樓市進入分化調整期，三四線城市的房子還值得買嗎？內行3點概括

如果把時間拉長10年，不難發現，最近一次房價上漲開始於2015年，一直持續到2016年930調控新政出臺，在這期間，無論一二線城市、三四線城市還是五六線小縣城，房價都經歷了快速上漲。不過，從2016年930開始，限購、限價、限貸、限售等調控措施不斷升級加碼，調控出臺次數也不斷刷新歷史紀錄，如今三年時間過去了，房價逐漸迴歸了平穩。同時，值得注意的是，當樓市一步步迴歸理性，分化則成為了房地產市場的關鍵詞。

根據中指研究院數據顯示，10月份，監測全國300城52宗住宅用地流拍，其中42宗出自三四線城市，另外10宗出於二線城市。此外，根據易居房地產研究院發佈的住宅成交報告顯示，今年1-10月，監測全國40城成交面積同比上漲3%：一線累計同比增長24%，二線城市小增5%，三四線累計同比下降7%。通過土地市場和住房成交數據看，雖然全國樓市都有變冷趨勢，但相對而言，三四線城市下降得更為突出，分化勢頭更為明顯。

其實，關於房地產分化的趨勢，王健林早有“忠告”。2017年接受採訪時，王健林表示，中國房地產是分化的市場，不同地區情況不同，但很多人不相信這一點。從風險管理和長期投資的角度看，一二線城市的房地產市場相對安全一些，風險主要集中在三四線以及四五線城市，這些城市屬於人口流出區域，不容易被消化。如今，房地產市場分化的格局愈發清晰，再結合王健林已有的忠告來看，那麼三四線城市的房子還能買嗎？筆者認為，需要參考以下3個因素。

樓市分化格局愈發清晰，三四線城市還能買房嗎？關注以下3個因素

第一，關注龍頭房企拿地重心的變化。

正所謂“春江水暖鴨先知”，對於房地產市場的任何風吹草動，開發商無疑是最敏感，反應也是最快的。其實，過去一兩年，隨著樓市調控持續深入，再疊加融資收緊，不少房企已經將拿地的重心重新放在了一二線城市，而對三四線城市的市場佈局已經有所收斂了。對此，龍頭房企萬科甚至明確表示，不會在三四線、四五線城市拿地。

其實，在筆者看來，當前三四線城市土地流拍上升、土地溢價率走低，最主要的原因就是開發商有意規避三四線存在的風險，而那些開發商仍願意拿地的三四線城市，往往說明發展潛力較大或地塊較優質，所以仍具有投資價值。

據中指院研究報告顯示，2018年監測全國300城市土地出讓金共41644億元，在土地出讓金TOP50榜單中，濰坊、徐州、菏澤、湖州、台州、紹興、阜陽、淄博、瀘州、贛州、嘉興、保定、惠州等13個三四線城市上榜。不難看出，

位列土地出讓金TOP50榜單中的這些三四線城市全部集中在長三角、環渤海、珠三角等城市圈，這無疑給購房者釋放了清晰的信號。

第二，關注人口流動格局的變化趨勢。

眾所周知，一二線城市房價能夠上漲的基礎就是人口越來越多，但可供住宅開發利用的土地越來越少，所以北上廣深才會有“寸土寸金”的說法。但是，對於絕大多數三四線城市而言，目前已經陷入到了一個怪圈當中，人口不斷流出，但高新區、開發區卻層出不窮，城區面積越來越大。

簡而言之就是，人地分離，供需錯配，所以對於人口流出且過度建設和開發的三四線城市而言，房價走向存在著較大的不確定性。因此，筆者認為，判斷三四線城市的房子能不能買，不能一概而論，需要重點觀察一下人口流入和流出情況，沒有需求自然就沒有市場。

一般而言，臨近核心城市、都市圈、城市群的三四線城市，可以承接來自於一二線城市的產業轉移和人口外溢，無論就業機會，還是房價水平都具有一定的吸引力。但是，值得注意的是，即便是人口淨流入的三四線城市，購房者也應該注意人口主要流向了哪些片區，畢竟核心地段更具有稀缺價值。

第三，關注當地支柱產業發展規模和現狀。

城市的發展需要人才，而人才則需要產業來吸引，因此判斷三四線城市的房子值不值得買，少不了要看看這個城市的產業發展現狀和規模。今年4月，國家發改委發佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，在明確大城市要全面放開落戶限制的同時，首次提及了“收縮型城市”的觀念，引起了廣泛關注。

具體來看，這些“收縮型城市”主要是三四線和五六線城市，基本可以分為兩類，第一種是資源枯竭型城市，以盛產石油的甘肅玉門為例，如今已經出現了白菜價一般的房子。第二種是傳統產業衰退引起的城市收縮，以東北一些重工業城市為例，由於市場競爭力下降，人口流出趨勢明顯，房價投資價值大大降低。

其實，對於“收縮型城市”的發展走向，發改委明確提到，要嚴控增量，盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。因此，對於此類三四線城市，我們可以獲得兩個明確信號：一是買房投資的可以放棄了，房價不漲就等於虧本，因此到了減持房產的窗口期了。二是對於自住剛需來說，買房要認準核心城區、核心地段，這是保值的基礎條件。

關於三四線能不能買房的問題，經濟學家已經早有“預言”。

在社會學上，有一個非常知名的“二八定律”，是意大利經濟學家巴萊多提出的。大體意思是，針對任何一組東西，最重要的部分往往只佔20%，剩下的80%往往是次要的。最近幾年，這一定律，常常被一些經濟學者用在房地產的研究上面。

近日，經濟學者馬光遠針對房地產走向再次發文表示，房地產高投資增速結束了，未來只有20%的開發商能活下來，80%會不復存在；只有20%城市的房地產，具有投資價值；只有20%的樓盤值得購買。無獨有偶。恆大經濟研究院院長任澤平也表示，未來80%的新增人口將流向在全國19個城市群當中，具體主要包括珠三角、長三角、京津冀、山東半島、成渝等城市群。

結合以上兩位經濟學者的觀點，不難發現，隨著房地產市場迴歸理性，樓市分化或將是一個長期持續的過程，而真正具有投資價值的那20%的城市主要集中在那些就業條件更好，經濟發展水平更高，社會公共服務更完善的都市圈、城市群。當然，隨著高鐵、地鐵等交通基礎設施的完善，位於都市圈、城市群周邊的三四線城市同樣具有投資價值。

其實，除了投資以外，對於本身就生活在三四線城市的剛需、改善等自住購房者來說，由於不同的樓盤在建築成本、房價、戶型、物業管理等方面很雷同，如果這些要素佔據樓盤價值的80%，那麼最關鍵的20%就是學區、地鐵交通、地段等核心要素。因此，隨著炒房客離場，棚改紅利退出，購房者只有掌握了這20%的核心要素，三四線城市的房子往往才具備保值增值的基礎。

你認為，三四線城市的房子還值得購買嗎？歡迎留言討論。