荔

投资别墅和城市体量有着密不可分的关系，这个城市体量决定别墅质量和收益率，别墅是房产中比较特殊物种，最为关键的是别墅需求比非别墅量要小，这一点是别墅硬伤，之所以别墅需求量少，就是因为价格比较昂贵，不是普通老百姓可以负担起。

别墅潜力大不大，更要看这个城市有钱人多不多，像一线城市和省会城市别墅销量就会大大高于三四线城市，所以别墅在一线、省会城市还是有市场的。在三四线城市别墅市场是非常小。

那么投资别墅也是这个道理，别墅价格高，占用资金量大，不管是在一线和省会城市，如果投资别墅，我是不建议的。不如把投资别墅的资金购买几套或者多套非别墅房产，我想你的收益率会超过抄一套别墅的收益。

如果你是自住，那么想购买别墅，那就不用考虑以上文字，自住喜欢哪里买哪里就好。

自由宝G

从国家严厉管控的角度以及按照居住区规划设计新标准的要求，别墅和类别墅产品都将成为绝版产品，从这个角度讲，已经建成的别墅或类别墅产品是有升值潜力的。但是，长远看，也一定会有新的更高品质的住宅替代产品出现。具体分析如下：

第一，国家严控别墅项目的政策历程。

一是，国家早在十余年前就已经禁止低密度的别墅用地供应。依据国土资发[2003]45号《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》第四条：严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。

二是，2010年9月国土部出台政策，要求全国各地禁止出让容积率1.0以下的住宅用地。从此将低密度小区的大门关闭，之后在市场上出现的新建低密度小区，多属之前出让的土地，或者在混和小区中，有部分模块属于低密度。

三是，今年中央一号文件发布了题为《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，文件对实施乡村振兴战略进行了全面部署，提出适度放活宅基地和农民房屋使用权，但同时，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

四是，近日，住房和城乡建设部下发通知，要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理，并上报违建别墅的清查整治情况。

第二，类别墅产品与高低配的出现。

由于别墅概念缺乏清晰地严格的界定，市场上出现了很多的低密度的类别墅产品，如联排别墅、叠拼别墅等等，这类多层产品由于在设计中运用了类别墅的理念，“有天、有地、有花园”，深受市场的喜爱。规划设计中为了实现这种产品，在容积率低限控制的情况下，最常见的解决方案就是住宅小区的高低配。高低配产品虽然满足了部分居民对类别墅产品的需求，但是也带来了城市景观的不协调、小区居民心理不适等等很多的问题。

第三，新版《城市居住区规划设计标准》终结高低配的设计。

新版《城市居住区规划设计标准》于2018年12月1日正式实施，新标准规定“住宅建筑高度控制最大值80m”，同时对住宅小区实行容积率、住宅建筑高度最大值、住宅平均层数等多指标控制体系，彻底终结了“高低配”的小区设计，类别墅产品通过设计技术手段已经无法实现。

综合以上三个方面，别墅和类别墅产品将来都将成为绝版产品，相信随着时代的发展，为满足人们生活水平的提高和对高品质住宅的需求，将会有更高层次的“别墅理念的”新产品出现，如“森林住宅”、“绿色住宅”、“健康住宅”等等，因此，不必担心，即便是你现在还没有住上“别墅”，你“心中的别墅产品”也离我们不远了，你追求高品质居住生活的梦想也一定能够实现！

城乡规划师qal

买别墅是很容易亏本的事情，至于说别墅升值潜力大应该是构建与别墅的建筑面积的基础上的。

国内的市场与香港有很大的区别，香港平顶山别墅的行情很难在内地得到延续！

别墅最大的优势是起居品质的提升，但是作为投资产品来说入门门槛太高，出手变现难度太大。

前一阵“限墅令”被炒得沸沸扬扬，有的别墅项目也趁势火了一把，但其实早在六七年前就有限墅令的影子，而且别墅的投资风险极高。

别墅原本就面积大、单价高、总价高，他的购房群体极少，出售难度极大，除非别墅产品有非常独特的优势，比如景观、位置。

朋友的舅舅10年底在上海购置了一套清水别墅，到目前为止单价涨幅仅为2000元。现在这位舅舅面临的问题是，卖又卖不出去，装修出来租出去的话成本又太高，很难回本，自己住又嫌位置偏远了一点，最终只能低价挂牌，期望在儿子结婚之前把它卖出去置换一套中环的小两房。

别墅一般修建在城乡结合部，那时候开发商卖的是预期和环境，但真的最后能落实多少是个未知数，逐渐发展成熟之后还有更好的环境吗？也不见得。周边配套不成熟很难吸引到购买者，自己住也不是一回事。

当下别墅市场受到大平层的冲击，它几乎能满足别墅产品的所有功能，除了地下室以外，买别墅的人群正在变少。

投资金额大、风险更大。

别墅的升值潜力是与他的风险成正比的，二手别墅出售难度之高超乎想象。

李子楼评

真正买别墅的真不是为了投资，那是为改善自己居住环境，为了享受，国家对别墅批复已经控制，别墅是稀有板块，以后肯定会越来越贵，这是必然性的。我最近买了套360平的新中式别墅，过了中秋节就开始装修…坐标四线城市。

王子军

目前情况下，买别墅如果用于自住就对了，想要投资赚钱难度有点大：

首先，由于目前我国人口数量庞大，房地产开发的大方针是商品房，包括舆论导向、政策扶持、城镇规划等，全部围绕着推销商品房而运作，别墅的推广和普及没有被纳入市政规划。

其次，商品房占地面积少，居住人员比较集中，而从城市管理角度来说，便于统一管理，对城市道路交通、公共设施、医疗教育、卫生服务等便于统一规划，别墅分布比较松散，不利于管理。

其三、从成本计算角度来说，一栋楼可以盖几十层，能够满足更多的人居住，而别墅按照套内面积，最多能解决一家三代人居住，占地面积大，开发商投资不划算；如果提高售价，则买的起的人不多。

但从长期来看，别墅的发展前景广阔：

首先，别墅更宜居。别墅除了室内面积大，通常会带有私家庭院，人的活动范围广，上见蓝天下接地气，更能体现人与自然和谐共生；如果一家几代人住在一起，更方便相互照顾，思想交流和感情融合，让亲情得以长久保持。

其次，物以希为贵。贵金属之所以价高，奇货可居所致。别墅作为稀缺资源，没被众人发现前会像金子一样藏于泥土中，而人的需求一旦升级到像网上流传的空中别墅（第四代房屋）的时候，就是别墅闪闪发光的时候。

其三、集群式居住并非完美无缺。城市化优点多多，但人口密度太大带来的道路交通、空气质量、区域经济发展不均衡，以及突发险情、自然灾害造成的人员及财产损失等问题逐渐暴露。

其四，推广别墅群不是没有可能。当国家工业化进程达到一定高度并且出现人口大幅下降后，除保留部分优质土地用于农耕种植，普及别墅改善居住环境具有可行性，欧美等发达国家就是例证。

因此，从长远发展来看，别墅是存在升值潜力的，只是短期内无法体现其价值所在，不能用于投资。（一家之言，欢迎讨论）

抽时间来看看

仅以海南的别墅为例子说明，为什么说别墅的增值潜力巨大。

海南不但有良好的自然生态环境，还拥有天然的冬季温暖干燥气候，狭长的美丽海岸线，优质的空气和水资源，绝没有任何工业污染。这些都构成了部分内地居民向往海南，希望在海南买房居住养老度假的主要条件。来海南大家都喜欢去海边玩，美丽的大海及附近风光已经成为人们追求的美丽风景，大海更能代表海南，所以早期很多开发商都喜欢在海边极其附近拿地开发房地产出售商品房给内地居民。但是不可能的全部都拿海边的地来开发房地产，按照这样的推理，海南海边的房子受追捧程度远超离海边远的房子，海南海边或者靠近海地段的房子通常都比远离海边的房子价值大。特别是别墅。那种半山海景别墅就更受欢迎了，真正背山面海、有海有山的感觉，这种房子在海南目前很是奇缺，更不用说在香港了。

正是因为产品的奇缺，反而需求关注的人又那么多，而且这些海南的海边大部分别墅价格相对内地很多别墅价格不算高额，自然增值潜力巨大。海南哪些市县的房子受追捧程度高，那自然是南部的市县，万宁、陵水、三亚、东方等。像大三亚陵水县的海边别墅才400多万起，而不远的三亚海棠湾却要1000多万起，能没有升值潜力吗？再且，随着海南自贸区的发展建设，各个配套的持续建设和完善，只能说追捧的越来越多，所以限购也是及时的，稀缺。有些海边地段的别墅甚至才200多万，比如万宁的石梅湾。所以综合来讲，部分价格低、总体产品稀缺、需求群体多、发展环境前景好，自然升值潜力巨大。

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海南房产圈

别墅之所以升值潜力巨大，我认为肯定是因为稀缺性和国人由内心出发的对别墅的向往和追求，大家都知道，自古以来我们都是划地而居，家家户户都有自己的院子和居所，直到现代社会高楼层住房出现和人口密度的不断增大，人类的居所发生了很大的改变，开始向高层住宅发展，但是人们心底的根深蒂固的接地居住还是没法抹除。特别是具有良好气候的海南别墅更为稀缺，将会在后面讲到。

从上面这点出发，再来谈谈别墅升值潜力大，有需求就有市场，市场小需求多自然就是稀缺和升值潜力大。国家很早就开始对别墅住宅用地进行了严格的管控措施并停止了别墅用地的供应，毕竟我们国家人口众多，不可能一味的开发低入住率的别墅用地。近日，国家有关部委也再次下发通知，立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续。这是从政策层面还有需求层面来分析增值潜力巨大。

再一个从产品上来分析，别墅通常都是个人或者家庭身份地位的象征，不光如此，住别墅和住高层的体验和感觉是天差地别的，别墅比较接地气，有天有地有花园，自己的私家车位，开车入户，自己的花园自由发挥，别墅内部户型通常都是大挑高，大开间，大露台。而且不需要像高层那样等电梯，私密性强， 并配备私家泳池等。

在别墅绝版的同时，很多类别墅也同样受到购房者的追捧，联排、叠拼、双拼等等，但是这些也同样是占用较大土地，土地入住率并不像高层那样的高，由于新的规划设计标准出台，类别墅也已经无法实现。

最后再来讲讲海南的别墅，综合上述各种情况，海南的别墅就更稀缺了，大家都知道，海南是全国性的房地产市场，有着冬季温暖的气候和优质的空气水土资源，受内地很多地方雾霾，空气污染，寒冷等的影响很多有实力的人士都纷纷来海南购房，尤其是别墅产品，靠海的度假别墅产品。无可复制。

我们是海南购房助手，欢迎一起交流探讨。

椰岛楼事

紧凑型别墅有市场需求，升值潜力大。大别墅只是享受，很少人买得起。

yzhuo1

300平起的独栋带花园的才叫别墅，不叫保姆来搞卫生的话，自己搞卫生和坐牢有什么区别？买了以后各方面都要提升，谈升值潜力都是瞎谈，资金成本压力，时间，综合来说都不是最好。自住改善生活环境这才是王道。

社会主义好的淡淡

太大了，不好卖

關鍵字: 别墅 比非 房产