01
去化不足五成的园区盘
11月5日，园区纯新盘星翠澜庭开盘。这次开盘房源400套，首开9幢高层（其中9、10幢为人才房），备案均价3.25万元/平，面积84-180平米。
然而结果是怎么样的呢？现场500个人的座位，来了不到一半的认购人。最终现场仅有214组购房人，去化率不到5成，堪称近段史上去化最为惨烈的园区楼盘。
问题出在哪呢？其实就项目本身来看，其硬件条件并不差，甚至与远湖东的一些盘相比，装修、绿化条件都要强不少。
首先看得房率，除去84平之外，125平、143平、183平的户型得房率都在82%以上，对于大户型来说，这是一个很优秀的数字。
约125m²户型 三室两厅两卫
约143m²户型 三室两厅两卫
约183m²户型 四室两厅两卫
再看小区布局，虽然都是高层，但容积率也没有超过2，还有40%的绿化面积，值得注意的是楼间距还特别大，最大可以达到80米，采光相当充足。
从交通上来看，靠近地铁3号线通园路站，直线1.5公里可以达到独墅湖边，1.5公里可以上苏州北环、南环快速路。交通相当之便利。
配套的话，幼儿园中小学一应俱全，离苏大附属中学、娄丰中学距离1.4公里。周边各种生活广场举例不到500米，还有苏大附属第一医院，星海医院的配套医疗设施。
最值得关注的就是这个项目的装修标准，可能是近期园区几个开盘新楼盘里最壕的之一，相比较某些盘的刚需装修，星翠澜庭的卫浴材料里不乏科勒、三菱西门子、杜拉维特、汉斯格雅灯品牌，除了没有地暖新风系统，装修堪称新贵。
这样的一个楼盘，为什么去化会如此之差？
02
态度决定销量
从10月份开始的开盘大战，园区各盘以其明显倒挂的价格，引来了购房者一轮又一轮抢购潮。从上东区的秒光到上园湾的秒光，到泊云庭的售罄，哪怕是付款条件极为严苛的花语江南，去化情况也相当乐观。
以上几个提到的楼盘，价格方面较其也并无优势，虽然都是名义上的精装修，但价格反而高于星翠澜庭。更不用说园区湖东都是新建小学，泊云庭打着奥体板块的招牌，却大概率要划到斜塘小学的学区。
星翠澜庭作为国企苏高新的第三座“澜庭”系列作品，无论是从建筑业态、绿化设计，还有装修标准来看，诚意都还是不错的。但问题是，从去看过现场的购房者的反馈来看，整体销售的服务态度，不敢恭维。
前期园区新开的几个楼盘，无念也接到不少网友的投诉，称楼盘销售服务态度极差，明显一副皇帝女儿不愁嫁的样子，对购房者爱理不理，甚至摆出这个盘开盘必定售罄，需要哄抢才有机会买到架势。然而前期青剑湖某些盘的开盘去化情况，说明了在如今苏州楼市稳中有降的情况下，购房者也更为理智和淡定。
首先，星翠澜庭捂盘的时间极长，从放出风声说要领预售证开盘到现在，足足过去了八个月的时间。其实相比较湖东新盘，它的压力并不算大，毕竟楼面价仅1万4，定价方面毫无压力。一开始捂盘的目的可能是为了卖高价，但没有想到的是，苏州楼市从上半年到下半年，整个形势风云突变，限价令一出，销售价格被压的死死的。
而在这个漫长的等待过程中，不少购房者已经放弃了等待，转而投向未来发展更看好的湖东板块。而最近两个月开盘的楼盘价格，也着实给了购房者一个惊喜。龙湖熙上低于3万的单价，基本上已经探到了购房者的心里底线。
再次，不合理的定金方式，也在无形中劝退了很大一部分购房者。除了定金70万以外，还要签订协议，如果贷款下不来，就需要付全款，如果付不了全款，定金不退！
要知道，在新盘频出，还都需要摇号的现在，没有哪位购房者会把希望寄托在一个楼盘上。而各个楼盘为了锁死购房人，也会将付款条件设置得相对严苛。
在这种情况下，星翠澜庭靠近高架、工厂、噪音污染严重等不利因素就会被无限放大，毕竟同样的价格能选择的余地还有很大，何必要去选一个付出近100万，还要没收你定金的楼盘呢？
03
最终还是地段
但本次去化不如人意最核心的关键，还是在娄葑版块的定位上。
苏州发展到现在，长远来看是形成了金鸡湖时代往大太湖时代转变的局势，短期来看，是到了湖西往湖东转变的时代。
寸土寸金的湖西已经被锁死，教育、医疗和交通资源已经接近饱和，大片近二十年房龄的老房子也上升空间有限，用地资源也极为紧张。在这种情况下，一湖之隔的湖东，毫无意外的在这两年成为苏州楼市的黑马。
那么，同属于园区的娄葑板块呢？从行政划分上来说，本身就不属于湖西、湖东、东沙湖、月亮湾四大社工委，还被肢解了一部分，原娄葑街道管辖的阳澄湖大道以北区域调整由唯亭街道管辖，独墅湖水面区域调整由月亮湾社工委管辖。
但更重要的是，娄葑镇西邻古城区，东靠工业园区，刚好是
处于两个版块辐射最为微弱的地区。开玩笑的讲，娄葑刚好处于社会主义和资本主义的分界线上。对于姑苏区来说，娄葑是妥妥的园区地界，而对于园区来说，娄葑却又是个长期被遗忘的地区。
有别于园区“高大上”的固有印象，娄葑是直接由以前的娄葑镇划拨而成，安置拆迁小区和厂房较多，居住品质和环境有待改善。
在园区的光环下，娄葑地段交通便利，受园区配套辐射多，学区娄葑实小，园区一中，学区也还算可以，房价相对而言属园区洼地，虽然老小区居多但比之东环房龄相对较新，只适合预算有限，但求方便的刚需族。
对照一下新区浒关璞月风华的去化情况，就知道星翠澜庭这次主打改善的业态，在这次开盘中败下阵来也实属正常。
在苏州楼市整体开始略显下行的时候，购房人对版块、地段优劣势的在意程度，将远远超过项目本身的硬件条件。
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