楼市进入分化调整期，三四线城市的房子还值得买吗？内行3点概括

如果把时间拉长10年，不难发现，最近一次房价上涨开始于2015年，一直持续到2016年930调控新政出台，在这期间，无论一二线城市、三四线城市还是五六线小县城，房价都经历了快速上涨。不过，从2016年930开始，限购、限价、限贷、限售等调控措施不断升级加码，调控出台次数也不断刷新历史纪录，如今三年时间过去了，房价逐渐回归了平稳。同时，值得注意的是，当楼市一步步回归理性，分化则成为了房地产市场的关键词。

根据中指研究院数据显示，10月份，监测全国300城52宗住宅用地流拍，其中42宗出自三四线城市，另外10宗出于二线城市。此外，根据易居房地产研究院发布的住宅成交报告显示，今年1-10月，监测全国40城成交面积同比上涨3%：一线累计同比增长24%，二线城市小增5%，三四线累计同比下降7%。通过土地市场和住房成交数据看，虽然全国楼市都有变冷趋势，但相对而言，三四线城市下降得更为突出，分化势头更为明显。

其实，关于房地产分化的趋势，王健林早有“忠告”。2017年接受采访时，王健林表示，中国房地产是分化的市场，不同地区情况不同，但很多人不相信这一点。从风险管理和长期投资的角度看，一二线城市的房地产市场相对安全一些，风险主要集中在三四线以及四五线城市，这些城市属于人口流出区域，不容易被消化。如今，房地产市场分化的格局愈发清晰，再结合王健林已有的忠告来看，那么三四线城市的房子还能买吗？笔者认为，需要参考以下3个因素。

楼市分化格局愈发清晰，三四线城市还能买房吗？关注以下3个因素

第一，关注龙头房企拿地重心的变化。

正所谓“春江水暖鸭先知”，对于房地产市场的任何风吹草动，开发商无疑是最敏感，反应也是最快的。其实，过去一两年，随着楼市调控持续深入，再叠加融资收紧，不少房企已经将拿地的重心重新放在了一二线城市，而对三四线城市的市场布局已经有所收敛了。对此，龙头房企万科甚至明确表示，不会在三四线、四五线城市拿地。

其实，在笔者看来，当前三四线城市土地流拍上升、土地溢价率走低，最主要的原因就是开发商有意规避三四线存在的风险，而那些开发商仍愿意拿地的三四线城市，往往说明发展潜力较大或地块较优质，所以仍具有投资价值。

据中指院研究报告显示，2018年监测全国300城市土地出让金共41644亿元，在土地出让金TOP50榜单中，潍坊、徐州、菏泽、湖州、台州、绍兴、阜阳、淄博、泸州、赣州、嘉兴、保定、惠州等13个三四线城市上榜。不难看出，

位列土地出让金TOP50榜单中的这些三四线城市全部集中在长三角、环渤海、珠三角等城市圈，这无疑给购房者释放了清晰的信号。

第二，关注人口流动格局的变化趋势。

众所周知，一二线城市房价能够上涨的基础就是人口越来越多，但可供住宅开发利用的土地越来越少，所以北上广深才会有“寸土寸金”的说法。但是，对于绝大多数三四线城市而言，目前已经陷入到了一个怪圈当中，人口不断流出，但高新区、开发区却层出不穷，城区面积越来越大。

简而言之就是，人地分离，供需错配，所以对于人口流出且过度建设和开发的三四线城市而言，房价走向存在着较大的不确定性。因此，笔者认为，判断三四线城市的房子能不能买，不能一概而论，需要重点观察一下人口流入和流出情况，没有需求自然就没有市场。

一般而言，临近核心城市、都市圈、城市群的三四线城市，可以承接来自于一二线城市的产业转移和人口外溢，无论就业机会，还是房价水平都具有一定的吸引力。但是，值得注意的是，即便是人口净流入的三四线城市，购房者也应该注意人口主要流向了哪些片区，毕竟核心地段更具有稀缺价值。

第三，关注当地支柱产业发展规模和现状。

城市的发展需要人才，而人才则需要产业来吸引，因此判断三四线城市的房子值不值得买，少不了要看看这个城市的产业发展现状和规模。今年4月，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，在明确大城市要全面放开落户限制的同时，首次提及了“收缩型城市”的观念，引起了广泛关注。

具体来看，这些“收缩型城市”主要是三四线和五六线城市，基本可以分为两类，第一种是资源枯竭型城市，以盛产石油的甘肃玉门为例，如今已经出现了白菜价一般的房子。第二种是传统产业衰退引起的城市收缩，以东北一些重工业城市为例，由于市场竞争力下降，人口流出趋势明显，房价投资价值大大降低。

其实，对于“收缩型城市”的发展走向，发改委明确提到，要严控增量，盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。因此，对于此类三四线城市，我们可以获得两个明确信号：一是买房投资的可以放弃了，房价不涨就等于亏本，因此到了减持房产的窗口期了。二是对于自住刚需来说，买房要认准核心城区、核心地段，这是保值的基础条件。

关于三四线能不能买房的问题，经济学家已经早有“预言”。

在社会学上，有一个非常知名的“二八定律”，是意大利经济学家巴莱多提出的。大体意思是，针对任何一组东西，最重要的部分往往只占20%，剩下的80%往往是次要的。最近几年，这一定律，常常被一些经济学者用在房地产的研究上面。

近日，经济学者马光远针对房地产走向再次发文表示，房地产高投资增速结束了，未来只有20%的开发商能活下来，80%会不复存在；只有20%城市的房地产，具有投资价值；只有20%的楼盘值得购买。无独有偶。恒大经济研究院院长任泽平也表示，未来80%的新增人口将流向在全国19个城市群当中，具体主要包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、成渝等城市群。

结合以上两位经济学者的观点，不难发现，随着房地产市场回归理性，楼市分化或将是一个长期持续的过程，而真正具有投资价值的那20%的城市主要集中在那些就业条件更好，经济发展水平更高，社会公共服务更完善的都市圈、城市群。当然，随着高铁、地铁等交通基础设施的完善，位于都市圈、城市群周边的三四线城市同样具有投资价值。

其实，除了投资以外，对于本身就生活在三四线城市的刚需、改善等自住购房者来说，由于不同的楼盘在建筑成本、房价、户型、物业管理等方面很雷同，如果这些要素占据楼盘价值的80%，那么最关键的20%就是学区、地铁交通、地段等核心要素。因此，随着炒房客离场，棚改红利退出，购房者只有掌握了这20%的核心要素，三四线城市的房子往往才具备保值增值的基础。

你认为，三四线城市的房子还值得购买吗？欢迎留言讨论。