2019年，是深圳城市更新十週年，也是深圳城市地位空前提高的一年。

這一年，深圳迎來了大灣區核心引擎的新定位和社會主義先行示範區概念。

在高規格的城市定位背景下，深圳的形象不再僅限於“中國硅谷”，而是民生等各方面都要做到盡善盡美。

同樣是2019年，深圳羅湖區一舊小區倒塌在全國刷屏。但深圳危樓，遠不止這一處。這意味著，目前深圳的危樓、海砂樓等問題，是深圳建設“示範區”必須邁過去的坎，這些問題的解決已經迫在眉睫。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳在高度城市化的背景下，存量改造是必然之路。

十年前，被列入深圳首批舊住宅改造的小區中，至今仍有多個小區未能進入實際改造階段，而這些小區大多已經破敗不堪：牆體開裂、鋼筋鏽蝕、有的甚至已被鑑定為D級危樓。

深圳這些長年無法開工改造的舊住宅小區，究竟有多破？

木頭龍小區一處樓房外牆脫落，牆體上寫著大大的“危險”；南方樓事攝於2019年7月

消耗12年，木頭龍雜草叢生

木頭龍算得上深圳“最著名”的小區之一。

該小區作為樓齡已有近40年的老舊小區，居住條件與深圳城市新面貌大相徑庭。

如今，木頭龍這場十餘年的舊改拉鋸戰終於劃上句點。10月29日，羅湖區城市更新和土地整備局發佈《木頭龍小區城市更新單元實施主體確認的公示》，確認木頭龍單一主體為益田集團。

然而，這等待的代價卻有點沉重。據深圳晚報報道，十餘年來木頭龍已有49位業主相繼離世。

木頭龍業主陳國強（化名）告訴南方樓事，由於部分業主年事已高，租房也非常困難，“沒人願意租給上了年紀的，有些人沒辦法，只能搬回來（木頭龍）住。”

而經過十多年消耗的木頭龍，雜草叢生，居住條件甚為惡劣。

更重要的是，由於小區建設較早，房屋已經有不同程度的破損，或已不適合居住。

雜草叢生的木頭龍小區；南方樓事攝於2019年7月

今年8月，羅湖區城市更新和土地整備局相關負責人公開表示，木頭龍小區始建於1980-1982年間，樓齡均在30年以上，房屋破舊，年久失修，存在重大安全隱患。若不及時重建，將威脅到居民的生命財產安全。

該項目設立的初衷，就是完善城市功能、改善居住條件，保障的正是市民的公共利益。

此外，該項目在規劃時還配套建設醫療、教育、養老、文體、交通等基礎設施，如今多年過去，公共配套遲遲不落地，也是對公共利益的損害。

破敗的木頭龍；南方樓事攝於2019年7月

如今破敗老舊的危樓終於得以重建，這一路走來，真的太不容易。

D級危樓裡的居民

和木頭龍一樣，深圳還存在許多存在安全隱患的“危樓小區”，只不過它們仍陷在“拉鋸戰”中。

同為深圳首批舊住宅小區改造的羅湖金鑽豪園項目，如今也未能完成深圳城市更新的“雙百”標準。

值得注意的是，金鑽豪園項目已有多棟房屋被鑑定為D級危樓，專業機構建議停止居住、立即拆除。

破敗不堪的金鑽豪園小區；來源：南方都市報

據瞭解，金鑽豪園項目不僅拖累了城市發展進程和小區業主，還把開發商“拖垮了”。

金鑽豪園最早於2005年由開發商介入摸底，由於5%的拆遷面積未能談妥拆遷補償而停滯。2015年，項目原開發商深圳市翠芳園投資開發有限公司資金鍊斷裂而不得不退出項目，隨後由其債權人之一深圳經濟特區新華城有限公司接手。相比項目易主，業主的生命安全更令人擔心。

據南方都市報報道，2016年深圳大學結構工程研究所對小區兩棟樓已做出D級危樓鑑定，建議不能再使用。同年，該研究所又對小區6棟做出鑑定，同樣認定為D級危樓，建議拆除重建。

而這棟樓內，仍剩下十多戶居民正常居住。彼時，樓內標註檢測取樣點被鑿開的牆壁內，鋼筋確有鏽蝕的情況。一名尚在樓內居住的居民也表示，牆壁有開裂等現象。

2016年，該小區多棟樓被第三方公司鑑定為D級危樓；來源：南方都市報

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部發布的《危險房屋鑑定標準》（JGJ125-2016），房屋危險性鑑定分為4個危險等級，其中最嚴重的D級為“承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處於危險狀態，構成整幢危房。”

對評定為局部危房或整幢危房的房屋，如果情形為整棟危險且無修繕價值的，則需要立即拆除房屋。

深圳危樓事故多發，有小區近千戶業主呼籲改造

危樓的類型多種多樣，在深圳，海砂樓是最為常見的危樓類型之一。

世聯行首席工改顧問董極介紹，深圳有部分建於上世紀90年代的房子，在施工時都選擇就地取材，使用了海砂。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，80-90年代，深圳處於快速發展的年代，且當時建築材料相對短缺，就造成了部分工程使用了海砂的情況。

據悉，寶安區38區新樂花園、39區海樂花園兩個建於1994年的住宅小區也使用了海砂。

由於使用海砂施工，小區部分樓棟多處牆皮已經脫落，承重牆開裂，鋼筋外露鏽蝕，經檢測鑑定存在嚴重的質量安全隱患，部分物業已被評定為危房。

慶幸的是，2017年，寶安38區、39區棚戶區改造項目在一年內便完成100%業主簽約，兩個小區業主的生命財產安全得到了保障。

寶安9區海樂花園9棟圈樑主鋼筋在不斷鏽蝕，難承重負；來源：寶安日報

北京市盈科（深圳）律師事務所律師鄭博恩表示，海砂樓會使房屋樓體結構的預應力下降，強度、硬度與承受力下降，嚴重的會影響建築物的使用安全及使用壽命。

深圳是梅雨季節特別多的城市，海砂樓在這種城市會出現潮溼現象，牆體會滲出大量的水滴。海砂樓的房屋頂部長期使用後會出現澆板混凝土脫落，受力鋼筋嚴重鏽脹的情況。

因此，新樂花園、海樂花園兩個小區在短時間內便完成100%改造簽約的行為也在情理之中。

危樓的安全隱患並不是毫無道理的推測，今年8月，羅湖區和平新居小區發生樓體坍塌事故，所幸未造成人員傷亡。而和平新居，也是一個具有二十餘年樓齡的小區。

和平新居樓房倒塌；來源見水印

另一方面，深圳房地產信息網顯示，羅湖松泉公寓在2005年就被鑑定為局部危樓，應立即進行加固。可如今已過12年，樓房建築安全問題仍無任何改善而引發業主擔憂自身的生命安全，導致近千戶業主呼籲進行危樓改造。

松泉公寓業主家天花板掉落；來源：深圳房地產信息網

松泉公寓3號樓電梯間上方有明顯開裂，電梯照常運行。來源：南方都市報

觀點：迫在眉睫的危房問題

危樓對於深圳來說，就像是一張光鮮亮麗的臉蛋被刻上了一道疤痕。

鄭博恩認為，若城市發展中存在危樓問題，將會嚴重影響城市發展的形象，並帶給居住在這個城市的市民一種不安全感。

建築安全關係到人民的生命安全和社會的穩定,建築安全沒有保障，不僅危害到財產安全，更重要的是危害到人身安全。

董極也持相似觀點，他認為，危房對深圳的城市發展主要影響有兩點，一是影響城市的面貌和形象。深圳作為國內四大一線城市之一以及國際大都市，需要一個良好的城市形象。二是影響市民的生命財產安全，這點是第一要務。

隨著粵港澳大灣區相關規劃及“示範區”概念的落地，深圳的城市高度再次提升，無論是從城市形象的角度出發，還是從民生的角度來看，危房問題的解決已迫在眉睫。

李宇嘉表示，過去30來年，深圳城市擴張太快，導致埋下了一些短板，如危房問題。

在早期，深圳提倡的是經濟發展，但現在，深圳作為大灣區核心城市和社會主義先行示範區，民生問題已被多次提及，深圳要補齊短板，打造民生幸福城市的標杆。

因此，深圳也會按計劃對危樓進行改造。

他指出，深圳每一位居民都應該及時關注社區街道的公告，看自家小區是否處於危樓範圍內，如果是，則應根據政府計劃進行改造。

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