近日，被朋友咨询到一个问题，其称自己曾经以其母亲的名义购置了房产一套，房产亦由其母使用，可前不久其母因患老年痴呆病，丧失行为能力成为无行为能力人，现在她想卖掉该房，但被有关部门拒绝办理转移登记手续。
关于朋友咨询的这个问题，涉及民事法律的不动产登记、民事行为能力、监护人的职责等几个问题，下面我们逐一简要说明。
1、房屋登记的意义是什么？
房屋登记，又称不动产登记。是指通过登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。从法律效果看，不动产登记效力包括公示效力、公信效力、对抗效力以及权利正确性推定效力。依照《中华人民共和国物权法》规定,我国对不动产物权登记效力采纳的立法模式是一种折衷的模式,其中既有登记生效主义模式,又有登记对抗主义模式。也即通过登记的这一方式，对社会公开宣示，该登记房屋属于谁。由此我们看出，在国家房屋管理管理部门来看，该房屋的所有权属于其母亲的。至于购房款来自于哪里，属于另一个法律问题。
2、公民的行为能力。
所谓民事行为能力，就是指民事主体以自己独立的行为去取得民事权利、承担民事义务的资格。有民事权利能力而没有民事行为能力的民事主体，要想享有民事权利、承担民事义务就只能通过他人代理。民事行为能力除按年龄划分外，精神状况是另一条件，患有精神病而不能理智地从事行为的人，也不属于完全民事行为能力人。此案中，其母患有老年痴呆达到无法辨认的程度，属于“无行为能力”人。
3、监护人
监护人，是指对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他一切合法权益负有监护职责的人。包括：（1）法定监护人，（2）指定监护人，（3）遗嘱监护人，（4）委托监护人。上述监护人又可分为未成年人的监护人和精神病人的监护人。监护人应克尽监护职责，否则要承担相应的法律责任。监护人主要具有以下权利：（1）有权保护被监护人的身体健康。（2）有权照顾被监护人的生活。（3）有权管理和保护被监护人的财产，并代理被监护人进行民事活动。（4）有权对被监护人进行管理和教育。（5)有权代理被监护人进行诉讼。监护人依法行使监护权利，任何组织或个人均无权干涉。在本案例中，咨询者作为女儿，是其母亲的法定监护人，其作为监护人的权利义务，受上述法律规定的约束。
4、监护人对被监护人的财产处分
《民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。从此条可以看出，监护人对被监护人的财产是有一定 的处分权的。但该权利是收到限制的。考量其行驶财产处分权的基点为“维护被监护人利益”，除此以外，不得处分。
从以上简单分析可以看出，有关登记部门，拒绝给其办理房屋转移登记手续是有依据的，基本其以“法定监护人”的身份“代理”其母亲办理，也不可以，究其原因，就是她无法证明她的处分行为是基于“维护被监护人利益”。
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