门面抵八百万工程款！未来商铺“抢手”还是“烂街头”？专家解析
买商铺的原因有很多：有的是买来自己经营，组建家庭后不想家人在因为上班而忙碌，开个店经营反而轻松自在：有的却是等着后期增值出售，但是最无奈的却是被迫“投资”门面，辛辛苦苦帮开发商建设起来建筑，最终只拿到“门面”来冲抵“工程款”！
最近一个做工程的朋友就遇到了这样的事情，辛苦干了大半年，交付的时候开发商给不出工程款，硬塞给了他号称价格1600万的商铺，这可苦恼了他，着急变现的他于是就在网上提问如何才能变现？面对这种情况很多人也表示不知道具体情况如何，无法判定是否能快捷有效的变现！一方面不知道产权证是否下来，另一方面1600万是否经过专业评估。
这个现象里面其实隐藏一些信号：
- 开发商开出的置换条件反应出自身资金状况、如果资金宽裕谁愿意将到嘴的肥肉拱手让人呢？
- 风险转移。商铺的价格过程存在风险，定价太高抑制销售量，定价太低不能平衡利润，面对种种不确定性因素的存在，遂将风险转移到“捞金”不好的工程方来！
且不说这种方式值不值得大量发展，对于商铺这类固定投资产品来说未来潜力到底有多大呢？
商铺的价值点在哪里？
有人说买商铺是为了日后增值卖掉大赚一笔！想着即使不出租摆在那里放着能增值就行，我们都知道商铺不同于房产，房子是必需品而商铺却是非必须品，特别是在电商迅猛的当下，商铺增值的可能性远远不及电商兴起之前，那么增值这一关卡就被牢牢阻断，又何来卖掉大赚一笔之说呢？
一、商铺不是摆设，没有商家经营就没有增值潜力！
有的人人买商铺后都是单纯的放在一边，内心估算一个价格，贴上一个招租广告就“草草了事”。有人来租就付租金，没人来租就一直等着，运气好的时候几天就租出去，不好的时候一两年都“无人问津”！
商铺最重要的是招商，那么何为招商？
- 前期定位分析。市场调研评估此商铺适合经营什么类型的业态，从中挑选出最佳业态以此保证商家能长期“存活”！例如小区临街商铺出租给经营夜宵的商家容易导致小区业主投诉，在成行的美食城经营家居建材容易造成商家定位不准确而无法“存活”！
- 再是挑出实力商家保证长期营业。不仅仅是挑选资金实力雄厚，还要看商家战略方向，市场布局，例如开几十年的餐饮店老板这方面经营就会高于刚入行的新手，主要还是在于商家对自身的运营是否合理，方向是否准确。
- 最后就是养商，也称售后服务！出租给商家的门面不能只想着一味的收取租金，受益于商家的同时也要服务商家，减少商家的怨言，钱都是赚不完的，如果双方关系不融洽导致商家经常受气会直接影响到商家情绪，我们平时工作亦是如此，情绪会让工作变得异常复杂！
二、商铺本身的“价值光环”
商铺作为投资产品具备“价值光环”，也就是说即使商铺不交易，依然会有增值保值的性能，只是回报的周期略有变化，受到市场经济的影响，市场经济良好租金价格会上涨，市场经济不稳定租金价格也会不稳定！
- 地段、位置价值。价值较高的地段一般集中在人群密集之处，例如城市中心地段、十字路口转角处，小区入口处等，这类商铺未来相对“抢手”，货币的流通在于人口是否密集，人口越是密集的地方交易概率越大！人口越是稀少的地段货币流通的速度越缓慢！
- 楼层价值。常规之下一楼商铺单价高于二楼之上，往往相差一倍左右，租金也跟随商铺楼层单价的变动而变动，与高层房产形成对比！
- 结构价值、外环境价值。用临街门面对比，“畸形”门面的使用率偏低，“方正”门面使用率偏高，同时门面前面的空地面积越大商家的喜爱程度越高，可以作为临时使用场地！
当然本身价值越高的门面售卖单价越高，往往开发商在对商铺定价的时候都会根据这些条件制定出单价差值。对比分析就可以看出来未来商铺哪些更“抢手”？哪些会成为“烂大街”商铺？
如何避免购买“烂大街”商铺？
- 选商铺的属性。首选自营商铺，其次才是商业街区，最后是购物中心格子铺。自营商铺具备自主性，对于租金收取方面占据“主导权”，自己收取租金，可有效避免返租不及时情况发生；商业街区正在走进人们的视野，追求休闲风格，很多网红城市都是因为商业街而走红，例如重庆的火锅大观园、成都的春熙路、西安的旅游街区等在网络逐渐传开，消费群体的视野聚焦到这类商铺，升值空间逐渐增大；购物中心具备环境优势，内部打造比较豪华，走的风格往往都是高端风格，例如百货大楼、国贸中心、万达广场，但是此类商铺由于是通过商管公司整体运营，后期交付业主之后容易存在“混乱”的现象，加上商管公司对于反租的支付有存在滞留的现象，越来越不受到投资者的待见！
- 分析开发商实力，减少投资回报周期。有些时候购买者即使买了一楼转角临街的商铺也存在着商铺无法出租的现象，例如今年餐饮行业数量“爆炸式”增长，原本定位不准确的商业街区转型困难，又或者是开发商对于商业街的环境打造欠缺、广告选择欠佳，直接导致资金链“脱轨”，由于信托机构在今年愈发严格，开发商在资金补充方面存在不足，正面效应不好的情况下导致销售回款缓慢，形成“恶性循环”，这个时候购买者就应该擦亮眼睛，考察开发商投资实力，即使买的价格单价再低也应该多方面评估分析！
这么看来投资商铺并不是单纯的买来出租就可以了，而是市场分析、购买选择、招商养商的过程！未来商铺是更“抢手”还是“烂大街”想必已一目了然！
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