北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐，深圳雅房的黃芳，核心科技樹是不用貸款買農民房，和水庫貸款的思維完全不一樣，請教您怎麼看
回答：農民房是單獨的流派，農民房用價格，時間和租金髮揮了槓桿的作用，本質上和住宅投資的核心是一致的。
區別在於標的特點不同，計算後採用的手法不同。農民房是單獨的領域
提問：房姐你好，光華路的新城國際，算是這片唯一的純次新住宅了，還有花園和配套商業，目前單價9-10萬，您覺得怎麼樣，有沒有翻3倍的可能？
回答：新城國際是一個得天獨厚的盤。
東三環內光華路，左手芳草地世貿天階，右手財富中心IFC，北面朝外，南面國貿，佔據了最好的地段。
而在這個地段內，擁有超強的對比優勢，世界城是商住，關東店老破小，只有新城國際是優等生獨苗，這種情況下，不僅是區域最高價，還會有對比溢價加成。
本身的次新品質不算差，社區商業，花園，物業配套保證了基本盤。
第一次到樓下喝咖啡，新城國際就讓我眼前一亮。
2016年下半年那會兒我推薦的時候，新城國際僅僅才6萬多，300萬就可以買到大兩居。
但這種盤往往有個特點，值得買入的時間窗口非常短暫，早了就貴了不漲，晚一步就翻倍。
2017年，新城國際很快接連邁入8-9-10萬階梯，今天只能以史為鑑。
提問：請教房姐，為什麼東恆國際一二期的價格差距這麼大？
回答：沒有東恆國際，是東恆時代或者壹線國際。
壹線國際沒有一二期，那麼推測你所指的是東恆時代。
東恆時代一期，靠近四惠地鐵站，周圍是鐵路，商業街。街邊鄉鎮飲食大排檔，環境比較雜亂，小區體量小，辦公和出租公寓多，品質需要折價。
東恆時代二期，位置已經和地鐵出口隔離，純封閉板樓小區，05年還顯得比較新，在周圍來說是為數不多的板樓次新小區，所以相對價格不低。
提問：酒仙橋和望京，朝陽公園和東大橋這幾個地區哪個更好呢？
回答：這幾個地區對應著不同的產品，繼而對應不同的總價。
酒仙橋以90年左右的老公房，2000出頭的老小區為代表，適合總價300-400，500-700的選籌範圍。
望京以2000左右的老破大，次新房為主，從500-2000的範圍都有，唯獨老破小合適的很少。
朝陽公園基本只有外銷公寓一種產品，5-7萬的單價，尋找大面積折價產品。
東大橋周圍只有個別盤可選，西邊朝外找些老破大，中間的大面積次新基本失去了入場機會，唐緣，溫莎這些都漲上去了，而北面的工體三里屯是小有名氣的溢價區，東面則沒有什麼小區，老破小大多比較貴。
提問：請問房姐，北京父母的房子如何最低成本的轉到子女名下？擔心未來的房產稅。子女名下已經有兩套以上的房子。
回答：通常來說，子女的首房首貸都會用在刀刃上，承接房產是在用完貸票後。
父母轉給子女，一種是走贈予，直系親屬3%契稅；
一種走買賣，買賣除了全款給子女抵押外，還可以對敲給房票。
子女有兩套北京房產的，再要接手京房，需要JLH大法。
提問:房姐好，在京首套非首貸，純投資，想全款再dy，500總價已盡全力，農光裡兩居（97-2000年）還是cbd傳奇一居，預計持有5-10年，哪種您更推薦？
回答：兩個選籌（注意不是小區）都是坑
提問：先息後本的抵押貸利率大概多少？
回答：分不同銀行產品，以及抵押借款人的資質，從上浮30%-50%的都有，機構等產品會貴一些。
提問：房姐好！之前看你分享過天通苑，請問一下北京的回龍觀如何呢？
回答：回龍觀比天通苑貴，但是最近也跌了。更貴的原因在於1.樓盤本身品質2.回龍觀離宇宙中心西二旗西北旺近3.地鐵和快速路密度更高回龍觀地處昌平，雖然遠離市區，但北側有北清創業園區，南邊有西三旗，距離上地和西二旗僅有三四站地鐵的距離，這些產業園裡的程序員購買力強，需求大，而回龍觀正好是以居住屬性為主，大片土地用於建設住宅，體量大，承接了程序員的居住需求。但回龍觀是產業稀少，產住分離現象明顯，被稱為“睡城”。回龍觀的住宅以經濟適用房為主，多從20世紀90年代末開始興建，以“龍”字開頭命名，均為6層板樓，居住密度小，南北通透的方正戶型。八達嶺高速東西兩側有部分商品房，帶電梯的優勢使其成為熱捧的對象。2007年之後，回龍觀又新增了一批品質較好的商品房，如紫金新幹線、首開國風美唐等，戶型、環境、物業較觀內其他房子要好，相應價格偏高一些。出入回龍觀的主要路口少而窄，出行不便。但地鐵8號線、13號線環繞四周，加上將來的地鐵19號線和首條封閉式自行車“高速路”，也許可以緩解如此巨大的交通壓力。。回龍觀西大街作為主要商業集中地，有北店時代廣場、華聯商廈，但規模較小。大多年輕人會選擇去永旺國際購物中心購物。餐飲行業是帶動回龍觀商業發展的主力軍，回龍觀西大街自西向東一路都是各地特色美食。觀內住戶日常就醫也十分方便，除了隨處可見的社區服務站，還有積水潭醫院回龍觀分院、昌平中西醫結合醫院、京都兒童醫院等綜合醫院，雖然醫療資源豐富，但整體醫療條件不及觀外，有一部分人會穿越擁擠的人群奔赴老城區大型三甲綜合醫院。雖然回龍觀交通擁堵，它的內部配套也不是那麼盡如人意，但對眾多程序員來說，能兼顧上班距離和生活質量，價格較低的回龍觀，仍是一個不錯的安家之所。
提問：求問原值怎麼做高？
回答：御用中介會操作的，一種是滿五唯一可做，非滿五唯一用判決。
提問：您好，準備入職gwy，LP是老師，手上40萬，昨天看了佛山非限購區的羅村。
A.看了孝德湖板塊的`2014年力訊城築`，離3號地鐵700米，2021年底開通，148萬91.4方，2樓南向，3房一廳一廚一衛，基本1.61一方，加上中介費1.5萬，還有契稅和滿2增值稅等。基本到了1.7萬一方？樓主還有50貸款要我們幫忙贖樓。
B.佛山羅村萬科城市之光看了一手樓，1.64一方，88.5方，3房2衛，2樓東南向，感覺便宜，規劃中可能有一個地鐵口在1公里內，2024年可能開通。
c.用4萬買佛山戶口，買佛山限購區，繼續看二手房。
D.首房首貸都投資去重慶或者瀋陽。
給個方向？
回答：可以和你說說佛山對於多軍是怎麼一回事。
買佛山的多軍，基本兩類，都是廣州本地為主，一種底倉多，需要小舢板，一種小單單單追熱點。
從16開始買新塘，到南村萬博，再過南站到順德北滘，都是這個策略。
把主場放在佛山，不是一個很好選擇，限購限貸沒有創造規模的優勢，選籌目標劃定，漲幅不可保持。
你要破限購，資金有100可以去深圳買3字頭的次新，資金再少點，就去重慶50萬一套，只有40萬，很難選，瀋陽可以買，你需要考慮能否接受城市的問題。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
閱讀更多 房姐說樓市 的文章
關鍵字: 原汁原味的德系SUV 房姐 投資
