購買二手房，為避免業主拖欠物業費，可以從三個方面來防範。
1. 簽訂合同時，明確物業欠費的責任和義務；
2. 請經紀人陪同進行三方物業交割並簽訂《物業交割單》即《物業結清確認書》；
3. 付房款時留出部分尾款作為物 業交割保證金。
一、常見的物業欠費有哪些形式？ 二手房交易中，原業主常見的物業欠費有以下三種形式： （1）賣方以為原單位繳納供暖費而多年未交供暖的；
（2）賣方因為不滿意物業服務從未交過物業費的；
（3）之前房屋出租給租戶，租戶遲遲未交水電費導致上千元欠費的……
二、如何避免原業主拖欠物業費？
1、在簽訂房屋買賣合同時，要明確界定物業欠費承擔人和義務履行的期限，防止之後萬一產生糾紛時可以有效 地進行責任界定；
2、買方可以敦促前業主在物管處交清已產生費用，並保留憑據。可以要求經紀人陪同進行三方物業交割，經紀 人有義務協助買方清查房屋的物業欠費情況，注意要簽訂書面的《物業結清確認書》；
3、付房款時留出部分尾款，買賣雙方在“籤合同”時約定留存一定數量的物業交割保證金，可以督促賣方及時結清 拖欠的物業費用。如果賣方惡意拖欠物業費用，買方可以直接用物業交割保證金支付欠費，有效保障買方的經濟 利益不受侵害。 通過鏈家交易的二手房，經紀人需要在簽約時就要求買方、賣方約定物業交割形式，讓賣方留存物業保證金，並 在交割時進行全程的陪同和跟進，幫助買方賣方核對費用清單，結清費用，並留存物業交割單以備查驗。如果前 業主發生欠費，可以在物業交割保證金中予以扣除，核實無誤後，簽署《物業結清確認書》。
三、原業主拖欠物業費，該怎麼辦？
如果真的遇到原房主拖欠物業費，首先要檢查一下籤訂合同的時候是否留存物業保證金，如果留了，可以直接從 裡面扣除原業主的這筆欠費；
如果沒有留存物業保證金，有以下兩種解決方法可以參考。
1. 找中介解決。房子是通過中介交易的，可以讓中介協商買賣雙方解決，但是隻有極少數中介可以做到。通過鏈 家交易的二手房，一般都交納物業交割保證金，在一定程度上避免物業費拖欠風險。
2.依法拒絕繳納。《物業服務收費管理辦法》第十五條規定：“物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結 清物業服務費用或者物業服務資金。”也就是說，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補充協議中沒有特別約 定，這筆物業欠費應當由原業主承擔。物業與新業主之間形成新的物業服務合同關係，對於原業主拖欠的物業 費，物業公司應向原業主追繳，新業主對此不承擔任何責任。
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