| 全文共2354字，閱讀約需6分鐘 內容來源：朱羅紀
掐指一算，距離21世紀20年代只有45天了。有句話說，“年底不買房，一年又白忙”。雖是一句玩笑話，卻道出不少購房者的糾結心態。
特別是最近的深圳樓市，開發商扎堆推新，一週就有11新盤搶跑，二手房又趕上豪宅稅調整，分分鐘省下幾十萬的稅費。那麼問題來了，忙活一整年，到底現在要不要買房？
今天分享深圳資深地產媒體人@朱羅紀 一篇文章：《不買房，一年會白忙，亂買房，可能兩年會白忙》。讀完再做決定，畢竟，花錢做投資，還是要認真對待自己辛辛苦苦賺到的錢。
來源 | 朱羅紀（ID：newJurassic）
原標題：不買房，一年會白忙，亂買房，可能兩年會白忙
我非常反對那種投資觀念：僅僅是因為擔心錢放在手裡貶值，而急切的不加任何研究的買入一套房子。或者是出於想撿便宜貨，或者是太害怕錢空在那裡損失的那一點小利。
從歷史上看，的確再也找不到有比房地產更能夠長線跑贏通脹的品種了——優質的股票也可以跑贏通脹，但如果細究起來，房地產在長週期裡的波動更小，穩健性更高，費的心思也更少（大週期裡，傻白甜都能賺大錢），要選擇我還是站房子。
但房子有很多種，並不是說你隨便什麼品種買過來，都能得到一樣的盈利。
有時候，反而會踏坑。
如我之前所言，最近一個很強烈的感覺：避險性的資產配置越來越明顯了。後臺經常會有人問五花八門的問題，我試著把這些問題歸類。
比較集中的問題可以這樣描述為：嚴厲的限購限貸之下，我手頭有點閒錢了，該買什麼房子？比如說：現在我有一筆300萬的資金，在深圳不能買住宅也不能貸款了，要怎麼辦。
後臺的朋友們自己也會找出來很多操作策略和我商量，我整理了一下，有如下幾種方式（涉及到非常多品類的房地產）：
1、在深圳，買商務公寓，不限購限貸嘛，首付5成貸款10年，這個現在很主流。
2、在深圳，依然買住宅，買法院的拍賣房。一般拍賣價格都會比市場價低很多，買到之後抵押給銀行做消費貸，再把錢套出來，又抄到便宜貨又能用槓桿。
3、在深圳，依然買住宅，成立公司買房，不能貸款就一次性付款，買到了之後再抵押給銀行做經營貸，再把錢套出來。
4、在深圳，依然買住宅，買小產權房，就那種有綠本房產證的村委統建樓，跑到沙井龍華買它幾套用來收租，順帶博拆遷。
5、依然買住宅，買房票，現在市面上有專門倒騰房票的公司，一個房票（含貸款名額）3-5萬塊/2-3年這樣。
6、到周邊去，依然買住宅，比如東莞中山，二手房不限購但限貸，一次性付款買二手。
這個裡面又會涉及到很多交叉比較，比如說：差不多都是1萬多的價錢，都是一次性付款，我是在中山買二手商品住宅划算，還是在深圳沙井買小產權房划算？
我必須說，哪怕我是研究了房地產很多年，現在的市場都讓最好的專家很頭疼，後臺的這些問題我都很難給出一個標準答案。而且，我也不認為現在市面上一些專家給出的觀點有什麼實際價值，大路貨的居多。
比如說，專家會告訴你：
買拍賣房，有隱性的債務風險以及不可見的瑕疵，到時候過不了戶會很麻煩，要謹慎；
買小產權房，有法律風險，法律不認可這項交易，到時候要是被強拆，產權沒法保障，要謹慎；
通過買房票去買房也有風險，法律上這套房子不屬於你，要謹慎；
……
問題是這些風險誰不知道，我要是能買住宅，誰還會去幹這些冒風險的事兒？
但你讓我來給建議，我也給不了更有建設性的觀點。這個原因我仔細思考了一下，發來和各位共享。
我認為，上面那些基於限購限貸而衍生的投資策略，涉及到太多細分的領域，多數都有一個強烈的共性：非標化。非標化的投資品，本就不存在一個標準答案，只能落到個案上具體對待。誰要是給出一個統一的操作策略來，那隻能說他並不瞭解這個細分領域。
另外第二個特徵：這些細分領域，長期處於市場邊緣，並不是主流研究的產品，對投資專業性的要求更高。說白了，多數都是較高段位的玩法，不是小白的能力圈。真正在裡面的玩家都不是一般的小白級別，沒有兩把刷子誰也不去。比如玩小產權房、法拍房，這些沒有一些資源、關係、資金規模，是玩不了的。
比如對商務公寓的投資，大家是基於這樣一個市場預期：住宅限購之下，資金會流向商務公寓等非住宅產品，所以公寓價格預期看漲。這個大略判斷是沒有錯的，但有一點要重視，很多人並不清楚，商務公寓對地段的要求，要遠遠重過住宅。
如果是住宅，只要地段不錯，有地鐵有學位，很容易判斷出來。但是同樣在經歷了2015-2016大牛市的公寓，你能看到有的公寓在南山2年能漲一倍，而龍頭房企的公寓在龍崗2年才漲了500塊/㎡你信不？
小產權房也是一樣，並不是說所有的小產權房有風險就不能碰——很多經過了正規報建手續的小產權房，產權是安全的。但是也不是說小產權房因為價錢便宜就可以擠著眼買——也的確會有一些小產權房會非常危險。
而講到法拍房，每一套法拍房都不一樣，可能你撿到黃金也可能踩到屎。我曾經到產權交易中心去查詢一些法拍房的信息，坦白講，太少了，需要你去做太多太多信息核實的工作。
商鋪、寫字樓，我就不談了，的確比較小眾，但那是最考驗人的品種。
說這些，統歸一句話：對這種非標化的投資品種，如果你真的想去投資，就先去市場上跑上個一年半載再說話。而對於那種沒有多少空閒的小白來說，我的建議是：離得越遠越好，最多是去關注一下商務公寓。其它的產品，真不是小白玩的。
對於商務公寓，我之前初步做過一些比對，大概談一下我的主要觀點：
1、現在的商務公寓熱，是屬於限購政策的衍生品，其它條件並不變的話，它也會隨著限購政策的弱化或取消而下滑。買公寓當然可以，但一定要注意把握好節奏，知退出。
2、商務公寓的本質是屬於CBD的附屬品，這是它的本質，不會因為你把它住宅化而真的會變成住宅，所以，不是隨便所有的地段搞公寓都可以叫公寓。
3、只有核心城市（一線+強二線）、優質地段（地鐵上蓋+商務人群）的商務公寓，才有投資價值，多數公寓只是便宜，投資價值並不那麼大，跑贏個GDP、貸款利率啥的問題不大，但是想博爆發難度不低，所以，買之前最好擺正心態。
在和很多諮詢者交流的過程中，我發現一些朋友並不真正體會：
空倉等待實是一種智慧。在市場劇烈調整或者投資風格轉換期的時候，你必須要學會空倉等待。如果你是剛需，逼到了不買房結不了婚那個份上，那當然去買了。但如果你有房子住，純粹投資的話，就要在這個階段來臨的時候，學著調整策略。基於對限購限貸長期化的預期，那麼，未來相當長一段時間內，市場都會處在投資風格的巨大轉換期，原有的投資標的被斬斷，市場資金處在尋找新標的過程。這個階段，需要的不是貿然下手，而是耐心觀察，通過耐心尋找發現機會。
不買房，一年會白忙。亂買房，可能2年會白忙。花錢做投資，還是要認真對待自己辛辛苦苦賺到的錢。
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