轉自地產小王子
作者程立
1.
上週末下午，在勾莊房子裡裝空氣源熱水器。
有粉絲私信問我：上塘九里快開了，怎麼樣啊？
說實話，對這個樓盤早有耳聞，但因為一直沒有開盤的消息，所以還沒去看過，只記得是在仁和這個新興板塊，不貴。
趁著房子裡安裝師傅在做管道，我準備跑過去瞧瞧。當時和家裡人說，估計離這兒（勾莊）不遠，10公里左右。
誰知道，我拿出手機一導航，完全出人意料，離我竟然只有4公里，而且不用繞路，一條仁河大道直達。
我看這裡與其說是仁和，倒不如說是勾莊北更貼切。這麼一個位置關係，讓我聯想起了三墩和三墩北的位置關係。
三墩建設得差不多了，三墩北開始成為主角。按同樣的邏輯，勾莊如果建設得差不多了，勾莊北自然也會起勢。
只是兩個地方所處的階段不同，目前勾莊也還在發展的過程中，勾莊北想成為主角還早，但未來的藍圖，其實已經可以著手描繪了。
2.
勾莊北的上塘九里，現在的優勢是什麼？
便宜！2萬以下單價的房子，在杭州真不好找。而且，目前狀態下，2萬以下的樓盤之間幾乎不存在競爭。
需求量太大，供應量太少。
樓市隨著大眾預期的變化，總是起起伏伏。但我們會發現一個有趣的現象，無論行情好還是壞，有一類樓盤，似乎不太受影響。那就是絕對低價盤。
行情好的時候，絕對低價盤搶的人更多一些，搶不到失望的人更多一些。行情不好的時候，搶的人少一些，失望的人是少了，但買到的人卻從來不少。因為這種盤，基本不愁賣。
單價越低、總價越低的盤，就越俏。
與我們一般購房者東挑西揀不同的是，不少勉強夠得上買一套小戶型的新杭州人，為了在杭州站住腳跟，但凡錢夠，就會毫不猶豫的買下一套房子。
不要以為我誇大其詞。真的，好多人從來不研究樓盤，只要哪裡買得起，就買哪裡。對他們來說，只想要一套屬於自己的，杭州的房子。
上塘九里這次一次性推出486套房源，對於久搖不中和囊中羞澀的朋友來說，機會來了。
中籤率=房源數/報名人數。
上塘九里486多套的巨大推盤量，相當於加大了中籤率的分子，在分母不變化的前提下，擺明了會提高你的中籤率啊。
這種機會可不要錯過了。
3.
一般分析一個樓盤是否值得購買，是否有足夠的漲價空間，購買者總會有合理的邏輯。
並不是每條邏輯都一定是正確的。但如果一個樓盤能夠尋找出多條不同的邏輯，卻又都指向同一個結果，那麼恭喜你，這個樓盤漲定了。
之前講過了，這裡到勾莊只有4公里不到，是緊貼城北中心勾莊的第一外溢板塊。但你恐怕不知道，這裡到城北副中心的萬象城直線也只有7公里多。
我們來看一下，城市副中心板塊，與相距7-10公里左右的第一外溢板塊，在房價上的梯度。
金沙湖大約3.5萬左右，到了下沙沿江大約2.5萬左右；阿里巴巴附近大約4萬左右，到了老餘杭大約3萬不到一些；臨平新城大約2.8萬左右，到了東湖板塊則大約2萬左右。
一折算髮現，這些副城中心向外出去7-10公里範圍內，房價差不多相當於打七折。
目前，城北副中心附近萬科杭宸二手房價格大約在3.4萬左右，按上面七折推理，上塘九里這裡的價格，理論上應該有2.3萬元左右。
對比目前上塘九里售價在1.9萬左右，還是精裝的價格。一換算，今後至少會有20%左右的漲幅。這是今後房價能上漲的第一條邏輯。
如果以武林廣場為中心，畫一個半徑17公里左右的圈，上塘九里就剛好是這個圈上的價格窪地。
而偏偏這裡的交通又是最便利的之一。
沿著上塘高架一路往北，轉博園路至仁和大道就到了，同樣的距離，通勤時間感更短。
距離城市中心差不多距離的區塊，最終房價都將扁平化。 這是今後房價能上漲的第二條邏輯。
第三條漲價的邏輯是，越是低價的樓盤，今後漲幅越大。原因有三。
第一是起步低，所以哪怕漲的比例多一點，漲得絕對值其實並不高。譬如1萬漲到2萬，漲了100%，但只漲了1萬。若3萬起步，同樣只漲1萬，漲到4萬，漲幅只有33.33%。
第二是低價的樓盤購買力的基數最大，造成需求遠大於供給，永遠不愁賣。
第三是低價的樓盤往往處於板塊開發的初期，會經歷整個板塊由農村變城市的質變過程。而這個過程伴隨的就是房價的最大漲幅。
之前的崇賢、下沙、閒林都有過相似的經歷。今天的仁和正是昨天的崇賢、下沙和閒林。
有人會問，這裡有沒有價格倒掛？
我告訴你，有，但是不大，周邊舊的二手房也就在2萬出頭。但這樣的二手房並沒有太大的參考價值。因為這裡是新開啟的板塊。你以前有聽說過仁和這個板塊有什麼樓盤嗎？基本沒有。
因此，今後上塘九里到了二手市場，價格上很容易與周邊老的二手房拉開顯現的差距。這也就是我們平時說的，全新板塊中高品質樓盤的入住將會重新定義整個板塊的價格體系。第四條會漲價的邏輯也就有了。
如此多的邏輯指向同一個會漲價的結果，我都幫你分析透了，剩下的結論，你自己下吧。
4.
上塘九里附近規劃了杭德輕軌，已經簽約。今年年底前要開工，將於2022年開通。神奇的是，上塘九里這一段輕軌竟然是在地下的。要知道走地下的造價是走地上的三倍。
大家有沒有GET到什麼？杭臨輕軌，臨安區內是走地下的。地鐵1號線，中途有一段地上，到了臨平城區內，又走到了地下。
這說明，如果政府覺得這裡是城區，才會考慮花大價錢走地下。這也就是說，上塘九里這一帶今後一定是完完全全的城區。
萬象城往北兩站就是地鐵10號線終點站新興路站。同時也是杭德城際的起點，上塘九里則在城際的第二站附近雲會站邊上。
樓盤距離地鐵站到底有多近目前還沒有官方的數據。但是如果我們把地圖與官方發佈的杭德輕軌規劃圖重疊後，會發現雲會站與上塘九里樓盤的距離只有400多米。
這就意味著，今後從小區出發，可能只要走400米，坐三站軌道交通（一站地下輕軌，兩站地鐵10號線），就到了城北副中心的萬象城。基本接近無縫連接了。
5.
上塘九里的大戶型超有特點。
我第一次看到120方左右的“4+X”戶型。南面的兒童房外面間有個狹長的空間，算一個單獨的房間，但卻能夠有各種拓展的功能，我稱之為“X”。
直接敲掉隔牆，合二為一，你可以把兒童房做的寬敞一些。
放上小書桌，再配個電腦，這裡可以是孩子今後專用的書房。
這道隔牆不是承重牆，如果需要，可以把隔牆變化一下位置，讓房間變得再小一點，整個做成一個榻榻米，外間變大一點，可以做個兒童玩具房。
如果家裡雜物比較多，又捨不得斷離舍，那麼這裡就做個家庭儲物間吧。
或者你還有更多的想法，可以身體力行。但要提醒大家的是，這一塊的改造要交房後業主們自行改動了。
如果有能力，儘量買大一點的房子，一步到位，這是我給大家的一個建議。
三成首付的機會每戶家庭都只有一次，從長期看房子又是越來越貴。今後小房子置換成大房子，你不僅要承擔面積增加帶來的成本，還要承擔三成首付變六成首付帶來的額外的三成首付款。
如果你沒有足夠的信心，讓自己的收入能跑得贏房價，大體上一步到位，在相對低價的時候買入大戶型是最好的選擇。
有時候咬咬牙，先吃兩年土，後面的日子應該會越過越好。
6.
上塘九里這次首開1#—5#、14#、15#、17#，共8幢樓。
其中1#—5#為小高層，總高11層，14#、15#、17#為高層，總高18-20層。具體的戶型分佈見下圖。
儘管仁河大道在修路，通行不算很順暢，但去售樓處看房子的客戶還是絡繹不絕。
售樓處開放的第一天，竟然有400多組到訪的客戶，也真是大大出乎了開發商自己的意料。
公示很快就會來，有興趣的朋友屆時可以搜索添加官微“廣宇杭州區域”，也可以通過留言第一條電話諮詢。
在杭州限購範圍內，“1”字打頭的房子，賣一套少一套，祝大家好運。
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