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恒大、碧桂园、万科为什么都转行入农业？其主要原因是我国房地产高速发展的时代结束了，我国房地产行业的旧的商业模式结束了，我国房地产行业需要转型升级。我国房地产行业如何转型升级，所有的房地产企业并没有找到方向，恒大、碧桂园、万科向农业方面试点是值得肯定的，这种探索对我国房地产行业的转型升级是有益的，是值得鼓励的。

但是，目前，还没有看到恒大、碧桂园、万科在农业方面有什么突破或作为，至少还没有赚钱。恒大、碧桂园、万科向农业方面的发展无非是搞所谓的特色小镇，或者是搞所谓的文旅，旅游地产之类的。

我们先说特色小镇，特色小镇在我国一窝蜂而上的大干快上中，99%都是失败的，轻则几十亿投下去没有任何效益，重则是投下几十亿打水漂，为什么会了出现这种情呢？

笔者参与过几个特色小镇的项目，这些投资特色小镇的企业都是跑到荒郊野外去盖房子，结果是盖的房子卖没有人要，租更没有人要。我国99%的所谓特色小镇都是这么干的。特色小镇的核心是先有特色产业后有特色小镇。

再说文旅，所有的地产商搞文旅都是赔钱的，笔者也参与过几个文旅项目，王健林搞文旅在吉林就是赔钱的。文旅项目是先要因地制宜地打造文化旅游产业链或者产业集群，然后才有旅游地产。而我国的地产商们只知道盖房子，并不知道文化旅游产业链或者产业集群怎么打造。赔钱失败是必然的。今年有许多中小地产企业在房地产行业的转型升级中，自己乱转型升级而破产，未来还会有更多倒下的。

房地产行业转型升级的大方向是金融地产，金融地产是笔者研究的成果，搞金融地产，没有那么简单。你在现实中遇到任何难题都可以加盟皓脉生活联盟圈套咨询。

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金融学家宏皓教授

房地产公司进军农业，最主要就是圈地，那肯定不是来种地的吧，不然就为了嚷嚷了很多年的农业现代化，而毫无利润的噱头。他们又不是食品企业，跨行经营不搞高科技，跑农村干啥。核心肯定是地:

1. 圈地，建农场出售

如果是农业用地，不能建设商业房的话，建农场是一个不错的选择，可以将农场出售，或者用于休闲农场，开拓其他商业模式。

2. 圈地，建绿色食品循环体系出售

农业用地的话最主要的就是种植绿色食品，直接售卖，或者成为其他产业的食品供应地，自己打通的食品产业的上游。

3. 圈地，建设农业相关产业出售

农业的相关产业是比较多的，利用这块地可以直接种植农产品销售，或者对建设农产品加工组，包揽农产品的中间环节，赚取利润。

4. 圈地，等待转让

如果买了地，自己不进行任何的处理，大部分人就是等着土地升值，直接转让，从而赚取中间的差价。

我是农民工“懂事长”李合伟（抖音号：hws666888），20多年创业经验，非著名天使投资人、创业导师。更多有关创业的内容，敬请关注头条号：合伟说，与我一起聊聊创业那些事！

合伟说

恒大、碧桂园、万科等房地产巨头进军农业是圈地还是看好农业发展前景？需要从多个层面辩证的看待这一问题。

首先，从国家的层面看。 改革开放后，中央连续十五年中央一号文件，事关三农。十八大以后，三农工作上升为党和国家工作的重中之重。十九大以后，乡村振兴上升为国家战略。服务三农、乡村振兴，需要资本支持。碧桂园、恒大、万科等房地产巨头在房地产行业快速发展过程中，享受了国家支持房地产行业发展的政策红利而快速崛起，在国家把乡村振兴上升为国家发展战略之际，响应国家政策，主动进军农业，为传统农业加速向现代农业转型升级提供巨额资金支持，这是体现企业社会价值的最佳时机。

其次，这是房地产企业转型升级的需要。众所周之，房地产行业发展己进入调整期。房地产企业进军农业也是自身转型升级进行产业发展布局的需要。

再者，在乡村振兴战略背景下，@聚焦三农， 休闲农业，美丽乡村建设成为政策和投资的热点，虽然，绝大多数还未找到好的盈利模式，甚至巨额亏损，但在人口老龄化的大背景下，10年以后，养老将成为社会的大问题。交通便利、环境优美，可以从事简单农事操作的休闲农庄、生态农庄将成为很多城里人养老的理想去处。养老地产将落地生根。

@农者仁心 专注都市园艺绿色生活方式和设施生态农业绿色生产方式转变，聚集盆栽花卉、蔬菜、水果的技术与产品创新，欢迎关注@农者仁心 ，一起为城乡居民健康和环境绿化、美化做点贡献。

以上观点仅为个人认知及对行业发展的思考。欢迎评论交流。

惠养花农科大叔

最近跑了一些乡镇，了解到了几个趋势，分享一下。

1、现在农田基本都已经流转出去了，农户个人小规模种植越来越少。

2、政府鼓励农民空出宅基地，进城集中居住。为此政府为农户建了非常洋气的别墅，价格非常便宜，但是不允许转让。

3、有些乡镇确实在谋划和房地产企业搞现代农业，目前听到的是恒大。

房地产企业进入行业，是圈地还是看好农业？

从目前看，没发现房地产企业有真心搞农业的诚意。毕竟，房地产仍然是最容易赚到钱的行业，房企没有理由房企一个利润丰厚的行业，去进入风险不小、收益却很一般的农业。

这些年，房地产搞过养老，搞过文化旅游，搞过产业园，但大家到最后都会发现，这些不同的皮下面，本质都是一样：房地产。养老的归宿是养老地产，文化旅游的归宿是旅游地产，产业园的归宿是配套的商业用地出让。

所以，房地产企业搞农业，最终的目的，我认为还是圈地。

房地产企业这么多年的业务核心，其实都是围绕着“地”作文章，从未改变，那为什么要作出这么多花样呢？

这是地方政府和房地产企业共同选择的结果。

房地产行业虽然这么多年来贡献了大量的土地出让收入，但是其过度发展的危害也是显而易见的。因此，在政策层面，房地产不但享受不了什么优惠政策，反而随时有被打压的风险。政府有产业导向，自然对重点扶持的产业有政策上的支持，房地产企业就充分地利用了这一点。

从政府的角度，不管是养老、文化旅游、产业园，还是现代农业，都需要大量资金投入，而且风险大，回报缓慢，收益率低。除了房地产企业，政府也确实找不到更合适的人选了。

阿呆迷

首先，三位房地产大佬转行农业并不是什么稀奇事，原因很简单目前我们城市的房地产已经开始和缓迈入饱和阶段，而在此时国家提出乡村振兴战略，也预示了这是下一个风口，转行农业？才不是。高楼大厦变成农家小院，就算是转行了？三位大佬仍奋斗在房地产行业第一线。

国家提出把农村作为下步工作的重点，意味着商机。全国企业家都在把目光转向了乡村，不过没那么大势头而已。目前旅游农业已经成为新趋势，而大佬们也只是不断的去开发和试水，毕竟牟利才是企业的根本。

现阶段我国农业确实更多的是需要资金投入、技术投入，而一些资金、技术的投入是我们普通农民很难做到的。所以，乡村振兴就需要国家、企业、农民等共同努力，大佬们的资金、品牌、资源对现阶段农业、农村的发展具有良好的推动、示范作用。

所以，为什么转行农业，无论圈地还是转型等等，核心就是赚钱啊！钱好赚啊！下一步市场在那里呀！风向在那里，国家政策和势头在那里啊！所以转行农业，很重要。

顶脉圈视界

恒大、碧桂园、万科这些房地产巨头进军农业生产领域是近两年集中出现的。跑马圈地言论也有、企业转型也罢，人家投资就是赚钱的，谁都不是“圣母婊”。但是如何看待这个事情呢：

一、首先要知道人家是如何做:

1、万科在2017年进军农业，2018年万科将战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。2018年4月，万科在江苏东罗村启动改造项目，2018年9月，万科在北京市门头沟区军庄镇政府启动了北京万科特色小镇的研讨，并预备实施“万村计划”。

2、恒大在2018年4月21日宣布成立了恒大高科农业集团。许家印称，从 2018 年开始，恒大要在战略上积极探索高科技产业。“在不久的将来恒大将形成以民生地产为基础，文化旅游为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。”2018年4月恒大与中国科学院签署战略合作协议，并宣称将在未来10年投入1000亿元与中科院共同打造三大科研基地。

3、2018年6月，碧桂园宣布正式进军现代农业。碧桂园农业目前已经与广东省农业科学研究院、华南农业大学、以色列Dagan Agriculture、荷兰RijkZwaan公司等国内外17家合作单位签订了战略合作框架协议。

二、房地产巨头进军农业的战略方向：

1 、实行特色小镇、特色乡村打造，由高楼大厦转向了青砖绿瓦、农家小院，这个方向实际上仍属于房地产行业。

2、实行大资金投入、高技术研发和投入、基地化生产。这个也是3个房地产巨头规划的。具体实施仍需时间来考验，实施效果仍需进一步观察，也有可能是个别企业的“噱头”或造势手段。

三、进入农业的原因分析

1、我国农村、农业发展是现阶段的一个风口。无论国家提出的乡村振兴战略、美丽乡村行动等等，都把农村作为下步工作的重点，这也意味着众多的商机。全国众多企业家都在把目光转向了乡村，投入到农业、农村中，不过他们的体量不如房地产“三巨头”那么醒目罢了。

2、中国农业生产水平确实比较低，具备较大的提升空间。我们都在说农业不赚钱，不赚钱的原因在于我们的农业生产效率低、生产成本高、技术水平低，这个现状是无论怎么喷，都无法改变的。现阶段我国农业更多的是需要资金投入、技术投入，而一些资金、技术的投入是我们普通农民很难做到的。

3、城市房地产市场已经趋于饱和，休闲农业、旅游农业已经成为新的发展趋势，这也逼迫房地产企业调整方向。休闲农业、旅游农业对于房地产“三巨头”具有相当的资金优势、品牌优势、资源优势，现在转向特色小镇、特色乡村开发，也只是他们发展方向由城市向农村的一个探索。

四、到底该如何客观看待

1、积极意义：

（1）无论特色小镇、特色乡村都是新农村建设的重要内容，而乡村振兴就需要国家、企业、农民等共同努力，不能因为某些企业具备垄断地位、是“巨头”就进行排斥，恰哈行业领军企业带来的资金、理念往往是现在农村十分缺乏的。农村的穷困，穷的是钱、困的是理念。

（2）假如“三巨头”承诺的科技投入、技术研发能够落实到位，也是对现阶段农业、农村的发展具有良好的推动、示范作用。

2、隐患因素

（1）应该防止农村的房地产化。企业是牟利的、是追求利益最大化，效益最快化的。“三巨头”进驻的诱惑地方政府往往是无法阻挡的。在农业开发、农村改造中，更要避免以“园区”、“生态”等名义进行的房地产化，杜绝出现另类的“大棚房”、另类的“秦岭别墅区”。

（2）在“三巨头”进驻过程中，要更好的将农民利益保护与企业开发行为相统一，杜绝损害农民权益行为的发生。

职业新农人

恒大，碧桂园，万科现在开始纷纷转入农业！这是一个非常重要的信号，说明这三家巨头开始从之前传统主业房地产转入新兴农业，这是一个重大转折。一方面说明房地产开发的前景受到了一定的压力；一方面说明农业特别是新兴农业广阔的发展前景。

众所周知，恒大，碧桂园，万科等企业在房地产已经发展的非常好了，作为起步较早的一批房地产企业，已经吃到了房地产企业的第一口螃蟹；可以说已经做得非常成功，相信很多人也都买了这三家企业的商品房，全国更是随处可见。

恒大，碧桂园，万科由于在地产领域做得很成功，其中，恒大在港股上市，万科，碧桂园在A股上市。随着这三家企业纷纷上市，在人们心中也树立了自己的品牌，成为了非常知名的大企业。

而现在，恒大，碧桂园，万科转入陌生的领域即农业领域，说明房地产发展已经遇到了间断性的瓶颈；农业特别是新兴农业的魅力已经成功吸引这几家企业投入，说明农业发展前景受到了这几家地产巨头的关注。

我国作为一个农业大国，随着城镇化的推进，很多农村年轻劳动力选择外出务工，导致农村很多土地限制；而随着中国土地确权的推进，特别是土地所有权和使用权的分离，使得农村大量土地被盘活，这样的结果是农村大片的土地将连成一片。这样农村大片土地出租得以实现，为恒大，万科等商业地产进入农业打下基础。

我相信恒大，碧桂园等商业地产并不是简单的进军传统农业，而是进军新兴的农业产业，因为这些企业手里除了有大量资金，还会有技术，人员，管理模式的积累，助力在新兴农业打下一片天地。

杠杆游戏揭幕者

为什么房企都在尝试进入农业？要回答这个问题，先看看房地产三巨头都干了什么。恒大是在2014年开始布局农业，同时切入粮油、乳业、畜牧养殖等多个产业；万科以特色小镇为突破点，同时布局种养循环现代农业和农产品新零售；碧桂园则提出联手袁隆平推广杂交稻。房企布局农业不算新鲜事，我看了这个问题下面的回答，似乎“圈地”是主要目的，但是我更相信主要是别的原因，比如，行业发展已经到了不得不转型的地步，而且农业与他们最熟悉的房地产又有着千丝万缕的关系。有没有考虑过，实际上房地产业和农业是有很强的可比性。

1.首先从房地产业的发展趋势说起

曾经在一家房企做研究时，对房地产行业关注比较多，故现在虽然算是改行，也仍在关注，我想先从熟悉的地方做突破口，尝试回答这个问题。

关于房地产业是不是真的不行了？房地产业的拐点是否到来？我曾在自己的微信公众号上专门写过一篇文章阐述自己的观点。大概结论是：

在此背景下，作为房企的龙头，恒万碧自然不甘心坐以待毙，实际上早在前几年他们已经开始了对转型的探索（当然也可以说是集团扩张的尝试，毕竟不能一条腿走路）。

2.房地产业与农业对比的内在逻辑

如何在行业不景气情况下快速转型？转向类似的行业无疑是不错的选择。对于农业而言，与房地产业有一定的类似性，也就是说，那些房企老板们对于转型农业后发展轨迹，可以从他们最熟悉的房地产业得到很大的启示。

首先，二者具有相似的基本属性。一方面住房与农产品的生产均依附于土地，具有不可移动性。住房依附于土地，农作物同样依附与土地。另一方面，就生产周期而言，也有可比性。农作物生产具有很强的周期性，住房从土地获取到房屋出售，也具有很强的周期性。有趣的是，适用于农产品的蛛网理论来解释房价波动，似乎也能说得通。

第二，二者具有相似的发展路径。房地产业在成长成为我国支柱产业过程中，与众多行业相融合，生了满足不同消费需求的地产模式，且行业已经形成相对垄断格局，部分资源一直被大型地产商所掌握。农业也在经历着类似的发展历程。近些年随着国家对三农问题的重视，农村土地制度改革稳步进行。农地的流转让农业也出现了由“分散”向“集中”转变的过程。我国2017年城镇化率不足60%，根据城镇化率的一般规律可知，目前仍然是快速城镇化阶段。随着城镇化快速推进，农村人口进一步减少，农业整合的时机越来越成熟。

3.恒万碧转型之路畅想

属于房地产的时代已经过去，属于互联网的时代也现如今也变得捉摸不定，一波“裁员潮”让明星企业们忙的焦头烂额。未来行业的发展机遇很有可能出现在教育、生命科技和农业。恒大和碧桂园在医疗健康、教育行业也都有布局，现在着重说下农业吧。

以这些大佬们的野心，未来一定会围绕某个点，比如农业小镇，比如农产品供应链进行突破，最后是全产业链。目前来看，也都是在积极布局，至于未来发展，还要看国家政策。我国农村是一座沉睡的金矿，倘若有一天被唤醒，这些占得先机的企业又将在下一轮竞争立于不败之地。

一二闲人

最近几年，房地产巨头们纷纷进军农业生产领域。万科在2018年将战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。同年，恒大在同年4月宣布成立了恒大高科技农业集团。恒大与中科院签署战略合作协议，并宣称将在未来10年投入千亿元与中科院共同打造三大科研基地。而碧桂园在去年6月正式进军现代农业。碧桂园农业目前与国内外17家科字院所签订了战略合作框架协议。

对此，业内专家表示，我国房地产高速发展的时代结束了。我国房地产行业的旧的商业模式结束了，我国房地产行业需要转型升级。而恒大、碧桂园、万科向农业方面进行试点，这是值得肯定的，这种探索对我国房地产业的转型升级是有益的，是值得鼓励的。

而我们认为，房地产巨头进军农业的战略方向主要有二个：一是，实行特色小镇、特色乡村开发。同时，还要发展旅游农业、休闲农业。就是由高楼大厦转向青砖绿瓦、农家小院，而在这个方向上仍属于房地产行业。另一个是搞现代化农业，现阶段我国农业更多需要资金投入、技术投入，这是普通农民是很难做到的。但是，房地产巨头们有的是钱，完全可以与科研单位强强合作，推进我国现代化农业的发展。

实际上，如果这房地产三巨头真的能够将科技投入、技术研发能够落实到位，肯定会对现阶段农业、农业的发展起到很好的推动、示范作用。中国的农业科技落后、基础设施薄弱，有待于外来资金的扶持。但是房地产巨头们往往喜欢将“园区”、“生态”等名义进行房地产化。据我们看来，恒大、碧桂园、万科向农业方面的发展主要还是搞特色小镇、文旅项目、旅游地产等，如果是这样的话房地产三大巨头转型农业恐怕很难产生任何效益。

先说一下特色小镇，前些年大家都一窝蜂似的都要搞特色小镇项目，但是99%的都要失败，轻则几十亿投下去没产生任何效益，重则是投出去几十亿打水漂。原因很简单，特色小镇的最大特色就是跑荒郊野外去盖房子，搞房产。结果是房子造出来没有人买，出租更是没人要。我们觉得，特色小镇的核心应该是先有特色产业后，再发展特色小镇，盲目发展特色小镇，结果只能是烧钱。

再说开发商搞文旅项目，是要先因地制宜地打造文化旅游产业链或者产业集群，然后才是旅游地产的开发。而很多国内的大型企业只知道跑到人家那里盖房子，并不知道文化旅游产业链或者产业集群如何打造，这样造出来的房子不赔钱是不正常的。今年就有很多中小房企在房地产行业转型升级过程中，由于转型升级而破产，未来相信不懂转型的房企也有可能在这方面吃大亏。

如果恒大、碧桂园、万科等房地产巨头，与相关科研院所合作，通过房企的资金优势，搞现代化特色农业，然后再在特色农业基础上，再搞特色小镇、旅游农业是有希望转型成功的。如果房地产巨头进军农业还是直接去搞原来的特色小镇、旅游农业、休闲农业照搬之前开发商做法，在农村拿了地就盖房，盖了房就是特色小镇、文旅项目。那肯定是要亏钱的。如果是真心扎根服务于农业，借助于当地的农业特色，投入大量资金和技术，来帮助当地农村发展致富，带动了人气之后，再根据当地情况搞特色农业小镇还是有可能成功的。

不执著财经

近年来，正如问题中所提到的，万科、碧桂园、恒大等房地产巨头企业纷纷进入农村，并且不光这些企业，阿里、京东、腾讯、网易等非传统农业企业也有在农村大量布局的现象，造成这种现象的原因主要是农村地区所具备的巨大发展潜力以及国家政策对农村的偏向性。

改革开放以来，经过四十年的发展，农村已经不在像原先那样一穷二白，农村的个人素质以及经济水平得到了显著提高，道路、电力、水利、通讯等基础设施的建设也为农村地区的发展奠定了良好的基础，但是，农村地区相较城市依然落后，从我国全面建设小康社会的这一目标来看，加快发展农村地区也是一个必然的选择，这也是国家近年来政策偏向农村的主要原因。

在这种情况下，企业进入农村就很好理解，虽然现在来看，农村地区还不如城市发达，但是潜力巨大，而一个企业要想长久发展，就必须具备一定的前瞻性，需要有预测性地去进行提前布局，这样才能一直保持竞争力。

最后要说明的是，企业的目的是盈利，但是这一点与农村发展并不冲突，企业在自身盈利的同时，也会给农村地区带来更好的产业链条、更多的就业岗位和更好的发展机会，换句话说，企业和农村双方都是有利可图。

關鍵字: 万科集团 \b三农 转行