中房報記者 馬琳｜北京報道

他是上午演講中最後一位登臺的嘉賓，主持人陳偉鴻在介紹時，是從他的綽號開始說起的，“耿直BOY”“中國好老鄉”“白衣騎士”“接盤俠”。

他說，真正的勇士敢於直面多樣的人生。順馳時代，他挑戰一哥萬科；融創時代，他帶隊伍衝進行業前五；最近“接盤俠”用超40億元的代價接盤李嘉誠旗下大連項目，讓人們再一次見識到他與大腕掰手腕的能耐。

這一連串的介紹後，臺下聽眾早已猜出他就是融創中國控股有限公司董事長孫宏斌。

在熱烈的掌聲下，“眾人眼裡的節奏大師”孫宏斌站在了臺上，已經較少發表觀點的他在11月5日這天，在由中國民生銀行主辦的“中國不動產金融年會·2019”上，以演講題目“新形勢下融創中國的判斷和選擇”為主題，談到了宏觀調控，談到了企業發展，同時給政府、企業、銀行提了建議，他認為這次調控不是短期的，企業不要有僥倖心理；同時他表示，調控降低了地方政府、市場、企業的預期，風險也低了，對於企業是件好事。

“地方政府現在慢慢也把期望值降下來了”

他一如既往地“實話實說”。

他說，目前，讓經濟依賴房地產還是不依賴房地產是一個已經上升到政治高度的國家戰略。為什麼？原因是與房地產行業相關聯的產業太多了，這些行業約佔GDP的30%；土地收入再加上稅收，約佔整個財政收入的40%。房地產行業貸款，約佔GDP的28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的接近50%。所以這個行業太重要了，佔有的資源也太多。

“因此，改變經濟過度依賴房地產已經是一個國家政治高度和長期戰略選擇了，我們要理解這次調控。很多人認為現在的壓力很大，什麼時候能夠放鬆調控？我說不太可能。”孫宏斌表示，2016年10月，政府開始“限價”，很多人覺得2017年“兩會”後就能放開，結果沒有放開；認為“十九大”後會放開，沒有放開；2018年“兩會”後會放開，也沒有放開，一直等到今天，已經第四個年頭了還是沒有放開。為什麼？主要是因為這個行業太重要了，我們要理解新形勢，這個新形勢就是兩句話，一句是錢不能去房地產，第二句是房地產不能作為經濟刺激的工具。所以企業不能有僥倖心理，調控基本上會持續很長時間。

另外，他也認為這次的監管調控有幾個要點：第一是限價，限價是一城一策，限價和一城一策既防漲也要防跌。第二，融資端的總量控制和合規性監管，對房地產行業會影響非常大。第三，原來融資端是九龍治水，涉及境外債、境內債，以及發改委、外管局等，現在有了一個“龍網”，已有相關部門監控融資端。“這幾個措施我相信是長期的，這樣做的目的是以‘穩’為目標；但‘一城一策’是防跌的，限價是防漲的，所以市場不能漲也不能跌。長期來說，我相信漲的壓力會特別大；短期來說，跌的壓力會特別大。”

未來房地產的規模有多大？

他表示，這個行業的規模我估計還會保持很多年，今年市場銷售規模大概會在16萬億元，且還會保持很多年。一個是城市化需求；另一個是改善型需求。

同時，他認為行業還會有一些變化，一是即到銷售規模達到15萬億元量級時，會從增量市場向存量市場轉變，這並不是指二手房市場的存量、增量，而是一手房市場的存量，這個時候就會很難做了。

二是，這一輪去庫存基本上把一二三線城市的庫存去沒了，現在出現了一二手房價倒掛，房價也給限制住了。最大的問題就是把風險擠壓到了低線城市，四五線城市、五六線城市；低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，有風險嗎？沒有。但要看結構的話風險大了去了，這是結構性風險，也包括一二線城市。

三是，今後在負債總量管理的情況下，想增加負債是幾乎不可能的，這種管理下，房地產行業的槓桿在下降，因為限價，將整個行業的風險定住了；建設總量被控制後，槓桿率降下來了。而且現在好就好在調控已經把政府的期望值調下來了，原來房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價算一下賬都是虧錢的。所以地方政府現在慢慢也把期望值降下來了。“限負債總額把槓桿率降下來後，這個行業我覺得會更好一點。”

“銀行要支持頭部企業”

對於房地產企業來說，他認為一定不能把這次調控當成短期的，它一定是長期的，是國家戰略。

企業也要提高綜合競爭力。首先，要去庫存，庫存有問題說不上是綜合競爭力。“有庫存很麻煩，掙點錢很難虧錢卻特別容易。所以如果庫存有問題，土地儲備佈局不對且貴了，那基本上就別說綜合競爭能力了，只能說能不能活著”。其次，做好企業的品牌、產品、服務。再次，要提高企業的綜合競爭力還要看佈局和土儲質量。第四，要堅定佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等這些都是大行業。上述產業我們也進行了一定佈局，這些佈局主要是為了今後5年、10年以後的發展，企業發展不僅要從容穩健，還要講規模、講高質量增長。

在是次會議上，他也給銀行提了些建議，一是他認為銀行可以限總量，但不能將按揭限得太狠，按揭如果沒有增量的話，房地產行業會很麻煩。二是也要支持併購，原因是併購是解決風險最快的方法，不管是從額度上還是併購貸上都要支持。三是要支持頭部企業，“前5名大概佔據了18%的市場份額，我估計我們是在前5名裡。5年後，大概市佔率會達到30%。這個數據水平，是與其他行業的正常水平接近的。汽車行業的前五名佔據了51%，啤酒行業佔據了73%，空調行業佔到了78%，手機行業前五名佔到了83%。頭部房企市佔率的提升，有助於提升地產行業的穩定度。”