“蔚藍家園“項目工地現場
10月中旬，呼和浩特已顯冷意，但蔚藍家園工地內還是一派熱火朝天的景象，1700多名工人正開足馬力，爭取在11月底向業主交付房屋。苦等4年之久後，蔚藍家園2800餘戶上萬名業主也終於盼來了曙光。
在呼和浩特市新城區成吉思汗東街，這座佔地超過330畝、共28棟高層的“爛尾”項目如同一個大大的“城市瘡疤”從2015年初至今已存在了4年之久。距此項目800餘米一道之隔，便是內蒙古自治區住房和城鄉建設廳辦公樓所在地。
值得一提的是，蔚藍家園項目所在地前身名為新世界家園，也是一個“爛尾”項目，2006年開工，2008年停工，直至2012年被爆破拆除。
一處土地，為何先後經歷兩次樓盤“爛尾”，歷經10餘年仍無法入住？與政府主管部門一道之隔，這樣大體量的違章建築又是如何拔地而起的？
蔚藍家園2800餘戶上萬名業主苦等4年之久後，最終盼來了“盤活”曙光，其中又經歷了怎樣的波折？對於其他“爛尾樓”項目的解決又有哪些啟示？
輾轉數月，中國房地產報記者對此事進行了調查採訪，一個橫跨十多年之久、涉及多個部門和企業、問題糾葛的真相漸漸浮出水面。
為了解決爛尾問題，經過多輪溝通後，蔚藍家園走出了一條由購房業主眾籌集資、政府相關部門監督監管建設的“盤活”之路。這也才有了上面的建設場面。
“企業融資到不了位，外來企業不願接手，復工有困難，這個辦法也是逼出來的。”呼和浩特市新城區政府區長範志忠告訴中國房地產報記者，事情能得到解決，最終還是立足在“發動群眾”上。
“我們也很感謝中國房地產報對此事的關注，沒有媒體的介入可能事情未必會解決的這樣快。”範志忠最後表示，“發生問題並不可怕，只要相信群眾、發動群眾，總能找到解決的辦法。”
爛尾！又見爛尾！
一度停工的蔚藍家園建築已全部封頂
2012年，一處名為“蔚藍家園”的樓盤團購信息在呼和浩特市多家單位流傳，其中包括內蒙古工業大學、聯通公司、內蒙古自治區建設廳、內蒙古建築職業技術學院等多個大型企事業單位。位於新城區成吉思汗大街繁華路段，4650元/平方米均價，這與當時呼和浩特市將近6500元/平方米的房價相比來說優惠不少，再加上有政府部門背書，購房者們蜂擁而至，各企業參與團購的購房指標也一度“炙手可熱”，被炒至數千元到數萬元不等。
購房者王永成（化名）正是其中一員，他告訴中國房地產報記者，當時他是託內蒙古工大後勤處的一個朋友才買到了房。雖然王永成本身從事的就是住房建設方面的工作，並瞭解這個項目五證一個沒有，但“當時呼和浩特建設市場比較亂，一證沒拿就開建的樓盤很多。再加上有政府朋友親口說這項目沒問題”後，王永成最終打消了疑慮，爽快地交了30%首付款，買了一套147平方米大房子，後又將首付款補到了50%，共計約32萬元左右。
購房者唐萍（化名）告訴中國房地產報記者，蔚藍家園所在地前身是一個名為“新世界家園”的項目，“之前這裡是個爛尾樓，已經爛了4年了。後來新城區政府招商引資，引進了一個開發商，2012年把爛尾樓給爆破拆除了”。因有政府“背書”，唐萍最終交了80%首付款，買了一套124平方米房子，又花了5萬元買了一個車位，合計51萬餘元。
哪怕之前是一個爛尾項目，哪怕樓盤五證皆無便開始售賣，但因相信是政府招商引資項目，加上各大企事業單位組織的團購，王永成和唐萍們從四面八方趕來，從2012年至2014年之間，陸續有超過2800戶購房者在蔚藍家園買房，交納的房款比例也從50%至全款不等。
最初，購房者們與聯發公司籤的購房協議約定，蔚藍家園項目將於2014年12月30日前交房；但後來聯發公司以將購房協議變更為購房合同為由，又將交房時間更換為2015年12月30日。因業主們看到蔚藍家園到2014年年底時28棟樓已經基本全部主體封頂，很多業主體諒開發商資金困難，按照協議及合同進度將購房款補交到了50%至80%不等，還有一些業主為及早住上房將購房款交到100%。
然而，令蔚藍家園小區業主們沒有想到的是，從2015年年初開始至今，4年時間過去，蔚藍家園28棟已經主體封頂的樓房基本不再施工，何時能交工也是未知數，儼然變成了另一個”爛尾樓“。從此，業主們開始了多方維權上訪，事件卻始終沒有獲得實質性進展。
小違建變成大違建
“蔚藍家園“工地曾一度荒涼
炸掉了“爛尾”的新世界家園後，為何又出現了爛尾的蔚藍家園？中國房地產報記者多方求證，從多份材料中抽絲剝繭發現，蔚藍家園的“爛尾”與前任新世界家園的“爛尾”密不可分，一脈相承。
一份由呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心給中國房地產報記者提供的情況說明顯示：新世界家園項目佔地133.58畝，其中內蒙古榕達房地產開發有限公司（以下簡稱“榕達公司”）出讓倉儲土地67.87畝；榕達公司國有倉儲用地9.02畝；中國燕興內蒙古分公司國有劃撥倉儲用地36畝；新城區毫沁營鎮麻花板村集體土地約20.69畝。該項目由榕達公司與巨安（國際）集團（香港）有限公司（以下簡稱“巨安公司”）聯合開發。雙方約定項目以榕達公司名義立項，由巨安公司組建的內蒙古新世界房地產開發有限公司（以下簡稱“新世界公司”）操盤運作，榕達公司提供土地，巨安公司出資開發建設，巨安公司分期向榕達公司支付稅後1.05億元人民幣。但協議履行中，巨安公司僅支付榕達公司1430萬元。
2006年，新世界家園項目在未取得任何用地、規劃及建設審批手續的情況下開工建設了。2007年，又在未取得預售許可證的情況下，新世界公司開始違規預售房屋。2007年6月5日，新城區人民政府與新世界公司簽訂了《城中村改造協議書》，將與項目相鄰的20.69畝集體土地徵用，置換給新世界公司併入項目用地。協議約定“新世界公司給新城區政府分期支付徵地款1256.766萬元”，但實際履行協議僅支付了620萬元。
2007年11月，呼和浩特市規劃局發現新世界家園項目開工建設，對其下達了《責令改正通知書》。
2008年，呼和浩特市公安局接到內蒙古自治區公安廳轉來的關於榕達公司舉報巨安公司、新世界公司合同詐騙、抽逃資金、偷稅非法經營的案件，立即進行了立案偵查，項目停工，售樓處被查封。已建起8萬平方米建築的新世界家園項目至此“爛尾”，直到2012年被爆破拆除為止。
2011年，為了解決新世界家園“爛尾樓”工程遺留問題，呼和浩特市新城區人民政府招商引資，引入了內蒙古聯發房地產公司（以下簡稱“聯發公司”）接手解決新世界家園“爛尾”項目。
同年11月，呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心、新城區人民政府與聯發公司簽訂了三方協議，由呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心完成國有土地使用權收購工作，由新城區人民政府制定土地徵收、拆遷補償等方案，並負責地塊拆遷安置工作，由聯發公司負責該塊土地整理項目所需全部資金的籌措工作，並配合政府部門完成徵地、收購和拆遷等工作。
三方協議同時約定，對於聯發公司前期投入的土地整理費用可作為土地摘牌後作為履約保證金和成交地價款的一部分使用。
協議簽訂前，聯發公司將首期1.5億元土地整理投資款匯入呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心賬戶。據悉，該筆款項後已全部撥付用於土地整理。
協議簽訂後，原本應該擔任配合角色的聯發公司卻越俎代庖，趕在了呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心、新城區人民政府之前，迅速與該地塊上的多個宗地權屬人簽訂了收購協議，並擅自對新世界家園8棟爛尾樓進行了爆破拆除。這也為後來產生的諸多矛盾埋下了伏筆。
呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心主任郭文廣告訴中國房地產報記者，因為呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心給出的土地收購補償評估價格與聯發公司要求的收儲成本標準相差太大，雙方始終沒有達成一致。加上該宗土地構成複雜，土地成本很難核實，土地成本方面新城區人民政府始終沒有核算出來。
郭文廣介紹，按照三方協議約定，該項目整理地塊採取“淨地”方式掛牌出讓，未掛牌先動工的不予以掛牌。因為聯發公司“未批先建”違反了協議約定，因此該塊土地一直沒有掛牌。該項目至今仍沒辦下來任何證件，甚至連土地都不屬於聯發公司。
就這樣，從2013年開始到2014年末，聯發公司在五證皆無、缺少監管的情況下“邊拆邊建”，短短不到2年間，28棟高層住宅迅速拔地而起。而後，因為企業資金鍊斷裂，導致樓盤再度停工爛尾。
“為了解決一個小違建，最終卻變成了一個大違建！”郭文廣無奈地說。
對於中國房地產報記者提出的聯發公司在尚未摘得土地的情況下便開始違法動工的情況他們是否掌握並向有關部門反映時，郭文廣表示，雖然該處土地目前仍屬於呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心，但“我們的工作職能不含‘偵察兵’職能，只能按照三方協議的約定來做。”
新城區政府一直在行動
“很難想象，在內蒙古自治區住房和城鄉建設廳對面、僅僅一道之隔的蔚藍家園項目，它的開發者聯發公司是如何在沒有摘得土地、五證皆無的情況下，越過國土、規劃、消防、質監等部門層層監管，一路‘大開綠燈’開發建設的？”採訪中，唐萍提出質疑。
“當時新世界家園項目爛尾之後，政府也在四處招商引資，想找一家企業能來接手解決這個項目。”呼和浩特市新城區人民政府副區長徐相軍告訴中國房地產報記者，“好容易招來了商，那都得哄著。”
“當時的情況是，雖然成立了工作組，但聯發公司覺得工作效率慢，於是搶著做了很多本應由政府牽頭做的事，自己搶著把賬清了、把樓炸了。結果後來土地補償評估價格和企業收儲成本之間出現了2億元的差價，雙方始終無法達成一致。”徐相軍坦承，“從一開始政府就始終沒有對開發企業進行監管，執法寬鬆，企業‘邊拆邊建’的現象無人監管，導致項目至今仍是違建。”
“這幾年土地價格又漲了，要是按照現在的價格掛牌，企業也摘不起了。”徐相軍表示，既然是政府責任，政府應該化解矛盾。我們會推算當時的土地成本，協議出讓土地。
徐相軍還介紹，他們近年也研究了多個方法試圖“破局”，包括尋找一個有實力的企業二次開盤，給老百姓按照利息退還房款；或是購房者補齊一部分房款，尋找工程隊繼續施工等辦法，“然而卻屢次碰壁，再次回到起點。目前我們還在研究一條新路。”
“當時是為了解決一個矛盾，沒想到幾年後發現了一個更大的矛盾。”範志忠在接受中國房地產報記者採訪時表示，“新官也要理舊賬，此事新城區政府不推不拖，將會不遺餘力去推動解決。違法違規的責任，開發企業要承擔。購房者如果不想走法律訴訟途徑，希望能給政府一些時間來協調推動解決此事。”
範志忠介紹，他們一直在研究新的解決辦法，包括與一家專業負責處理不良資產的國企進行多次溝通。
“從現在起會盡快協調解決，將制定一個新的方案，爭取讓多方都能接受，爭取儘快妥善解決此事。”今年3月，範志忠給出了承諾。
業主眾籌自救 “爛尾樓”迎來盤活曙光
蔚藍家園如今已經全面復工
引入外來企業，接手“爛尾樓”重建往往是多地解決此事的常見模式，然而，由於涉及多方債務債權糾紛，蔚藍家園這個大體量的“爛尾樓”項目很難獲得外來企業的“青睞”。
今年4月份，呼和浩特市政府出臺解決房地產遺留問題的53號文件，新城區政府協調企業和施工方，並多次召開政府常務會，研究解決蔚藍家園遺留問題。幾經波折、多方協商後，最終決定由蔚藍家園購房業主眾籌集資，建立由街道辦事處、業主代表等共同參與監管的眾籌自救賬戶。呼和浩特市新城區東風路街道黨工委書記欒世強介紹，他們還委託了審計公司全程進行監管，定期向廣大業主通報工程進度和資金使用情況，由業主代表對工程質量、工程進度進行監督和現場查看。
“企業融資到不了位，外來企業不願接手，復工有困難，這個辦法也是逼出來的。”範志忠告訴中國房地產報記者，事情能得到解決，最終還是立足在“發動群眾”上。
政府調查發現，蔚藍家園購房業主還有7億多元的購房款尚未交付（主要指已交納部分首付，尚餘部分尾款準備貸款的業主），工程完工預計還需3.2億元，“由於施工企業資金斷裂，無法拿出這筆錢，於是政府部門、企業與業主代表協商後，取得了廣大業主支持，由老百姓繼續補交房款，存入由政府、開發企業、業主代表和審計公司四方共管的專有賬戶內，由街道辦事處主管，保證專款專用。”
“我們給老百姓算了一筆賬，只要把剩餘房款補上，還能按照當年每平方米4000多元的合同價格計算，如今周邊的房價幾乎已經翻番，這筆賬怎麼算老百姓都不吃虧；而且現在這筆房款掌握在黨和政府的手裡，老百姓也放心，所以大部分業主都痛快地交了錢。”範志忠告訴中國房地產報記者，“雖然和正常買房辦貸款的過程不同，但最終結果是一樣的。政府的目的，首先要保證老百姓住上房。”
經過政府協調，施工方與開發企業之間的債務糾紛也得到了化解。工程款按照每星期的工程進度進行撥付。
目前，上述項目已收取眾籌自救資金2.4億元，經審計已支付施工方工程款等共計1.3億元。
今年6月份，蔚藍家園項目開始陸續開工，7月初，項目全面復工。如今的蔚藍家園工地內，1700多名工人正開足馬力，爭取項目在11月底完工，為業主交付房屋。同時，新城區還成立了工作組，為業主推進網籤等手續的辦理。範志忠表示，對於項目的水、電、暖、燃氣等配套設施，政府已召集各負責公司在項目現場開了辦公會，確保項目在交房時各項配套齊全。
“我們也很感謝中國房地產報對此事的關注，沒有媒體的介入，可能事情未必會解決的這樣快。”範志忠最後表示，“出現問題並不可怕，只要相信群眾，發動群眾，總能找到解決的辦法。”
“爛尾”之後“再爛尾”，堪稱“命運多舛”的蔚藍家園項目經過多年停工之後終於找到了盤活之路。這種由政府主導、業主眾籌自救的模式解了政府之圍、百姓之急，也化解了社會矛盾，成為處理“爛尾”項目的一種典型模式，也為其他地市“爛尾樓”項目提供了一個可供參考的範例。
責任編輯：馬琳 曹冉京 審讀：戴士潮
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