最近跑建筑工地比较多。
喜欢在工地里，听那些行内人讲述各自的平凡与不凡。
前不久，“壹楼”推发了一篇访谈《“我一直认为，这个楼盘很挑客户”》，里面有这样一句话：
现在，批量装修交付的住宅，工地现场流程管控之复杂，已经数倍于毛坯。
有位读者为此在后台和我抬杠：
武汉的豪宅价格，配得上它们为客户的付出吗？
你能不能找个样本写一写，除了地段和名气，开发商的价值又体现在哪里…
我觉得这些问题问得很好。
便一一转给了武汉万科均价最高的住宅--伟鹏万科 · 御玺滨江。
项目方负责人回复了我这样一句话：
“我们是武汉目前唯一全天候对买房人开放的工地”。
无论是土建还是装修，无论哪天，想看哪里看哪里。
精装住宅有这种透明度，的确是头回听说。
回复我的人叫李凯，江湖人称凯哥，很沉稳帅气的一个工程人。“全天开放”也是他拍的板。
从业近20年的李凯，完整地经历了武汉楼市的黄金时代。
他也是武汉万科元老之一。万科魅力之城、万科张之洞博物馆、万科汉阳国际、万科锦程，这些标杆项目都是他经手。
御玺滨江是武汉万科的首个顶级住宅。
李凯作为项目总，再次走上“前线”，统筹整个项目的开发和建设。
就访他！
▲ 伟鹏万科 ·御玺滨江（效果图）
01.
高端楼盘
考验的不仅仅是造价
壹楼：开发商对客户做“工地开放日”，目前时间、地点、路线等限制条件还是挺多的。御玺滨江为什么能“随便看”？
李凯：我一直说，买方的参与，可以倒逼项目方提升工程质量。这是一个双赢的事。成本也不高，何乐而不为？
壹楼：御玺滨江走的是简约风的奢品格调。从建筑施工角度，做这种腔调的宅子，对你来讲是不是比那些极其繁复的楼盘要轻松？
李凯：记得某个大文豪说过，那种“谦逊而隐蔽的复杂性”是最难的。这话拿到工程上也适用。
拿地后，我曾经去北/上/深等一线城市考察了一批豪宅工地。和你说的刚好相反，要在简约上做出文化品味，施工的难度相当高。因为很多时候其内涵的传递只能借助于工艺工法。所以，如何找到合乎要求的工匠，也变得很关键。
就像李白的《静夜思》，平仄、对仗与押韵表面看起来都不惊人，但仍有耐人品味的意境（笑）。
壹楼：为什么会有这种“简约中的复杂性”？
李凯：现代建筑不论什么风格，不论施工材质和工具如何进化，要想做得高贵，其施工本质必须也是古典的。
比如，重庆楼盘的园林景观水准普遍较高、江浙豪宅的铺贴品味普遍不低，那都是因为设计和施工形成了“强迫症”似的生态，都传承了古法施工的精细。武汉目前还没有形成豪宅品质的攀比生态。
壹楼：在客户敏感度不高的地方费这么大的劲？
李凯：万科不是豪宅的代名词，但万科一直是高端住宅的推进者，这家开发商从进入武汉起，就并不追求迅速的价格兑现。
不过我们相信品质一定会带来市场溢价，前提是你至少在某些方面做到了极致。希望在武汉高端住宅市场，我们也是这样一个极致的“细节控”。
▲光与影（伟鹏万科 ·御玺滨江 实景）
壹楼：你们用了很多外地的工匠？
李凯：一些很牛的建筑师，都很挑甲方。一是担心甲方鉴赏水准不到，乱改设计方案。二是担心甲方工程管理跟不上，让作品最终的呈现与设计初衷悖离太远，砸了自己的牌子。
所以中标御玺滨江的建筑施工方，很多是国内拔尖的企业。工匠也多是他们从外地带过来的。
同样是贴砖，人工成本很不一样。江浙工人工钱60元一平起步，武汉这边的40多块钱一平。单此一项，增加费用约150万元。
壹楼：豪盘施工还有哪些方面有变化？
李凯：在我看来，从汉口滨江商务区这个板块开始，武汉的高端住宅的确是进化到了一个较新的维度。高端城市规划、高端的建筑产品，以及在这两者之上聚集的高端客户圈层。
城市规划、产品建造、营销手法上都要共振和匹配。
比如我们的合作方之一杭州铭成。项目现场只有30多个工人施工时，为工人配套的施工管理人员可能有40多个。而且这也是必要的，为什么？比如说，石材大板的选样/排版/放样/切割/防护/运输都必须上延到发货地。否则，一旦来料不合格，极易停工待料、窝工。这对万科这种内控体系完善的老牌房企来说，不可接受。
02.
“夜总会”的灯光
连续亮了一周
壹楼：听说你们拆了5套样板间？
李凯：不是样板间。项目土建刚刚开始时，我就请来了国内5家知名的豪宅装修企业，让他们在御玺滨江各做了一套1:1的研究用房，用完后拆掉。 光这一项我们就花了700多万。看似浪费，其实很值。
我们要把所有装修工序都要在里面先试一遍。一边研究，一边发现问题，一边拆改。前面的慢，是为了保证后面的效率。
壹楼：这些研究用房里，你印象最深的是什么？
李凯：我职业生涯中第一次看到有专门的“灯光设计顾问”进场，相信这个工种在其他楼盘也少见。不停地比对灯光设计图纸和实际效果的不同，并提出改进方案。
有那么一周的时间，这5套房子每天都是“夜总会”（夜里总开会）。
实体样板区对外开放后，万科在楼内实现的灯光配置，效果让人感慨：值。
▲工程部“夜总会”随手拍
03.
意外的收获：
可以泡水的木地板
壹楼：据说你们在研究用房里，花了大量时间试验木头表面的油漆工艺？
李凯：木饰面如果做开放漆，能够透出原木的本色和纹里，效果最好。但因为有过教训，万科在集团层面对很多城市的开放漆方案是有约束的。比如，南方城市潮气重，有些滨海地带的住宅饰面板如果刷开放漆，木材更易吸潮变形。所以在这些城市很少允许采用。
武汉因为沿江，同样要考虑这一点。但我们想找到两全其美的方案。
壹楼：找到两全其美的方案了吗？
李凯 ：我们和供应商一起研发了一种新工艺。木饰面还是做封闭漆，但可以把封闭漆做出开放漆的效果。目前样品还在路上，你下次再来就可以看到。
具体做法是，先用钢刷工艺去掉木皮纹路里的杂质，再用喷枪把纹路孔隙封闭，然后再刷开放漆。这样处理过的木材，泡水都不变形，理论上它可以替掉淋浴区的地砖。是不是觉得难以想象？
这是一位香港设计师在瑞士看到的工艺，以后这兴许是豪盘的一个趋势，所以我们决定花时间自己做研究。
即使御玺滨江这次用不上，以后万科别的高端盘能用。
壹楼：还有其他地方用过类似的特殊产品吗？
李凯：我们的地库，造价比普通地库高很多。地库的柱面/墙面刷的肌理漆，和营销中心地面铺贴的岩板是同一色系。这个肌理漆是立邦为御玺滨江专门研发的产品。
作为万科的供应商，其实立邦有标准的肌理漆产品，60多块钱一平。但我们给它加了一个要求，必须
零甲醛。他们用了差不多3个月，拿出了符合要求的特调产品。不过，成本翻番了，120元左右一平。
▲御玺滨江工程部的碰头会。
左一为项目设计合作方“香港CCD”创始人郑忠。
04.
一层楼高的岩板
你见过吗
壹楼：以前武汉万科的精装房，内部大面积石材铺贴并不多见，为什么？
李凯：因为有过教训。很多年前我们曾在光谷开发过一个装修盘。一期的小高层，设计方案为天然石材铺地，用土耳其产的卡布其诺，那个时候的成本价就有七八百元一平。但多数客户非常排斥，认为它的天然纹路是“裂纹”。最后，万科只好从大批石材里挑出少数没有明显纹路的，一块块更换。这批石材最后使用率不到30%。
但现在高端住宅的客户，多数只认天然石材。
这次，我们选了纹路相对稳定可控的石材品种“古堡灰”，产地是土耳其、伊朗。
壹楼：你前面说到御玺滨江用了大量的岩板，这是什么石材？
李凯：产自西班牙。进入中国市场大约是2016年。深圳万科的一个高端项目----臻山府（壹楼注：均价约10万元每平，不含装修），地面铺贴的就是岩板。我们的设计师去考察后非常欣赏。
这板子灰不溜秋的，乍看起来和水泥漆差不多。待把示范区门厅的部分墙面、地面贴完后，我们发现设计师的坚持有道理。效果提升了不止一两个level。
一般的石材铺贴，工人能操作的极限长度是1米左右，再大就拿不动了。但岩板可以玩到3米多长。原因是岩板硬度很大，出厂时可以切薄到4毫米。一层楼的高度，一块岩板上墙就搞定，中间没有拼接缝(下图箭头所指）。这就是“低调的奢华”。
▲大气简炼的岩板铺贴 (御玺滨江示范区实景）
壹楼：厨卫的台面为什么也用了岩板？
李凯：这种高密度板材用在台面上优点同样明显，比如，不吸油污。以前的人造石、石英石等材质台面，很容易渗入杂质变色。岩板这材料，你即使把酱油倒在上面，几天后再去擦也很轻松。
在御玺滨江，这些细节上的舒爽还有很多，客户入住后会一一体会到。
在汉口滨江排布的高端住宅，未来在武汉住户心中一定会有一个排位。民间的口碑，说服力有时候是非常惊人的。我相信御玺滨江的住户，以后会变成万科高端盘最好的广告载体。
05.
每套房子打100个洞
你自己怎么搞？
壹楼：精装交付住宅，你认为最难的是什么？
李凯：工序衔接。最考开发商水平的也是这个。高端住宅现在已发展成了高度集成的产品。地暖管道/中央空调/消防管线/新风管道/强弱电桥架/给排水管，这六样东西的管线，如果等到房子土建完工后再考虑，要想科学地排布在家里，并且不影响以后的使用和维保，我告诉你，基本是天方夜谭。
即使排布好了，你家里的承重墙和横梁，打洞恐怕已打成了筛子。
壹楼：你们怎么做到科学排布的？
李凯：住宅层高多在3米左右，我们御玺滨江层高做到了3.15米。即使是这样，上部空间仍然非常有限。要想所有的管线在建筑结构里方便穿插，土建施工时就得精确留洞。
这是件比较烧脑的事。我们从杭州专门请了一个BIM公司，由它来帮助我们建模。现在御玺滨江平均每户土建时留洞的数量高达上百个 ，而且洞口尺寸精准，可以保证后期走管横平竖直，完美交互。
壹楼：BIM是个什么东西？
李凯：你可以把它理解成一种建筑信息模型。之所以和你提及这个概念，我是想说，现代建筑已朝高度集成化迈进，前后工序的关联度，已经让土建和后期装修不得不通盘考虑，否则注定悲剧。
从这一点说，毛坯房退出历史舞台是大势所趋。万科也十几年没卖过毛坯房了。
▲一套高端住宅的穿管模型图
06.
最高标准
就是不再依靠标准
壹楼：御玺滨江和武汉万科其他项目在工程上有哪些不同？
李凯：完全不一样，统统不一样。
武汉万科面向主流客户的产品，施工已非常体系化、标准化。
御玺滨江面向的客户群完全不同。所以我们从材料到工法，有太多的非标件。
壹楼：万科的体系内，住宅分A标B标C标，御玺滨江在哪个标？
李凯：无标。如果实在要说一个，我们叫它TOP标。
B标C标住宅，中标的装修公司在一个项目内接装1000套住宅都没问题。但在御玺滨江，没有装修公司敢接这么大量的活儿。广东景龙在国内属实力施工单位了，星河湾等一些知名豪宅的施工它都有参与。它自己也说，御玺滨江你给我装修的房子不要超过200套，超过了的话我担心做不好。
壹楼：你们的这些经验是否只对豪宅才适用？
李凯：我们现在做的高端盘配置，若干年后也会成为主流市场配置。现在这些技术、材料、工艺还没有大众化，所以成本很高，只能少数人享用。以后普及了，以量换价，普通客群也会享受到。时下市场上很多刚需盘配置，如果拿到10年前，也是豪宅。
▲伟鹏万科御玺滨江 示范区（实景）
/ 采访后记 /
让自己彻底地透明，本质上是破自己底线的行为。
但御玺滨江做了。
印象中，很少有开发商的项目总，能和媒体聊工地上的这些鸡毛蒜皮。
但武汉万科的人愿意。
我问李凯：
工地开放可以加速成交么？答案是不能。
那做这些能够提高利润吗？也不能。
但在相对浮躁的行业背景下，万科就是愿意沉下心来做这些。
把客户很小的诉求，当成重要的事情来运营，才是这家老牌房企的核心竞争力。
一块油漆，一块木头，不告诉你，你很难知道有那么多细致入微的考量。
透明的万科的房子里没有秘密，但总能给你意外。
你总能在它那里发现，有一些公司似乎和别人不太一样。
在地产圈，一直有个名词叫“万科魔咒”。
意思是规模超越了万科的房企，后面的日子都会不大好过。
其本质就是做规模和做客户的不同点。
它用一次次看起来微不足道的创新，一点点把它和其它房企的品牌壁垒码高。
行内总说万科是“老大”，哪怕它不是规模最大的那个。
那是因为，它总被一众行业兄弟当作“引路人”。
BIM的应用渐趋普及后，英国老牌设计施工企业----巴尔弗·贝蒂公司，曾在一份报告中大胆预测：
到2050年，建筑工地将不会再有人类工作。
我把这句话在微信群里抛给了伟鹏万科.御玺滨江的工程团队，请他们谈谈看法。工程师吕鹏翔回复说：
人工智能会替代一部分人类的思维。但建筑的美感，骨子里源于人的情感。后者，才是人居建筑的灵魂。
你能相信这是搞工程的理工男说出来的话吗？
在万科，是。
▲工程部的理工男
- END -
声明：1、本文仅为作者个人观察和采访，不作为投资决策依据。发生购买行为前，请向房企了解详细信息，并以合同表述为准。2、本文所涉及市政规划信息均出自2014年9月《二七修建性详细规划研究报告》，具体以政府文件为准。3、本文对项目及周边配套资源的介绍仅为对其他信息源的转述，具体以实际落地情况为准。
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