俗话说，能拯救老地王的，永远是新地王。但对于“地王专业户”葛洲坝而言，这口能解燃眉之急的甘霖却一直迟迟不来。
10月23日，南京4幅地块集中出让，其中涉宅地块3幅。19轮报价之后，河西南的G75地块以13.1亿元的总价成交，成交楼面价2.83万元/㎡，竞拍方为南京国资。
这是河西南三年以来的首次宅地出让。
上一次的土拍中，主角正是葛洲坝。
2016年5月，葛洲坝以32.8亿的大手笔竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地，楼面价4.52万元/㎡，成为南京史上单价最贵的地王。而三年过去了，这块地上的葛洲坝南京中国府，才堪堪开放售楼处。
从葛洲坝南京中国府驱车出发，北上邺城路，下天保街至此次出让的G75地块，所用时间可能还不超过10分钟。在地图上，两地的直线距离不过约2.6公里。
只不过楼面价上，二者相差了16874元/㎡。
什么概念呢？光这个楼面差价，就大概差出了苏州的住宅均价。
01
葛洲坝地王往事
正如所有横空出世的黑马一样，葛洲坝也是一战成名。
4年前的2015年10月20日，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号(教育用地)地块(下称樊家村6号地)出让。
当时参与竞拍的，还包括中国金茂(原方兴地产)、中粮天恒首创联合体、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体、中铁建、中铁置业、金地在内的7家房企及联合体。
个个都不是易与之辈。
当时，葛洲坝一开场即报出34.36亿元，志在必得，中铁置业和龙湖保利首开平安联合体也积极举牌，经过73轮举牌，龙湖联合体以49.5亿元的总价触及价格上限。但在最后，还是葛洲坝笑到最后，经过104轮举牌以配建4.1平方米公租房和61800㎡“农民回迁房”夺得了最终的胜利。
减去公租房等用地的面积后，该地块纯商品住宅部分楼面价高达7.5万/㎡，毫无悬念地晋升为当时北京市的单价“地王”。
据不完全统计，时至今日，在北京这个楼面价还没有任何一个地块可以超越。
或许是力压群雄摘得“帝都”单价地王给了葛洲坝更大的雄心和勇气，这家央企将目光投向了全国。
2016年5月13日，葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得的南京G14号住宅用地，楼面价超过4.52万元/㎡，迄今为止，这一纪录在南京仍未被打破。
这一地块共引来包括雅居乐、建发等23家房企竞拍，而在竞拍到第19轮时，该地块就已成为新的南京地王，最后在第25轮，葛洲坝才成功拿下，成为南京新的单价地王。
除此之外，葛洲坝在过去几年还创造多个区域性地王。巧合的是，它们都发生在6月份。
2015年6月份，葛洲坝就以11.04亿元价格拍下上海青浦区一幅商住用地，楼面单价为2.73万元/㎡，创造了青浦区楼面价地王。
2016年6月份，葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为2.21万元/㎡；以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元/㎡。二者均创造了楼面价地王，后者还是合肥住宅地块最高单价纪录的保持者。
2017年6月份，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，3.17万元/㎡楼面价创下西湖区楼面价地王。
大大小小地王搜罗了一大堆，但是这地王，却不是说解就能解的。
02
地王的漫长解套之路
地产行业里有句话叫做“拿不着地三天睡不着觉，拿了地三年睡不着觉”。对于葛洲坝而言，这三年注定是难熬的三年。
楼市上涨周期转瞬即逝，房住不炒的基调确立，在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，一二级土地市场日趋平稳，太多刀口舔血的房企站在高地傻了眼，抱着地王苦等也等不到白衣骑士来救。
拿了地王怎么办？不外乎两个秘诀，一曰“拖”，天长地久有时尽，此盘绵绵无绝期；二曰“附加值”，一条道走到黑，豪宅、大户型、精装、园林、物业、黑科技，技能一一点上，总之能够产生溢价的都加上。
葛洲坝的地王项目显然深谙此道。
在樊家村6号地，葛洲坝规划了北京中国府项目，185㎡、210㎡、240㎡户型，主打科技住宅绿色健康住宅，还附带了5G概念。
需指出的是，葛洲坝地产董事长何金钢一直主张发挥央企优势、开拓高价值路线。他认为粗放式的房地产开发已成为过去式，房地产开发商已经进入到拼技术、拼产品的时刻。在他的带领下，葛洲坝地产在住宅领域大力推行“5G科技”战略。
在入市时间上，更是能晚则晚。
在房地产行业中，通常一个项目从拿地到销售时间不会超过一年，最快的拿地四到五个月就可以开盘销售，葛洲坝北京中国府项目显然是个例外。
2017年的10月11日，也即葛洲坝摘得北京单价地王2年之际，当时有《华夏时报》记者走访了葛洲坝樊家村项目现场看到，项目大部分还是大坑，只有项目北部有三栋楼体。
接近4年时间过去，在2019年的5月份，葛洲坝北京中国府才姗姗来迟取得预售。
作为南京史上楼面单价最贵的地王项目，葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。
今年的9月22日，有财联社记者在该项目现场看到，五栋高层住宅正在施工中，其中一栋已结构封顶，仍有建筑进行主体施工。面对邺城路一侧的入口处，售楼处门庭已建好并有保安在岗厅驻守，但大门处于关闭状态。
尽管双管齐下，但地王真的不是那么容易就能脱身的。能拯救老地王的，永远是新地王。新地王不出，老地王只能一直站岗。
2015年12月，在葛洲坝获取北京樊家村6号地两个月后，临近的懋源钓云台项目开盘，售价为8万元//㎡。
这也就是说，葛洲坝北京中国府项目楼面价仅仅比钓云台销售价格少5000元/㎡。
2019年取得预售时，葛洲坝北京中国府项目1#、3#、8#三栋商品住宅楼的拟售单价为10.53万元/㎡-11.71万元/㎡。作为对比的是，此前外界传闻，葛洲坝北京中国府的均价可能要达12.5万元/㎡，甚至可能超过13万/平，否则无利可图，开发商甚至想卖出15万/㎡单价。
理想很丰满，现实很骨感。
来看如今周边的二手房。截至2019年11月1日，在链家上，整个丰台区的住宅均价为5.6万元/㎡，葛洲坝北京中国府旁边的二手房，除了近几年有所上涨的懋源钓云台，基本上没有上10万+的。
有人说，“如果葛洲坝能把北京中国府做好，那么北京其他的高端项目或许都能盈利。”
看完北边的我们再来看南边的。
南京业内有一种预期，葛洲坝中国府售价或在每平方米5.8万—6万元左右，还有人认为其价格可能会在每平方米6.8万—7万元左右。但是葛洲坝南京中国府周边，也很难找到能够支撑其价格的二手房。
链家的数据显示，截至2019年11月1日，周边很少有二手房超过5万元/㎡，稍贵的保利香槟国际、朗诗国际街区南园也只是5万/㎡出头。
中指院一位分析师是这么说的：“受限价政策影响，周边新房拿到的销售审批价约4.5万元/㎡左右，刚好接近中国府项目楼板价。不过项目周边二手房售价5万元/㎡左右，贵一些的6万元/㎡。如果以4.5万元/㎡的价格来销售，开发商一定是亏本的。”
位于合肥的单价地王项目葛洲坝中国府去化表现也一般，最近一次加推去化率仅有23%，它的首开价格高达3.5万元/㎡，好和周边区位同样优越、距离仅有1.5公里的滨湖双玺售价高出8000元/㎡，性价比不具优势，因此去化缓慢。
葛洲坝慌不慌我不知道，反正我是替它慌了。
03
短债压力较大 资金承压明显
大江南北创造地王的葛洲坝，可以说是地产行业的后起之秀。
早在2009年，葛洲坝的地产营业性收入占比总收入的0.2%，算是整个集团的边缘板块。葛洲坝地产只在华中活动，主战场在宜昌和武汉两城之间迂回。
这种情况到了2010年突然改观，葛洲坝地产业务爆发，一年内地产板块营收增长400%，一直到2018年，短短8年时间，葛洲坝的一级土地开发，布局了所有一线城市。
根据克而瑞的数据，在2018年，葛洲坝实现地产销售权益金额117.9亿元，在克而瑞的房企规模榜单上排名139位。
这种速度，不可谓不快。
但是频繁的扩张拿地无疑给葛洲坝带来很大的资金压力。即便有央企身份带来的融资优势，项目的支出仍不是个小数字。
2015年-2017年，葛洲坝经营活动现金流全部为负，分别为-47.50亿元、-34.28亿元、-8.24亿元。由于房企公开市场拿地导致的现金流出体现在现金流量表的“购买商品、接受劳务支付的现金”科目，因此这背后或许就有葛洲坝大举拿地的因素在。
除了拿地以外，建工成本也不是个小数目。
葛洲坝2019年半年报显示，多个项目投资额较大，但还未进入销售。
例如北京中国府，预计投资总额将超过108亿元，是所列项目投资额中最高的，目前累计实际投入金额71.96亿元，在未来可能还需投入约36亿元。
北京紫郡兰园，预计投资总额将超过78亿元，目前累计实际投入金额63亿元；南京中国府，预计投资总额将超过55亿元，目前累计实际投入金额约41亿元。
此外，还有诸多项目在建，没有产生收益。
粗略测算，截至2019年中期，光为了这些项目，葛洲坝2019年上半年的投入金额就高达42.97亿元。
要知道，这只是一家百亿房企。其2019年上半年的权益销售金额也不过53.6亿元（据克而瑞数据），上半年房地产业务的营收则是43.47亿元。
在未来，葛洲坝为这些项目还需投入的金额或超过265亿元。
值得注意的是，由于推盘节奏较慢，通过销售回流资金从而缓解压力的方式比较有限。克而瑞的数据显示，2019年上半年葛洲坝实现权益销售额53.6亿元，和2018年的69.4亿元权益销售额相差较大。
一方面各大项目嗷嗷待哺不断支出，一方面大量项目高位套牢难以产生现金流，这也就意味着葛洲坝的资金链承压。
当前，葛洲坝集团短债压力较大。截至2019年三季报，葛洲坝集团在手货币资金149.38亿元，短期有息负债378.97亿元（短期借款+应付票据+一年内到期的非流动短债），现金短债比仅0.39，远低于1，在手货币资金无法覆盖短债。
截至2019年三季报，其速动比率0.68，保守速动比率0.39，同样显示短期偿债能力能力较弱。
值得注意的是，今年1月9日，葛洲坝发行2019年住房租赁专项公司债券（第一期），规模为10亿元。而据《新京报》报道，没过几天的1月24日，葛洲坝发布公告称，计划将其中7亿元闲置募集资金暂时补充流动资金。
村长就地王项目、销售额下滑等问题询问葛洲坝地产相关人士，截至发稿暂未得到回复。
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