[楼市老江湖，仗剑走天涯]
广源凤岭壹号院要卖2.3万元/㎡，龙湖双珑原著可能更贵，美的悦江府、玉桶金项目估计也不会便宜。清一色2万+，是没跑的。
问题就来了。东盟商务区8岁才有楼盘敢卖2万+，五象新区12岁才有楼盘敢卖2万+，刚满1岁的三岸凭啥就敢卖2万+了？
小剑不禁要问：谁给三岸的胆？三岸究竟凭啥？
南宁最年轻的“2万+先生”
大家都知道，目前南宁住宅均价是一万一二的水平，要是谁说自己买的房子价格2万+，那所在区域多半非富即贵。
提到2万+的区域，大家马上会联想到凤岭北、商务区、凤岭南、五象核心区以及五象湖等板块。要么就是几无新盘的传统市中心，或者其他区域的个别资源型豪宅盘（如凯旋1号等）。
细看2万+的板块，你会发现一个特点，整体在沿民族大道沿邕江向东发展。
▲2万+楼盘主要分布区域。
但是，很少有人会想到2万+，会与三岸板块扯上关系。
还真有关系，且关系很大。你可能不知道，今后三岸板块的新盘，大概率都是2万+为主。
不信？我们来梳理下。
三岸板块先后进驻了彰泰、新城、中国铁建、龙光、重庆银河、龙湖、美的、玉桶金、广源等大牌房企。截至目前，早期进驻的限价盘彰泰、新城和中国铁建都已进入销售中后期。
新上市楼盘，尤其是广源凤岭壹号院、龙湖双珑原著、美的悦江府以及玉桶金项目地价集中在1.2万-1.4万元/㎡，都是非限价项目。哪怕不亏钱，房价也基本会2万+。
▲三岸楼盘分布及价格情况。
等它们集中上市后，三岸主力盘就将进入2万+时代，会是南宁众多板块中特别抢眼的一块区域。
可是，对比那些用了10年左右才有2万+楼盘出现的区域，很多人就不解了，年纪轻轻的三岸凭什么2万+？
确实，三岸很年轻，算是南宁30多个板块中最年轻的板块了。
2018年9月28日，《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04(三岸）单元控制性详细规划及城市设计》获批。从诞生至今，不过1岁出头。说的形象点，还是个完全没长大的小娃娃。
最具争议的板块
地价房价蹭蹭蹭涨上去了，争议自然就来了。
小剑敢说，要是评选出3个南宁最具争议的板块，一定有三岸的一席之地。
截取最近几个月小剑搜集到的争论，大家感受一下：
“就算你是凤岭南，那你凭什么比成熟的凤岭南房价还高呢？”
“我就想问问，三岸有名校吗？三岸有地铁吗？”
“江对岸的龙岗才卖一万二，你三岸凭啥贵那么多？”
一些人很不解。与此同时，也有一些人很喜欢，很笃定。
“你们认真看过三岸的规划吗？南宁唯一的低密滨江高端住区，刚需板块跟三岸完全没有可比性好不好？”
“三岸是很年轻，但它规划很超前，不要忘了一句话叫‘后生可畏’！”
“房子是用来住的，低密、舒适、邕江更重要，不一定非要所谓的名校光环。”
好像，各有各的道理。
小剑想说，有争议是好事，但要记住一句话：存在即合理。
三岸刚1岁，自然有它的不足，但它的规划是超前的，密度是很低的，楼盘是滨江的，同时进驻的企业没有太孬的。这些都是事实。
由于准入门槛高，生源不会差，未来的开泰路小学、开泰路中学之类会发展成名校，也说不定。至于地铁，机场线的走向仍是未知数，惠及三岸也说不定。
▲龙湖天街的围挡广告。
至于商业，除了各盘自带的商业外，排名全国前列的大型商业体龙湖天街（重庆银河地块）已经确定进驻三岸，商业将不再是问题。
看不懂的龙光天曜
如果再评选出一个三岸备受争议的楼盘，或者说让人看不太懂的楼盘，
龙光天曜一定不会缺席。“同样是高层产品，为啥龙光天曜比中国铁建凤岭国际城、新城悦隽江山、彰泰凤岭江湾贵一些呢？而且，人家是卖精装，龙光天曜是卖毛坯……”
早在今年10月初，就有扒友询问过小剑这个问题。
为什么贵一些？先不说其他，成本决定了它必须贵，光地价就贵了2000多元/㎡。如果它也卖一万二三，还精装，铁定是亏本的买卖，搁谁谁也不干。
还有一位扒友的问题，代表了不少购房者的观点。
“我就想不通了，既然定位高端盘，为啥做商业别墅？还加入一些高层和公寓？多不纯粹啊！”
其实，这一点很好理解，看下拿地信息就一切真相大白了。
今年1月30日，龙光拿下凤岭南路南侧65亩地块，楼板价达到8018元/㎡。后来定名龙光天曜，声称打造南宁首个龙光TOP系“天系”楼盘。
再看土地的具体指标，其中有一条明确到，零售商业的配比为30.98%-32.41%。
啥意思？近1/3的面积是商业性质。全部做商铺？你也知道，现在南宁的商铺市场啥情况，况且三岸板块内已经有了龙湖天街。如果还做如此大体量的商业，不好卖是其一，社区居住舒适性也必然打折。
▲龙光天曜效果图。
所以，拿商业指标做别墅，一定是更优方案。如此，会让小区居住属性更纯粹。
商业做了别墅后，剩下的住宅指标，要满足容积率、建面等要求，基本也就是现在这个排布了——以居住为主、将江景资源最大化的排布方案。布局了一些高层，甚至为了加快走量，布局了一些中小面积段的高层产品，也是再正常不过的事了。
还要说明一个观点，并不是说高端就要纯大户。比如，华润幸福里也有80多㎡的小户型，也不影响它的高端定位。
天曜，有啥不一样？
回到具体的产品上来，相比板块内的其他楼盘，龙光天曜有啥不一样？它究竟是不是你的菜？
第一个不一样是成本。
地价8018元/㎡，介于1万+楼板价的龙湖、广源、美的、玉桶金，与五六千楼板价的中铁建、彰泰、新城之间。
产品又是龙光的TOP系，建安成本预计也会高一点。这么看来，其售价介于一万三左右的3盘和2万+的4个盘之间，没毛病。
▲龙光天曜示范区实景。
第二个不一样是江景。
三岸目前的8个住宅项目中，只有龙湖和龙光是一线江景，其它6个都不算正牌的江景房。而江景和非江景是有很大差别的，南宁江景房的价值日后只会越来越大。
回过头来看下，这几年较新的一线江景房，如凯旋1号、华润西园悦府、保利君悦湾、华发国宾壹号、保利冠江墅等，都不便宜，买入的人也都属于中产阶层。
哪怕三岸对岸的龙岗，无论是老盘中国铁建江湾山语城、万科金域滨江，还是新盘世茂金科博翠江山、金科博翠天宸，其价值和价格也通常比非江景房高上一档。
第三个不一样的还是江景。
按照小剑几年的风水经验，江景简单分为南向看江和北向看江，还分为反弓水和弓带水。而南向看江一定优于北向看江（简单理解为朝南户型好于朝北户型），弓带水一定优于反弓水。
在环境堪舆学上，讲究的是山环水抱，而反弓水为退财局，弓带水则为聚财局，主聚气聚财。
▲龙光天曜所处位置（来源：楼盘网）。
龙光天曜属南向看江，且是正经的弓带水，位于邕江及滨江公园的环抱位置。
此外，天曜既然是龙光的TOP系，应该会更高端些。而整盘的规划上，也做了建筑立面和楼栋排布的优化，如高层住宅为蝶形设计，可使大部分房源观江。
▲龙光天曜建筑立面效果图。
长大后的三岸会是啥样？
新出来的事物，经常引起争议。
当年的凤岭北，当年的商务区，当年的五象湖，也有过不少争议。如今，这些发展起来的板块，认可越来越多，争议越来越少。
年轻的三岸，虽然借上了凤岭南，但由于太爱出风头，争议自然无法避免。
有句话说的好，时间是最好的解药。
我们不妨试想下，将时间推向5年后甚至10年后，三岸会变成什么样，一线江景看出去的视野和价值又会是什么样。
由于两岸都是崭新的规划，没有杂乱的老旧民房，城市界面和景观视野一定是优于现有老城区的。
而三岸板块，由于整体价格高，又以低密住宅为主，居住人群比较纯粹，或许会成为南宁少有的高端住区。
5年后，南宁的邕江可能又发生了不少变化，一线江景房的价值认同感应该也会越来越强了。
当然，未来的事，谁也说不准。也可能发展过程中出现这样那样的波折，结局没那么完美。
对于三岸的未来，你怎么看？对于龙光天曜，你又怎么看？欢迎留言区发表你中央特约评论员的观点。
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