计19.5万亿元，同比增长9%，房地产行业不缺资金，相反行业有点过热。

对地产公司，保证充足现金才能从容面对可能到来的寒冬。所以每年双十一都是房地产公司销售好季节，金九银十，只是一种商品房促销活动。不同公司会有区别，比如恒大因投资新能源汽车，资金肯定会紧张，加速回笼现金首选。万达集团2018年因银行收贷，资金紧张开启过断尾求生，折价出售旅游酒店地产给融创。

从楼市销售情况，全国1到9月份，商品房期房销售面积10.2亿平方米，同比增长4.5%，现房销售1.7亿平方米，下降20%。房地产基本高位，销售两旺，地产寒冬还很遥远。

从全国商品住宅新开工施工面积，比去年增长8.8%，竣工面积倒减少8.5%。竣工面积减少，而商品房销售在增加，意味着商品房去库存化到一定阶段，库存现房会越来越少，房价是由供需关系决定，存量减少，意味着房价到时有可能反弹。从而再形成，调控--去库存---涨价---再重新补库存---地产繁荣，地产怪圈。真应了任泽平的观点。

楼市寒冬远未到来，各房企新开工，售房依然有序在进行。房价确实高，每过一段时间国家都要调控，这次调控与前几次不同，因为国家不仅说房子只住不炒，最重要不将房地产作为刺激经济上行的手段。从资金供给端抑制地产公司融资，需求端并没有加码限购。

所以，双十一各大房企借黄金十月，进行大促销，一种商业销售行为。不能过分解读。房地产行业还在高位运行，从商品房销售，新住宅开工情况，生产，销售两旺，没有出现预期中的滞销。

看透大市

可以这样认为吧。

其实现在大量的房地产企业都在清理自己的资产，降低自己的杠杆，为的就是对抗未来可能会面临的房地产寒冬。

要知道，这两年里，房地产企业里倒闭的公司不计其数，不仅是因为拿地成本高了，而且还面临着贷款堆积，资金周转无法运作等原因。

仅仅在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。

不过最值得我们注意的是，这个市场上的房地产大佬在干什么！

万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产；

万科一直在喊着“活下去”的口号；

李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产；

泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸；

华侨城8次转让股权；

新城41亿甩卖了10个项目；

而富力直接宣布下半年不拿地了；

就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。

经过过去十几年中国房价的飙涨，中国消费者口袋里的钱大多被塞进了房产里。

相关数据显示，中国城镇居民在1998年收支结余的18.9%用于买房，到2008年，这一数据变成了56.7%，而在2018年，这一数据是93.9%，到了2019年6月，这一数据是110.8%，这意味着维持生存的基本开支都难了，中国消费者几乎全部的资金都用于买房了。

所以，在当下房地产已经出现了巨大的泡沫和杠杆风险的时候，许多房地产企业无法继续享受地产爆炒带来的红利和风口，那自然被淘汰。而那些做房地产的龙头企业，为了在未来的房地产调整周期里能够熬过，并且坚持下去，自然也需要降低自己的杠杆、配置，以达到轻资产度过难关的结果。

那么，这样来解释，你就会明白为什么恒大，碧桂园、融创、保利2019年双十一全面降价促销的原因。一来打折双11的名号搞促销大家会以为是让利，二来无疑就是轻资产！

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琅琊榜首张大仙

这些房企，都是行业里的龙头、知名企业，他们的行动对行业有明显的“风向标”作用。

选在双十一降价促销，主要有两个原因：

第一，今年以来，楼市降温，从统计局公布的数据看，全国各城市有涨有跌，但整体涨幅明显收窄，过去的“金九银十”也没有在今年出现，房企有资金回流的需求，需要通过促销加快资金流动。

第二，阿里巴巴和京东，今年双十一开卖“特价房”，这是一种新的尝试，而这些特价房本身就有很大的优惠，新闻效应很明显，房企正好可以蹭着这波双十一的热度进行降价促销。

第三，降价促销，还是针对特定的地区，特定的楼盘，称不上是“全面降价”，比如说之前碧桂园降价，就是在广西的桂林，本身经济发展根不上，房子卖不出去，唯有降价促销才行。

因此，各大龙头房企降价促销，确实说明房地产行业的拐点已至，今年以来，已经有408家房地产公司破产，房企资金压力较大，供给端对房企也不友好，像过去一样房企“抱团”不可持续，未来分化将会更加明显。

不光是降价，有些房企已经开始“断臂求生”，比如说之前经常高调出镜的潘石屹，最近也开始甩卖物业了。所以，房企现在要想的不是多赚，而是怎么活下去，降息就很容易理解了。

财经宋建文

朋友的问题是恒大，碧桂园，融创，保利地产在双11的时候都进打折降价促销，楼市的寒冬来了吗？

我的答案是楼市的寒冬渐行渐近了！

从去年我们国家开会，将房产定调为“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，整个楼市都处于震荡，甚至是震荡下行当中，而这只是楼市下行的导火索，深层次的原因，主要有以下几个方面！

货币M2不再超发！

如果熟悉金融的头条伙伴，可能知道过去十几年我们国家的货币是以10%以上的速度进行发行的，这么多的热钱，是需要有池子去储存的，那么这些钱最终流向了何处呢？有相当大的一部分流向了房地产！

正因为有相当多的热钱流向房地产，不断地推高地价和房价，居民看到房价不断上涨，也不断地进行银行贷款炒房，而全民炒房带来的现象就是房价不断的上涨，银行的贷款急聚增加，整个社会的杠杆处于高压状态，这也是近几年国家一直喊要去杠杆的一个大原因！

目前的现状就是M2已经以低于10%速度发行了，说白了市场上没有这么多热钱了，因为没有热钱的抬轿子，那么高房价也注定是空中楼阁，适当的下降也是能够看到和理解的！

人口呈现不断老龄化态势！

大家都知道买房子当然是要有人来住的，就需要大量的人口来满足住房需求，而我们国家的人口现状是不断的呈现老龄化态势，也就是老年人比年轻人和小孩都要多！

那么会出现一个危机，就是盖了那么多房子，没有人住！这是一个非常尴尬的现象，这也是助推楼市寒冬的一个深层次原因之一。

房地产企业需要现金流，活命！

我们要知道，房地产企业是一个高杠杆的行业，利用银行的钱来买地盖楼，最后通过卖给居民来赚取差价。

因为现在国家对房价打压，因为现在没有那么多的住房需求，那么房价处于一个震荡波动状态，这就会造成那些曾经狂热炒房的团体，看到这种状况会十分谨慎，也不敢再炒房了，但是房地产企业，每个月要还银行的贷款是刚性的，没有钱就会倒闭，这也是为什么这些大的开发商企业抓住双11这个市场热点进行降价促销，以回笼资金的一个方式。

另外，2019年下半年国家已经全部取消了房地产信托，那么房企没有了这么一大块的活水资金，日子只会越来越难过，据悉，截止到10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家！这就是最现实的情况！

一个企业即便有再高的利润，如果账上没有钱，那是分分钟也活不下去的，加上临近年底，各种应付工程款，应付工人工资都要在春节时段结清，这个时候也迫使大量的房企以降价促销的方式回笼资金！

综上所述，这些大型的房地产企业在双11的时候进行降价促销，表面是为了蹭热点，最深层次的是为了回笼现金，以度过艰难的寒冬。要知道活着才是最好的出路！所以说楼市的寒冬确实已经渐行渐近了，要买房子的朋友可以多加留意哦😄

王老师教财商

恒大、碧桂园、融创、保利2019年双十一全面降价促销，楼市寒冬来了吗？

其实，2018年的时候恒大等排名靠前的大型房地产开发商已经开始在双十一期间大搞楼市促销，回收现金是其最主要的目的，但去年同期的销售业绩并不算太靓眼，民众并不没有对促销房产太过买账。

今年双十一，单单在阿里巴巴上面促销的房产就超过一万余套，但促销的房子真的好吗？谁也不敢保证是不是原先就不好出售的小区或者楼层？而且，在房价已经出现下跌趋势的当下，双十一买房真的是合适的时机吗？

以作者所在的济南为例，自进入2019年以来，房价就一直处于下跌的态势，尤其是下半年更进入了降价的快车道，房价跌幅普遍超过8%，局部地区甚至超过了20%。同样的一套房子，年初买和现在买可能相差几十万甚至上百万！

不光是济南，现在青岛的房价也在降，甚至上海、北京等超一线城市的房价也处在下跌的态势上。由此可见，在房住不炒的大方针指导下，国内房价在未来的很长一段时间内都会处于稳定甚至小幅下跌的态势中！

但是，现在就说楼市已经进入寒冬确实是为时过早，最恰当的表达应该是楼市的黄金期已经过去，未来的楼市更偏向于理性和平稳。泡沫现象严重的局部地区房价可能会有大的跌幅，不过绝大多数城市的房价应该会比较稳定！

奇葩财经说

降价促销并不意味着着是这个行业的寒冬，阿里巴巴每年双十一都搞促销，交易额一年比一年大，2018年成交额是2135亿元，里面包含了多少个行业的产品，但是产品的打折畅销不仅没有进入寒冬，反而可能真的是供需两旺，所以仅仅凭着降价促销来判定是否寒冬的指标是不合适的。

1、恒大的销售业绩情况

11月4日恒大发布公告，10月份公司合约销售金额为903亿元人民币，这是继9月份之后再次创下合约销售金额的历史记录，和去年同期相比更是增长了70.2%。10月份合约销售面积是967.3万平米，合约销售均价为每平米人民币9336元。

恒大2019年的销售目标是6000亿元，而前10个月已经累计完成5435亿元，距离年度目标仅仅只有565亿元的销售目标。从恒大10月份的销售数据来看，并没有到寒冬的可怕程度。

2、碧桂园销售业绩情况

11月5日碧桂园发布运营数据，2019年10月份公司实现权益合同销售金额568亿元，较去年同期增长40.46%，这个增幅也是非常大的，权益合同销售建筑面积为667万平米，较去年同期增长52.22%，销售均价为8516元人民币/平米，碧桂园的销售均价比恒大要稍微低一点。销售金额和销售面积均显示高速增长，能够达到40%以上增速的万亿行业也就只有电商领域了。

3、融创的销售业绩情况

融创10月份的合同销售金额为644亿元，和去年同期相比增长了23%，合同销售面积为439万平米，合同销售均价为人民币14680元/平米。

前十个月累计实现合同销售金额4339亿元，同比增长17%，这个增速比去年的增速要低，但是仍然是两位数字的增长。

4、保利的销售业绩情况

根据保利地产3季度的财报披露的数据显示，公司前三季度实现签约金额3467亿元，同比增长14%，这个增速虽然比恒大、碧桂园和融创都要低，但是让人高于全国商品销售金额的7%的增速。而公司实现的营收也达到了1118亿元，同比增速18%，净利润176亿元，同比增长30%。

从这些头部房企的销售数据我们看不到楼市寒冬的迹象，但是房地产是要给比较分散的行业，虽然年销售额达到15万亿（2018年的数据），但是行业龙头的市场份额也不过是5%，但是头部企业的集中度正在上升，这个趋势已经持续好几年了，现在中央强调“房住不炒的定位”，对楼市的调控基调不会改变，影响最大的其实还是那些中小房企，这些企业的融资实力比较弱，在未来几年中被洗牌出局的不在少数。

但是另一方面，头部企业的增速依然远高于行业增长平均速度（行业增长均速才7%），这个就更加造成了房产集中度的提升。头部企业未来经过这轮调控，实力会变得更加强大，实力弱的中小房企被洗牌出局。

壹号股权

楼市寒冬的却来了，今天我们不说为什么寒冬来了，但是我们把寒冬现象说说。

一、大多数城市都是新房比二手房贵很多。新房已经无法开盘就清盘。有的强制员工买房。有的要求全员卖房。开盘就清盘都是有猫腻的，有的是摇号者重复摇号几次，有的是虚构摇号者（某热门二线城市居然出现几个身份证号前六位和后四位一样，摇号人姓氏也一样）。这根本是房地产开发商捂盘惜售的升级版，自己造的房子自己假借其他人或者虚构身份买，虚假交易。然后放在二手房市场挂起来卖，卖不掉就涨价，给人感觉这个楼盘一直涨价。就有人去投资了，和炒股时候、操控股价做庄一样一样的。

二、现在不止三四线和小县城公开阻止开发商下调房价，连准二线城市都有公开阻止开发商降价促销了。下降房价还不仅是约谈那么简单，如果开发商私自降价促销就暂停网签、暂缓办理房地产开发商开发手续。

三、很多城市都着急了，在想办法抬高房价和地价。那就是限制土地最低出让价是当地二手房价格，所有做的一切都是为了吸引人来买房投资。千方百计把银行钱流入房地产。有的为了卖新房各种拆所谓违规建筑，连庙都不放过，小产权拆掉不在少数。严查商业房用于住宅。还有的想办法放开限购限贷，想把所有风险全部转移给银行，让银行来买单。真调控的目前我们只能看到最明显是重庆、长沙、北京、大连吧。

四、多个二手房挂牌量已经翻了5倍以上，突破10万套二手房城市很多很多了。按照这个速度到2020年末估计二手房挂牌量绝对可以上亿。

五、法拍房子越来越多，大家可以去看阿里拍卖，基本是最近房地产开发商新开盘市场价格1/5到1/3价格，有断供拍卖的，有负债拍卖的，有主动拍卖的，各种拍卖，这个数据还在增加。只要是高价或者市场价格拿出来拍的，第一轮肯定流拍，没有一个人出价的。

六、中国家庭已经没有钱买房了，基本人人负债，中国家庭部门贷款余额高达52.8万亿人民币，截止到今年8月底，我国各类债券余额是93.9万亿人民币，2018年去年我国经济总量还没有达到93.9万亿。

七、前不久央行对储户调查，只有30%人认为房价会涨，大多数人认为要跌，也就是有钱也在持币观望。大家能够接受房价是当地平均工资或者租售比对等（可以以租养贷）。

刘贵刚mark

淄博市房地产的冬天有没有到来？我不好说。但是从碧桂园翡丽湖樾楼盘来看，他确实到了冬天。碧桂园的销售就是一个套路。

在你买房前，他会描述房源如何紧张，如何紧张。你不交定金就买不到。他的销售代表一天好几个电话找你，说是房源紧张你买不到了。

销售过程中用微信抢房的模式。结果我们用了三个手机，用最快速的的手机都没有抢到。

原因就是这些房源，都被他们的销售代表，也就是售楼处的抢到了。后来这些销售代表，又将他们抢到的房源加价出售。美其名曰，释放房源。

我不知道。碧桂园在其他地方销售怎么样？但是在淄博，碧桂园就是一个垃圾企业。

飛阅雲海

楼市寒冬即将来临了，但现在还不是最寒冷的时候。

就如现在房子都参与双11促销了，各大网地产商为了快速回笼资金，同样推出了一些特价房子，最高优惠25万/套，这种优惠力度确实惊人。

如下图，这是合肥市的房地产借助双11搞的促销活动，各种吸引人的标题都出来了，购房潮，狂欢节，购房钜惠，特价房等等一系列的活动；根据这个活动确实相对平时有所优惠，可以便宜几万，甚至有些房子可以便宜十几万一套。

另外根据数据统计，在国内地产商当中万科、恒大，碧桂园，保利、中粮、远洋、招商等等地产老大们都纷纷参与进来，很多地产商都是想要借助双11卖房回笼资金，供推出了150万特价房，其中涉及60多家地产商。

然后再来分析，楼市寒冬来没到来，不能就以双11各大地产商搞促销就能说明楼市寒冬了，就凭借这一点的话肯定有些草率了，但只能说明现在的房子不好买了，需要搞促销了；同时也说明地产商需要回笼资金了，只有资金到手了才能继续开发。

所以从当前的地产商的表现来看，地产商的日子现在也是过的非常紧张了，类似很多中小地产商资金链断裂之后，只能选择破产倒闭。2019年一年时间里面就有300多家地产商宣布破产，这些就是楼市即将寒冬的特征。

其实还有一个可以说明楼市寒冬来来临的迹象，地产商老大万科就可以意识到楼市环境，在转型，还有就是地产商老大，在不断地的变卖房产，类似李嘉诚，王健林已经早脱手了，而近期最为牛逼的就是潘石屹，潘石屹近期清仓式卖房产。这些种种迹象表明，一旦地产商和地产老大撤资，楼市资金供不应求的时候，楼市遇冷都是正常。

总之现在的楼市有种像2007年A股上证指数6124点之时高位横盘的阶段，横盘之后才会真正的寒冬。而当前的楼市只能说是初冬，真正的寒冬我相信会越来越近了，楼市的寒冬已经难免了，建议再度想要投资房产的三思而后行。

老金财经

据悉，恒大、碧桂园、融创、保利2019年将在双十一全面降价促销。另一边，阿里巴巴旗下阿里拍卖正式披露：今年天猫双11期间，将有上万套特价房源参与拍卖，其中部分覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等。同时，京东双11期间将上架的6000套全国性房源，不仅有二手房，学区房等，还有不少新房，位居全国大中小大概70个城市。

这些消息一出，楼市寒冬的恐慌又迎面扑来。

其实仔细一分析就会发现，马云、刘强东们如此强势地介入住房销售市场，并非想要取代房产中介，而是想通过网络“直销”的方式，给自己打广告，增加影响力，同时，也在响应国家号召，用优惠的房价造福百姓。而恒大、碧桂园、融创等在“双11”期间的降价促销来看，应该仅是因为此前堆积存货太多，借此机会搞一场利用网络平台以及“双11”消费者节日去库存的大型促销，。

在现在“住房不炒”的大基调下，房价大幅度上涨显然不可能，但国家也不会让人楼市崩盘，目标就是一个字：稳。