金融基礎乾貨資料：《德勤財務盡職調查指導手冊（2019）》（21頁）關注、轉發、點贊文本。點擊頭像查看置頂，獲取聯繫方式並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
投資無非是風險與收益的平衡，個人認為公寓項目投資主要考慮市場、收益、地段、管理、退出等要素。境外投資的原因就是抵禦國內貨幣超髮帶來的通脹，使資產保值、增值。
一、投資定位
（一）自我財務結構分析
1、境外資產投資屬於非剛需投資，首先在國內實現住房需求滿足，不存在較大財務壓力；
2、泰國曼谷的公寓投資，建議總投資規模控制在200萬人民幣（以下貨幣計算全部為人民幣）以內；
（二）資金籌措
如果資金成本低於年化5%（曼谷公寓投資租售比最低水平），可以考慮在境內加槓桿；
（三）自用或出租
目前泰國公寓市場境外投資人尤其中國人投資，投資後基本為對外出租，通過租金獲得投資收益；
二、市場分析
（一）宏觀分析
1、泰國經濟近十年年經濟呈現增長態勢，全國人口6903萬人；曼谷是泰國人口最多的城市，也是中南半島最大的城市，東南亞第二大城市（僅次於雅加達）。曼谷是泰國的政治、經濟、文化、教育、貿易、科技、宗教中心，曼谷的GDP總量佔泰國的40%以上；
2、泰國社會穩定，民眾普遍擁護國王，政府更迭對民眾生活影響較。曼谷社會秩序較為穩定；
3、泰國實行私有產權制，公寓購置後永久產權；
（二）中觀分析；
1、曼谷作為泰國最大工商、金融中心，城市經濟結構穩定，抗風險體系較強，城市人口規模約1370萬，淨流入，人均GDP約13000美元（2018年），相當於中國一個強二線城市的水平，由於有經濟基礎、人口流入等因素的支撐，近10年公寓租金年增長2%左右；公寓價格年增長4%-6%左右；
2、日韓企業近10年在曼谷投資較多，中期帶來較多市場需求，客戶群體支付能力較強；
3、按照目前的泰國法律，公寓項目要有不低於51%的購買者為本國國民，境外投資者單個項目投資的上限為49%。本國居民為主要購買人，一定程度上對未來公寓價格形成一定支撐（如果公寓價格大幅下跌，國民會對政府施加壓力）；
4、目前泰國中端公寓市場出租率95%左右，市場需求主要為35平左右一居室及50平米左右小兩居；市場客群主要為泰國本土白領、企業管理層、境外旅遊客群、日韓企業駐泰員工，該群體支付能力普遍在3000元-9000元/月。泰國公寓1年起租，目前存在部分泰國本土人承租公寓後，再出租給境外旅遊客的短期出租行為；
5、曼谷公寓普遍配套齊全，業主繳納物業費後，可以免費享用停車位、健身房、游泳池、閱覽室、會客室、觀景臺等。
（三）地段分析
1、本次公寓購置為投資性行為，市場需求導向。曼谷公寓相對於普吉島、芭提雅等旅遊城市，主要為常住性租戶，客群較穩定，租約較長，投資後現金流更穩定；
2、公寓價格主要影響因素：地處城市地段、與軌道交通站點距離、生活便利性、項目品質。曼谷由於地處熱帶地區，常年較炎熱，當地居民對距離軌道交通站點距離非常敏感，目前主要有兩大運營系統：BTS、MRT；公寓周邊如有大型商超，更易受租客青睞；
3、建議選擇市中心地段，距離軌道交通站點、購物商超500米以內的中端品質小型公寓項目，對應租客群體較大；滿足上述條件後，公寓周邊如有辦公集中地、高端寫字樓，購置後出租難度更低；
三、投資收益
（一）租售比分析
1、經過考察及初步估算，扣除租賃成本後，目前曼谷中端公寓市場租售比為5.0%-6.5%左右。
未來2-3年後交付的期房項目定價相對較低，租售比較高6.0%-6.5%，現房及準現房租售比相對為5.0%-6.0%；
2、曼谷公寓租售比相對於國內一二線城市的住宅及公寓項目租售比1.5%—2.5%，確實較高，且永久產權，收益具有長期性；
（二）投資構成
1、房款，目前看中端一居室或小兩居市中心中端公寓項目普遍售價在3.0-4.5萬元/平米，總房款普遍為80-200萬元；
2、過戶費，購置總額1%；
3、房屋維修基金，每平米約130-150元；
4、如果購置公寓為精裝不帶傢俱家電，需增加3-5萬元後續家裝購置成本；
四、經營分析
（一）對外出租
本次投資為投資性行為，且投資標的為一居室及小兩居，與未來長期自住匹配度較低，因此為長期對外出租；
（二）經營安排
經過考察，目前曼谷有較成熟的租賃市場，開發商在出售項目後，都會安排物業公司做後續經營，也承擔了公寓租賃職能，中國投資者普遍都在境內工作生活，最大可能也應該為委託當地中介或物業公司出租；
（三）經營成本
1、租賃成本
每次委託物業公司或中介公司租賃，要支付一個月房租作為中介費（3000-8000元）；
2、物業維護成本
1、物業費
基本為8-10元/平米/月，物業持有人承擔，要計入投資成本；
2、水電費
200-300元人民幣/月，物業租賃人承擔；
五、退出分析
（一）長期自持
因為泰國為永久產權，可以長期對外出租，每月可獲得相對穩定現金流，且可以留給孩子；
（二）退出變現
1、交易成本，
如果持有未超過5年，退出時需繳納3.3%特種商業稅；1%過戶費；0.5%印花稅；
如果委託專業中介機構進行賣出，繳納約3%的中介費；
2、退出市場
目前曼谷有成熟的二級市場，且目前公寓空置率很低，退出操作難度較低，因此當前判斷流動性較強；
六、風險分析
（一）國家政策風險
這個主題較難深入分析，你購買後獲得了產權及對應土地面積的土地產權，就目前看，泰國保護私有產權，還是有底線的國家；
（二）經濟波動
目前看，泰國作為發展中國家，獲得日韓企業大量投資，人口淨流入，工商及旅遊業發達，中短期房地產業產品價格的上漲並非貨幣超發導致，因為房價價格具有一定的支撐；
所有境外投資都會存在外匯波動風險；
七、考察總結
（一）就像泰國是國民出境遊的門檻國家一樣，海外資產配置也是門檻級國家，投資要求資金較低，租售比高於國內城市；
（二）考察公寓項目普遍配套齊全，市場已經建立成熟的物業經營及退出體系；
（三）如果家庭目前有閒置資金，且已解決國內住房剛需，可以考慮購買50平內小型公寓，總投資規模在80-200萬元以內。
閱讀更多 金融與行業 的文章
