買房這件事，總會存在一些遺憾，並且其中和房價相關的居多。
不信你隨便拉幾個人坐那裡聊鄭州的房價，每個人都有一部完美避開抄底機會的血淚史。
比如2004年，多少人覺得2200元/㎡買普羅旺世洋房的人不可理喻？
再到2008年，綠城百合三期6700元/㎡的開盤價還被人看作是搶錢？
又有多少人在2010年認為那些9000元/平的價格買海馬公園的人傻？
說實話，遺憾太多了，多到數不清。
而要想在買房的過程中避免這種“遺憾”，二營長認為三個機會你抓住一個即可。
但是，前兩種在實操中能採用的空間極其有限，本人在這裡只給大家說說第三種。
那就是買潛力區域。
不用考慮短時間內的房價漲跌，而是確認一個區域的規劃和定位，然後結合發展速度和發展現狀進入投資，坐等區域價值逐漸完善後被釋放出來。
➤從傳統中原區到金水區，再到鄭東新區高鐵站後轉戰象湖、白沙綠博片區，以及後來的經開，事實證明，這一方法確實行之有效。
如今，二營長認為大北區是下一個可以購買的潛力區域。
都說城市向東，生活向北。宜居、生態已經成為了大北區的標籤。
在我們的印象中，似乎這裡的房價都是在1.5W左右，這對於資金緊張的“不鏽鋼”群體來說，已經難以企及。
但是，我們沿著江山路往北走，到了沿黃快速路，你會發現原來這裡還有均價8000+的項目。並且環境還更優美，甚至有“中央別墅區”之稱。
下面是該項目基礎信息，接著就為大家帶來本項目的踩盤報告。
樓盤名：碧桂園·山河郡
建築類型：小高層、洋房、雙拼美墅
單價：8300元/㎡
裝修：毛坯
面積：120-328㎡
容積率：1.6
梯戶比：1T2/2T2
綠地率：31%
房源套數：1648
地址：江山路與沿黃快速路交叉口向西5公里路北
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鄭北生態核心居住區
生態、配套一樣不落
碧桂園·山河郡所處位置正是鄭州的後花園——大北區，前面說過，宜居、環境優美是它的兩個主要優勢。
今天二營長繼續把大北區細分，來給大家詳細講一下以黃河、京廣線、大河路、鄭雲高速合圍的區域。
整體觀察之後，我發現這塊區域三個優點非常明顯：
環境優美，適宜居住；
這個片區的基礎條件優秀，發展潛力較大；
片區內價格相對於市區來說不高，是目前的價格窪地；
作為鄭北生態核心居住區，這裡東臨惠濟區，南接高新區。即便這裡屬於滎陽，但是依然可享受兩個區域發展帶來的紅利。
同時，碧桂園·山河郡周邊又被多個大型景觀組團環繞，北邊是沿黃景觀帶組團，這裡北鄰黃河，背靠邙山。
再加上枯河從項目北側自西向東流過，使其形成一個“山水環抱、藏風聚氣”之寶地。
眾所周知，鄭州北邊靠近黃河，森林覆蓋率達42%之多，區域內有上萬畝的黃河溼地，16平方公里的邙嶺大型水土保持生態園，以及沿著黃河長達27公里、寬1000米的生態防護林帶。
這些不可多得的生態資源使得北區的生活環境更加宜居、健康，堪稱鄭州的“綠肺”。
南側是古滎大運河文化區，這個區域是鄭州重點打造的四個歷史文化片區之一，目前已列入省市重點項目。
未來，惠濟區將著力把這裡打造成一個文化體驗、生態旅遊、商務度假、娛樂休閒和研學教育等文旅深度融合的區域。
並初步規劃建設遺址公園、運河示範段、安置區及功能配套區等，計劃總投資約
405億元。項目西側則是依據獨有的生態資源和悠久的歷史文化資源，規劃建設的10大主題小鎮。
比如碧桂園科技小鎮、雅居樂文旅新城、亞新產業綜合體、清華園溫泉旅遊小鎮等。
未來這些小鎮項目一旦落地，其區域價值勢必會有大幅增長。
除了豐富的生態環境，再看碧桂園·山河郡周邊的生活配套，同樣是一樣不落。
交通方面：沿黃快速路+10分鐘抵達四環高架、高速口
項目南側緊鄰未來的北五環，也就是沿黃快速路，其西通洛陽，東至開封。
另外，從項目出發，10分鐘即可到達高速口和四環快速路，自駕外出非常方便。
公共交通方面，目前項目有2條公交線路，即便綠色出行也不是問題。
商業方面：自身配套約6007㎡商業
項目自身配備約6007㎡商業，超市、餐廳、美容會所等一應俱全，能完全滿足業主的日常生活需要。
其次往南，開元路上還有惠濟萬達廣場、高新區公園茂等，驅車均能很快到達。
教育方面：自身規劃+周邊多所中小學
社區內自帶約3508.3㎡的幼兒園。周邊已經投入使用的還有新加坡品格蒙特梭利國際幼兒園、加拿大楓葉小熊幼兒園；
古滎實驗小學、綠源路小學、廣武六小、艾瑞德國際學校；以及惠濟二十中、惠濟五中等；
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容積率1.6
小高層+洋房+雙拼美墅
讓我們再聚焦項目本身，看其規劃怎麼樣。
碧桂園·山河郡佔地263畝，容積率1.6，綠地率31%。由11棟高層和15棟洋房、3棟大平層、80棟雙拼美墅構成，總戶數1648戶。
產品面積涵蓋了328㎡雙拼美墅、120㎡洋房，140㎡高層、180㎡、260㎡大平層等。
這樣的產品規劃，當我們對比周邊動輒90平的三房和容積率接近3的項目時。可以發現，碧桂園·山河郡憑藉低密、純粹，已然成為片區內唯一的改善樓盤。
項目動態：目前在售的產品主要是120㎡洋房，140-180㎡大四房，均價在8300元/㎡左右；建面約328㎡雙拼美墅，均價13500元/㎡。
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產品以大戶型為主
剛改、改善值得關注
咱們先看雙拼美墅，其外立面全部採用幹掛石材，看起來既有厚重感又大氣。
目前，這樣的雙拼產品在鄭州已經很少見了，其客廳挑高約6.9米，後期可以根據自己需要把二層改為臥室。
該戶型最大的亮點在於層層有露臺，頂層更是配有將近40㎡的露臺，後期跟朋友聚餐、燒烤、辦party都是很不錯的選擇。
其次是小高層產品，140平及以上的大戶型均為兩梯兩戶設計，確保社區的低密、純粹。
140平的大四房，大開間、短進深。南北通透，四開間朝南。客廳開間約4.8米，陽臺進深約1.7米。
同時主臥開間約3.6米，還贈送長約3.6米的大飄窗。值得一提的是，該飄窗設計非常人性化，離地高度約45釐米，人坐上去膝蓋剛好形成90度。
180平的4房2廳3衛，層高約3.1米，整個設計除了包含140平的優點，其客廳開間更是達到了約5.1米，進深約1.8米。
主臥開間約4.2米，贈送長約4.2米的大飄窗。入戶門處的臥室可以作為父母房，並且還配有獨立衛生間。
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購房建議
大北區一直以來都是購房者重點關注的區域之一，毫無疑問，這和它宜居的生態環境分不開。
並且現在的鄭州，四環已經成型，五環也已經到來。碧桂園·山河郡所處區域的升值潛力更是充滿了可能。
對於購房者來說，可以選擇的區域又得以往外延續，特別是在自身資金有限的情況下，選擇一個高性價比，同時居住環境又好的項目真的非常重要。
而碧桂園·山河郡目前小高層毛坯均價僅8000+，也就是說，四環內90平房子的總價在這裡卻可以買到140平的大四房。
這樣算下來，剛需的價格，買到改善品質的項目，不管是自住還是投資，都是不錯的選擇。
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