徵收中的過低補償是導致政府與人民矛盾的重要因素。特別是現在城市化發展迅速，全國各地普遍開展了徵收拆遷工程。補償已成為公眾關注的熱門社會問題。但由於法律的不完善，加上被徵收人缺乏法律意識，徵收方利用這兩點，就實施了一系列違法行為。如強拆偷拆等，讓被徵收人應得的補償也少了很多。這之中還有一種以租代徵的的違法方式。

什麼是以租代徵

以租代徵就是徵收方要用租賃的方式取代徵收。從而避免了為徵地補償的責任。這樣來說，徵收了農民的土地卻不給補償，這明顯是違法的。

具體而言，以租代徵其實是開發商和地方政府將農民的農地轉變為建設用地並獲得商業利潤。在整個過程中，由於地方政府的干預，可以逃避農地轉換的審批，規避土地規劃的調控，還能逃避土地所得稅和收費政策的規範，直接進入非農建設用地。既然，以租代徵是違法的，為什麼這種違法徵地還能繼續進行呢？律師這就帶你去看看“以租代徵”的幾種常見形式：

1. 使用土地的單位或者個人，直接和村委會簽署土地租賃協議。

2. 農村集體土地直接被基層政府租賃。

3.基層政府轉租農村集體土地。

4.基層政府促成租地行為，在中間充當租賃中介。

5.農民自己出租自己的承包的土地。

6.農民的承包地被村委會租用搞非農業的建設。

從上面的幾種情況可以看出，在以租代徵過程中，基本上政府、村委會和其他權威行政單位都首當其衝，然後與被徵地人協商簽訂合同，這在表面上與徵收手段相似。對於被徵地的人，信任政府或村委會，迷迷糊糊的簽了字，租出了地。知道看見了大廈建在了自己的地上，才明白自己的地要不回來了，而且也拿不到徵收應有的補償。這時候才知道自己被騙。

如何區分到底是“以租代徵”，還是政府徵收？

政府徵收，首要前提是“公共利益需求”。也就是說，只有“公共利益需求”，地方政府才能發出徵收通知，只有政府及其以上述行政單位才有權實施徵收；另外，根據法律規定，徵收必須有補償。如果是政府實施的徵收項目，必須給被徵收人相應補償，被徵收人必須得到賠償，徵收人可以要求被徵收人搬遷。有這些基本條件才是法律規定的徵收和拆遷項目。

如果以租賃為藉口任意改變非農業建設的土地使用權，超出土地使用權限，臨時建造永久性建築物和其他活動可能是非法“以租代徵”，被徵收人應當尤其注意。

遭遇“以租代徵”怎麼辦？

國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31號)未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准通過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法批地行為;單位和個人擅自通過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法佔地行為。”該條款明確規定了“以租代徵”的違法性。

所以，對於規避農用地轉用、土地徵收等正當法律程序的違法用地行為。農民的朋友必須保持警惕，避免被欺騙，失去金錢和土地。一旦發現這種情況，就可以直接向當地自然資源部門報告，並要求調查和處理非法土地使用。如果其拖延或不履行其職責，可以通過進步的行政訴訟來進行維權救濟。

■徵地拆遷、拆遷補償、農村拆遷、國有土地拆遷、拆遷知識交流與分享。
■袁曼曼徵地拆遷律師每天為您推送各種專業、有用的拆遷知識，幫您識破拆遷背後的心機。