小易听说，常州某些楼盘售价已经突破4万了，恭喜常州再次冲破楼市天花板，真是工资无下限，房价不封顶。当然，这种房子的目标客户也不是常州刚需族，毕竟首付就要百余万，没个千万资产很难负担得起。

土豪买房，就像玩具，看中就买，毫不在意！唯独广大刚需朋友，不仅要考虑地段、学区、价格、配套，还要照顾另一半的喜好，最后还要谨慎，谨慎，再谨慎，因为稍不注意就成了韭菜。

那么今天，我们就来看看，在常州刚需买房，该如何选择。

01

平时，小易总会听到朋友对于楼盘的讨论。特别是有很多准备买首套房的刚需朋友，总爱对一个楼盘的缺点抓住不放。

比如说，这个盘旁边有个医院啦，旁边有个庙啦，旁边是高架桥有噪音啦，离地铁太远啦，容积率太高啦，户型捉急啦，楼层不好啦，品质一般啦，等等等等。

然后越看越烦躁，越等越着急。

其实我想说，对于刚需买首套房，能做到“70分”，就足够了。

也许有朋友听到这句话会反驳。怎么，刚需就不配住好房子么？

当然不是。只是对于刚需来说，更应该把关注的重点放到“性价比”上。

在常州，“70分”的刚需盘，恰恰是最具“性价比”的。

02

如果分数太低，肯定不行。

其实，很多人认为刚需就是单纯的买套房自己住。

然而，并不是。

刚需真正的需求应该是：自住。

也就是说——

房子首先是自己住，等到不想住了，这套房的涨幅最好还能跑赢大盘，作为换房的筹码。毕竟，第一套房是用钱买的，第二套、第三套房就是用资产买的。

所以这时候，就要考虑到两个方面的问题。

第一，自己住着要方便。

第二，后期好出手，接盘人越多越好。

如果分太低，可能自己住着就不舒服，后期想要出手也会成为大问题。

所以，刚需族的第一套房，分数一定要在及格线水平之上。

03

既然分数低的不行。那是不是分数越高越好呢？

也不是，要知道楼盘每多加“10分”，它的价格提升要远远超过10%。

这，就是所谓的溢价。溢价很可怕，大家一定要注意。

不少楼盘因为地价成本过高，为了保证利润，只能去冲击高分高价。

比如某楼盘说自己配置高啊，智能家居啊，常州第一家啊。这让楼盘看起来很“高分”，价格自然而然高起来。

还有很多刚需朋友，对楼盘的认知非常感性。这就导致很多楼盘去“夸大溢价”。最典型的就是精装修。

大家对于精装修的理解，往往还停留在材料越贵，装修越值的层面上。

于是，市面上就出现了报价上万的马桶、上万的入户门、上万的新风系统……

殊不知，这些开发商，赚的正是集中采购的差价。

所以，很多楼盘，表面上分高，但实际上不值。

那现在这些“溢价”，可以达到什么程度呢？

举个典型的例子——

钟楼青枫公园板块，两个基本同地段的楼盘，价差超过3000-5000。

而这种“溢价”，对于刚需来说，远远没有地段、地铁、配套的落地，来的实在。

所以，最适合刚需的，还是那些“70分”楼盘。

地段不要太远、各项基础配套都有、有地铁更好、不是小开发商、品质还能接受、户型没有硬伤……

04

下面更具体一些，放眼整个常州，对于刚需朋友来说，可以关注哪些楼盘呢？

先说说武进区，作为常州市最大区域， 湖塘、新天地、大学城等核心区域房价最高，四周延伸区域相对便宜。

看看武进楼盘片区大致分布：

武进区，单价在15000左右，刚需可以重点关注：

<strong>

湖塘核心区：

<strong>

星河国际：高层均价15500-16800；

随园：高层15000，洋房18800；

牛塘板块区域：

聚缘公寓：高层均价10500；

新城金樾：小高层15500，洋房16500；

乡镇板块：

中梁前黄壹号院：高层均价9500-10500；

中梁百悦城：高层均价9800-11300；

荣盛御府：高层均价12000-12500；

经开区：

新城和昱：高层均价：9600；

港龙紫御府：高层均价11800；

亨达未来城：高层均价12000；

万象府：高层均价14300-15000；

嘉宏蔚蓝天地：洋房均价14000、高层16000；

港龙新港城：高层均价15000；

临津花园：高层均价7500-8100；

刚需对小片区的几个关注，核心就是交通、商业和教育。归根结底主要就是这3点。再者，就是具体的楼盘和价格。

再来看看钟楼区的房价情况：

以上这些片区中，单价15000以内，刚需可以重点关注——

嘉宏MOOC星光城：高层均价13000；

青枫公园板块：

泰盈八千里：高层均价13000。

河枫御景：高层均价14500。

梧桐香郡：高层均价14500-15800。

西林板块：

雅居乐棠颂：小高层均价16000。

清潭板块：

路劲雅居乐城市万象：高层均价15800-16700。

勤业花园板块：

五星星韵城：高层均价15500-16500。

以下是天宁区的楼盘板块划分情况：

相比其它三个区，天宁楼盘价格普遍偏高，刚需能接受的的楼盘很少。

单价15000以内，天宁区只有1处 —

郑陆芙蓉板块区域：

金域东郡：高层均价12800；

孟河嘉宏MOOCstar星光城：高层均价10000-11500。

薛家板块区域：

万科弘阳丨君望甲第：高层均价14000；

新龙板块区域：

滨江豪园：高层均价8500。

牡丹三江公园：高层均价13500-14000；

奔牛板块区域：

牡丹学府：高层均价12000-12500；

飞龙板块区域：

嘉禾尚郡：高层均价15000。

最后，小易想对常州刚需朋友说一声，要把关注的重点放到“性价比”上。

在注重“性价比”的基础上，同时考虑“自住+投资”。

大部分“高分盘”的“溢价”往往也都很高，况且大部分“溢价”在未来二手房交易的时候，毫无用处。

所以，“70分”的刚需盘最具性价比。

不要只根据自己的需求偏好去选房子，还要站在接盘人的角度思考这套房子的意义。

如果你未来打算出手，就要思考——

接盘人在哪里上班？能出多少钱？会买哪个片区？为什么买到那里？

将前期自己的需求，和后期接盘人的需求相结合，就可以瞄准一两个片区里的一两个“70分”楼盘。

也许，你想要的，它都没有。

但，该有的，它都有。

而对于刚需来说，这就够了。