“
不知不覺，由銳理數據新媒體中心發起的2019年成都“看多”版塊調查已經迎來了第七彈，本期的主角是眾多地產同行翹首期盼的城南大咖——新川。
”
以規劃起跳、產業帶動、土地引爆三個動作，新川大步流星地崛起，尤其是搭乘了前兩年地產牛市的“順風車”，這裡一度被視為成都新興高端版塊的強力競爭者。從概念誕生起，新川就自帶主角光環和網紅流量，但由於諸多主客觀原因，現實中的新川留給市場的困惑也不少……
即便如此，城南高新、交通樞紐、地鐵+TOD、供地大拿、品牌扎堆……每一項標籤都在提醒市場——新川的“後勁”不容小覷。
1 高新供需雙“大拿”
一邊土地開閘 一邊住宅缺貨
新川是高新區（南區，下同）的土地成交大拿，也是未來住宅供應的主場。
已供宅地超1000畝 新川扛起了供地大旗
銳理君統計發現，2016年至今高新區通過招拍掛共成交了31宗地，其中住宅類用地（含純住宅、住兼商、商兼住，下同）有19宗：大源2宗，中和3宗，其餘14宗皆來自新川片區，佔比達73.7%，總用地面積達到1035畝，可開發體量約166萬方。
銳理數據後臺顯示，近十年新川共成交住宅用地22宗，合計面積約2423畝，年均成交2宗，節奏尚可；近幾年市場不斷“打雞血”，房企拿地積極性高漲，新川也踩準節奏“出貨”，不僅2016至2019年10月就成交了14宗，2017年更是以出貨7宗達到“巔峰”。
不過需要注意的是，儘管前兩年土地供應開閘，“缺貨”依然是新川住宅市場的主題。
供銷比僅0.6 產品結構與價格激變
統計顯示，2019年前十個月，新川商品住宅共成交43萬方，但新增僅有25.9萬方，供銷比跌至0.6，供需失衡；與去年同期相比，供應量也大幅跳水。
從項目來看，北大資源紫境府、中鐵城錦南匯、愛在城南、宸光和悅、中建天府公館、德商御璟天驕是近一年來新川的供貨擔當。
如今，除中建天府公館與北大資源紫境府外，以上項目要麼已清盤（如宸光和悅、中鐵城錦南匯），要麼進入了收官倒計時（如長冶南陽御龍府、德商御璟天驕等）。
（近一年新川版塊項目推售情況）
一個客觀現實是，隨著早期低價地庫存的消化逐步探底，新川住宅市場的格局也在悄然改變。
一是產品結構激變，小戶型供應量不斷“縮水”：如下圖所示，統計到的推售項目中，僅三個含100㎡以下小戶型產品且均拿地較早；2019年，130㎡以上產品成交量上漲明顯，戶型套均面積已由去年的115㎡“膨脹”至136㎡。
二是成交價格摸高，2017年新川商品住宅備案均價達到約13343元/㎡，而今年這一數據已更新至約15816元/㎡。“麵粉”的價格在影響“麵包”的價格走勢，近一年成交項目中，2017年拍地後產出的宸光和悅與德商御璟天驕在今年的備案均價分別為18664元/㎡、24892元/㎡，觸摸到了新的價格天花板。
客觀來說，與主城不少版塊相比，新川的住宅供應並不算少，但對於擁有龐大產居人口的區域而言，仍顯“捉襟見肘”，而近兩年出讓地塊少見入市身影，也在一定程度上加劇了商品住宅的供需失衡。
2 品牌房企“砸單”
左手激情拿地 右手按兵不動
房企的拿地意願和實際成交地價是衡量版塊價值的重要標尺，新川也被寄予了厚望。
2016年8月9日，融創與北大資源分別以100.6%、127.6%的溢價率將新川兩宗住宅地塊收入囊中，樓面價分別為6700元/㎡、8650元/㎡，一時成為行業熱點話題，但這還只是前奏。
此後兩年，德商、金隅、萬科等品牌房企紛紛拿地新川：最高樓面價13900元/㎡、7宗萬元地塊、包攬高新區樓面價前三，新川土地市場交出了多張“成績單”，也讓整個市場的價值有了更具象的表現。
當然，房企的重金“砸單”並不是簡單的出價拿地，背後大量的配建要求和由此產生的價格預期，影響著下階段片區的地產開發走勢。
在新川已成交的7宗萬元地塊中，有4宗均需配建並無償移交一定體量的租賃住房，最高比例甚至達到41%，隱形成本大幅推高了實際成交樓面價（個別突破2萬）。
2017年至今，新川成交了11宗住宅用地，目前只有萬科的宸光和悅（樓面價8200元/㎡，萬科聯合保利、龍湖、平安共同開發）與德商的御璟天驕（樓面價11200元/㎡）已入市，這與其拿地成本相對較低不無關係。
1 金隅地塊
樓面價12800元/㎡+41%租賃住房移交、樓面價13000元/㎡+19%租賃租房移交——比較“南”的大概就要屬金隅。不過從銳理君的實地走訪來看，這兩宗地的項目都已修至地上六七層左右，售樓部也已基本修建完工，公開亮相應該已經提上日程。
2 中建三局地塊
2018年，中建三局拿下融創香璟臺旁的64.5畝純住宅地塊，成交樓面價13000元/㎡，並需移交20%的租賃住房。目前部分樓棟已冒出了地面，圍擋顯示案名為中建·錦瀾壹號。
3 高投地塊
位於中建三局項目東側的高投地塊也已打圍開建，彼時拿地樓面價為13900元/㎡，這也是高新區最高名義樓面價，同時也需配建移交16%的租賃住房。
3 開發“後勁”有多強？
配套陸續呈現 更多土地候場
欲帶皇冠，必承其重。市場對新川片區的高期許，伴以拿地房企顯慢的開發動作，讓這裡的
關注度高，疑惑也多。困惑首先來自“新加坡是否撤資”的傳聞，也有網友就此事向高新區管委會諮詢，得到的答案是：不屬實。
新川科技園的開發主體是中新（成都）創新科技園開發有限公司，由中新雙方各出資50%組建；從企查查獲得的消息來看，雙方出資比例確實並未有變動。
片區的新項目也在持續引進。在今年9月的“新加坡——四川貿易與投資委員會第二十次會議”上，安世科成都總部項目、SinoVision Technology中國區總部項目、湃爾智芯科技中國區總部項目、黑魔方科技成都總部項目、瑛納威成都總部項目5個項目正式簽署MOU，擬入駐新加坡創新中心。據瞭解，作為“橋頭堡”的新加坡創新中心預計年底將啟動。
雖然很多項目在源源不斷注入，但市場總希望新川的各項目建設節奏能夠再快一點，尤其是面對天府中央商務區、怡心湖、空港新城等帶來的持續分流，如何將壓力快速轉化成動力是
關注的重點。“
但這並不意味著新川在成都樓市的“存在感”會減弱。畢竟單從房地產開發角度出發，新川的“後勁”依然很足。
”
“出身”本就是硬實力
從城市發展格局看，新川符合成都“南拓”大勢，向南啟天府新區，向北又承金融城三期；在金融城、大源開發幾近飽和狀態，中和改造提升難度大的背景下，“白紙作畫”的新川自然有了“平地立城”的潛力和實力。
“人-城-產”勾勒強居住屬性
依託新加坡“園中之城”理念，新川創新科技園定位於締造一座創新、生態、人文高度融合的“世界交融之城。在10.34平方公里的土地上，不僅有高精尖產業作為源動力，也將衍生出強居住屬性。
從最初規劃到當前的推進，新川是“人—城—產”發展模式在成都的縮影——依託公園城市理念，通過生態公園、生活配套搭建進行“造城”，再導入人口聚集人氣，進一步助推城市崛起，並帶動產業興起，從而實現“人—城—境—業”的良性閉環。
很多人不知道，新川的“造城”有了階段性成果。
首先，新川整體規劃的22所學校（2所中學、7所小學、13所幼兒園）進展不錯：去年第四季度，二組團一幼、二幼，四組團一幼、三幼、二小動工，目前三組團一幼已建成，三組團一小與新川一中也基本建成或即將完工。
（三組團一幼已建成）
（三組團一小主體已完成）
（新川一中基本完工，來源新川創新科技園公眾號）
其次，集購物、文化、衛生、養老、休閒等多項社區服務功能於一體的8座鄰里中心中，率先動工的4號與8號綜合體已輪廓初顯，未來將是新川重要的生活配套支撐。
（8座鄰里中心分佈位置 來源“成都高新”微信公眾號）
佔地約865畝的新川之心中央公園西區已對外開放，東區預計明年完工；有序分佈的多個溼地公園也相繼呈現。
（已對外開放的新川之心西區，來源新創科技園官網）
TOD+地鐵6號線 搭起了全新跳板
新川的軌交紅利逐步進入兌現期。最新消息顯示，穿過新川腹地的地鐵6號線“洞通”，預計2020年底全線試運營。
（新川立體交通網絡 來源：新川科技園官網）
新川也搭上了最早一班的TOD“順風車”。今年3月，位於中和與新川交界地帶的陸肖站TOD已正式動工；作為成都首個動工的示範項目，不僅對“後來者”有昭示和參考價值，更重要的是它的呈現有了時刻表，新川也將成為最早享受成都TOD紅利的版塊之一。在新川版塊核心區域，規劃的新川科技園南站TOD也在“路上”。
（圖片來源見水印）
TOD或是新川下階段提速的引擎。通過“軌道+公交+慢行”一體化交通體系，能夠切實改變提升片區的交通通勤能力；產業（辦公、商務）功能加消費場景的打造和構建，又能豐富城市配套、優化城市功能、聚集商氣人氣。
上千畝土地候場 新川要走“精而優”路線
身處高新區的新川，土儲是最大的優勢，也是未來開發空間持續擴容的重武器。
1
過去三年裡，新川包攬了高新區7成的出讓土地，近半數還未入市。
2
根據銳理君多方獲得的消息，2019年高新區擬入市地塊計劃中，新川6宗約300餘畝二類住宅用地赫然在列。
3
此外，有信息顯示，新川還有千畝左右的涉宅用地“待字閨中”，未來的貨源依然有補充。
需要注意的是，新川自身也在進行調整，以期更精準地適配市場需求，如在保持總用地結構不變的前提下，通過調整容積率、增加商業自持、單宗地塊規模分級（即分為大中小不同等級，以匹配不同開發房企需求）等方式，打造“精而優”的項目。
寫在後面
銳理君開展此次系列報道以來，明顯感受到了市場對新川的高關注和高期望，不少地產同行也提出了很多中肯的建議和意見。
或許對新川而言，現在最缺和最不缺的都是時間，如何把時間迅速換成開發空間是一道迫切需要解決的難題。由於文章篇幅有限，銳理君也只能從地產的角度呈現新川微小的切面，更多信息，歡迎地產同行通過微信後臺或銳理各大社群與我們持續溝通交流~~
加群 | 關注銳理數據官方微信，後臺回覆“加群”
閱讀更多 銳理數據 的文章
