農村一山貨

買賣同村村民的房屋在農村很常見，國家法律也是允許同一個村集體之間進行買賣房屋，也就是說同一個村集體之間買賣房屋是具有法律效力的，是合法獲得的受到國家法律保護。

同一個村集體買房能不能翻建

肯定是可以翻建，只要合法合規進行申報批准就可以進行翻建。根據物權法中宅基地使用權中的明確規定，農村宅基地只能同一個村集體之間進行買賣，其它村集體及城鎮居民購買宅基地是不合法的行為。還有就是宅基地不能單獨進行轉讓，必須是宅基地同房屋一起轉讓，而且宅基地轉讓人不得在另行申請宅基地使用權。

從以上可以看到，宅基地是隨房屋一同轉讓，並不是所謂的只轉讓房屋而不轉讓宅基地。

遇到像題主這樣的情況首先需要要求村委介入，在村委的普法教育下進行調解這是最明智的選擇。因為作為轉讓人既然能做出或者說出不讓你建房的事或者話，這肯定是他不懂法只要給他普及法律知識都是同一個村的還是比較好說話。要是這樣還不行，你只管自己進行申請報批手續即可，這些都下來了你就動工，如果他來阻工或者傷人你可以報警，這種就是尋釁滋事。（現在是法治社會只要合法佔理咱不怕）

以上是小曉個人觀點，有不同觀點及補充請留言謝謝大家！

小曉農民

說點皮毛。

退休前後一直有田園夢，因為過半耕半園生活(夏天住農村冬天住市裡)，可是農村無房無地也沒有親戚，於是去郊區轉轉打算買半畝地，包括小房，計劃將小房扒掉重新設計一房子。去打聽後嚇的我只有放棄，不是貴賤問題，而是無產權。一個朋友用10萬元買了一個30多平米小房，交錢後當即用推土機推平，一個月左右準確好磚石重建，這時原房主不讓建，如果加10萬可以，沒辦法又加了8萬元，房子二層主體完成時，原主又來讓停工，說當初賣的是房子，土地不允許賣，原來的合同無效，願意退回18萬元，請買者走人。這位朋友建到兩層主體已經花了80多萬，無奈起訴至法院，結果敗訴，說農民的土地無權私賣。私下找人說和，請吃請酒希望能讓一步，農民說蓋好後讓他住3年，之後走人。這朋友哭都無淚啊！現在100萬扔了，連一寸土地一磚一瓦都還是原來主人的，田園夢也作不成。聽後找到農委、法院、土地局朋友們尋問，都說一個產權不允許轉讓給城市人這一條，就是無效合同！勸我今後別田園夢……。

不行咱租還不成？也不成！沒有上下水，沒有沖水衛生間，想改造總行吧？也不成。剛改造完農民就撕毀合同，不租了，賠損失不可能，全村人幫他把你的東西扔出去……(這個也有實例，省略吧，聽了你更生氣)。

對於產權問題，我向相關部門反應，提出了一個縣拿出一個鄉鎮，放開土地產權，允許自由買賣，否則城市富餘資本不會向農村流動，改變農民現有狀況仍然有一定難度，可是沒有任何人敢說我的想法可行，這個口子恐怕是開不了。

你們說我們的"田園夢"是不是白日做夢？

半窗明月

關於遇到這種問題怎麼辦，我先從法律層面來解答兩個問題，一是宅基地可否自由買賣，二是可否只賣房不賣宅基地。

第一，宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。

第二，房地一體化。根據《土地管理法》，宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一併轉讓。

所以，我們可以看出，法律明確規定，不能只賣房不賣宅基地。因此，遇到這種情況，有了法律的保障，你可以從容的採取下面幾種方式解決。

首先，先找原房主協商。畢竟是同村村民，還是先協商，不要搞得關係緊張。

其次，如果原房主不同意，那就找村委會從中調解，利用村委會施加壓力。

再次，如果還是不同意，那就只能去法院起訴了，法院受理後，這種糾紛也一般先調解，先內部解決，能不打官司就不打官司，儘量維護社會和諧。

所以，遇到這種情況還是對原房主曉之以理，動之以情，萬不得已不要打官司。

夫子去農村

買了同村一農民的房屋，但是他不讓我翻建，說只賣房沒賣宅基地，遇到這種情況怎麼辦？

首先一句話，斬釘截鐵地告訴題主：打官司，你是孔夫子搬家——淨書。別嫌回村歇歇說話難聽。因為《土地法》規定，農村宅基地不允許買賣，農民只有使用權，但是宅基地上的附著物房屋樹木等可以買賣。關於這個結論，網上一搜一大片。

要回答你遇到這種情況怎麼辦？一個辦法：私下協商解決。

在提問中，題主你沒展示你們兩家簽訂的購買協議，回村歇歇只能按照能想到的估計情況做一些探討。

第一、你鄰居標價便宜，你覺得便宜就購買了。

雖然你們簽訂的這個不合法的協議稀裡糊塗。雖然法律規定，農村宅基地不允許買賣，但實際生活中，農村鄰居之間私下買賣宅基地的現象也不少。打個比喻，這就類似一對男女沒到民政局領取結婚證，按照當地農村婚俗習慣擺酒席拜了天地拜了父母高堂一樣，形成了事實婚姻。儘管不合法，但鄉鄰鄉親都承認你們是夫妻一樣。

當前，你應該找村裡有威望的鄰居作證，重新簽訂租賃協議，把買賣改成租賃，協議簽訂就有年限。這個不怕，簽訂協議50年，50年後怎麼辦？別看那麼長遠。

第二、你加價加錢

在農村你想買莊子買地，就要不惜代價。根據推測，你鄰居是讓你再在原先購買價格上，再多加一些錢。題主，你要鐵心吃定這宗買賣了，就要出價出到鄰居認可。這是無可奈何的。

第三、以進為退

你出高價鄰居都不重新改簽協議，那麼你就可以提出退出買賣，要求鄰居退還你以前的購買款。像你提問的這種情況十有八九是你前好好好幾年買的，你當時沒有拆除舊房建新房住上人。現在地皮價格暴漲，鄰居悔約了。

最後，至於題主你是繼續加價購買還是以進為退，只有你自己拿主意了。

回村歇歇

筆者在鄉鎮從事村建國土工作，這事正好是管理的工作之一，看到網上的答覆存在不少謬誤之處，為讓同類情況人員避免不必要的麻煩和糾紛，特作如下答覆。本答覆的核心內容是：

一、必須對購買行為是否有效有清楚的認識。這是因為農房不是“想買就能買”，不少人就是私下買賣農房，違法違規，造成糾紛不斷。農房購買者必須符合以下條件：

（1）購買人必須是同一個村的農村戶口人員；（2）購買人必須符合“一戶一宅”的要求，如果購買人無房或現有房屋的宅基地面積未達到當地規定標準或為當地正式明確的地質災害搬遷戶，才具備購買的資格。

若此兩條任有一條不符合，該購房行為無效。當然，嚴格說來即使兩條都符合，還需該集體組織同意，因宅基地為集體所有。如果該購房行為本身不合法，購買行為無效，翻建行為必須停止。同時，該農房買賣不能過戶，要麼維持不翻建、不過戶的原狀，要麼雙方另行協商買賣作廢的相關事宜。

若購買行為有效，因“房”與“地”密不可分，買了“房”即意味著有權利使用“地”。說通俗點，賣農房是連宅基地的使用權一併轉讓的，不存在只賣地上的“房”而留下“地”的問題。

二、必須對翻建行為是否合法有清楚的認識。如果購房行為有效，那就必須考慮翻建行為是否合法的問題。說直白點，農房不是“想翻建就能翻建”，還必須得按法律的要求來，按規定的程序來。就筆者多年工作的實際來看，這裡面可能涉及兩個問題：

（1）未按規定程序報批翻建手續。即建設手續不合法，這種情況必須抓緊完善建設手續。這種農村房屋改擴建手續辦理起來也比較快，程序也不復雜，抓緊辦，免得被人抓住小辮子不放。

（2）已辦理建設手續，但存在超佔宅基地或加層影響相鄰權的問題。這種情況，農村發生糾紛大多在此。比如，本身購買的農房的宅基地只有90平方，你超建了，或本身只能建2層，你多建1層，自然影響鄰居的相鄰權，糾紛就由此產生。那麼，雙方最好是再次協商，若嚴格打表，責任在建房一方。

總之，若購房行為無效或建設手續未辦理，建房方應即時停止翻建行為。若翻建行為合法，建房方就可理直氣壯地維護自己的權利，可請當地有威望的人員、雙方都信得過的人員以及鎮村的相關領導幹部進行協商，也可請當地的派出所、司法所進行司法調解，必要時可訴諸法院裁決。

鄉村微視界之鄉村漫記

原房子的主人倒是真懂法，說什麼只賣房不賣宅基地，他當然不能賣宅基地，宅基地不屬於任何各人，誰都沒有任何權利買賣宅基地。但是房子是建立在宅基地上面的，房子賣給了誰，宅基地的使用權就應該歸誰。當初他蓋房子的時候，他也沒有花錢買宅基地，宅基地是屬於集體的，集體也沒有賣給他，他也只是有使用權，沒有任何買賣宅基地的權利，所以他的理由根本不成立。

自己花錢買了房子，卻沒有權利翻建，那你這不是買房子，是租房子。你是花錢租了人家的房子，雖然有居住的權利，但是沒有翻建房子的權利。買賣房屋的時候，你們是有合同的，合同上應該清楚明白的寫著房屋歸誰，再說簽訂合同的時候，肯定也不只是你們兩個人在場，應該有村委會的人簽字蓋章。因為在農村不管是建房還是買賣房子，都是一件大事情，都是要經過村委會同意的。

前些年的時候，不是同村的人也可以買賣房子。現在的房屋也只有同村的村民之間可以相互買賣，可以辦理過戶手續。不知道題主的房子是什麼時間買的，如果是在前些年買的話，早就應該辦理了過戶手續。只要辦理了過戶手續，房子就屬於你的，你就有權利隨意的翻蓋。如果原房子的主人不允許翻蓋，可以去找村委會幫助解決，實在不行就走司法程序。

現在在我們這裡，辦過戶手續很麻煩。就算是同村的村民之間買賣了房屋，村委會同意簽名蓋章了以後，還要經過鎮政府，向縣級有關部門上報，要走很多的流程，不知道猴年馬月才能給你辦理過戶手續。但是，從簽訂了買房合同的那一刻起，除了村委會的人可以證明以外，房產證已經在買主的手裡了，只是房產證上的名字，無法在短時間內更改。這樣的話，如果村子不拆遷沒有什麼變動，倒也無所謂，如果趕上村子拆遷的話，說不定就會遇到麻煩。

你能不能重新翻建房子，就看你們簽訂的合同了。如果已經辦理了過戶手續，房產證上也是你的名字，那麼就算是他無理取鬧，也絲毫不影響你翻建房子，但是如果簽訂的合同上寫明，你只有居住權，沒有翻建的權利，那就只能另當別論了。不過我想，只要腦袋運轉正常的話，是不會簽訂這樣的合同的。雖然大家都是農民，但是起碼的常識還是知道的，房子歸了誰，宅基地的使用權就歸誰，這一點絲毫沒有異議。

靈子

對於這種情況，你完全可以進行重新翻蓋建設。

第一，你與對方的房屋買賣合同，合法有效；

根據《土地管理法》第十條 規定：農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

也就是說對於本集體組織所有的土地，由村集體成員經營管理，對於本村集體成員之間因產生經營管理、交易是合法有效的，當然也包括村集體成員之間的房屋交易。

第二、地隨房走，房屋出售的同時，土地使用權隨之轉移；

根據《農村宅基地管理辦法》第二十條規定：個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格後30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。

因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效後30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續。

也就是說地上建築物轉讓的同時土地使用權也隨之轉移，你在購買房屋的同時宅基地的使用權，也隨之轉移給你。

綜上，本村集體的宅基地，在村集體成員之間轉讓是合法有效的，在宅基上地上房屋轉讓的同時宅基地使用權也隨之轉讓。所以你在購買該房屋後，宅基地使用權也隨之取得，你也就是有權在宅基上進行重新翻蓋房屋的。

範春源律師1

現在村民之間是可以買賣對方的房屋的，一些農民由於各種的原因也會買別人家的房屋來居住的。只不過遇到買了房屋卻不讓翻建，說只賣房不賣宅基地，這種情況應該怎麼辦呢？

買了同村農民的房屋卻不讓翻建，說只賣房不賣宅基地，怎麼辦？

其實造成這種情況還是由於雙方私下買賣房屋導致了，這種情況是最容易出現問題的，因為都是一些口頭協議，要麼就是寫了買賣合同，但是並沒有就宅基地問題說清楚，有這樣的矛盾很正常。

遇到這種情況最好的辦法那就是退款了，既然說不賣宅基地，那麼買來也是沒有用的，要知道買房最重要的就是得到地皮的，沒有地皮那價值就是非常小的。就也告訴著我們，同村之間買賣房屋，下面這兩點是需要重視的。

1、農村房屋是房地一體的，必須要一起買賣

農村的房屋都是房地一體的，也就是買了房屋的話就要一起買宅基地才好，不然就受限於人了，沒有宅基地使用權只能夠居住不能夠翻蓋，這樣的房屋買來價值並不大的。所以未來買房屋的話一定要是房屋跟宅基地一起買的

2、買賣房屋要經過村委會，將宅基地轉讓到自己名下

當然雙方約定房屋跟宅基地一起轉讓也是不夠的，光是合同還是口頭協議都沒有用，最好就是正規合法進行轉讓，通過村委會通過後，辦理正規的宅基地轉讓手續，將宅基地轉讓到自己的名下，那樣才算是將房屋跟宅基地買回來了，只有這樣才沒有後顧之憂的。

總之，在同村買房屋，必須宅基地一起買過來，還要辦理手續才行，私下轉讓是不合法的，同時對於自己也是沒有保障的，這點大家要知道的。如果只是買了房屋的話，最後就是退款了，畢竟很多時間這種情況都是雙方口頭約定的，是很難打贏官司的。

老王談養牛

你是外來戶吧？當初如果沒有籤協議，或者協議上沒有白紙黑字，把這種問題寫清楚，這是你的失誤！窮山惡水出刁民，他主要是想訛倆個錢花花，估計也不會太過分，別人幫不上忙，建議你們協商解決。私自買賣農宅無手續，本身就不合法，政府不支持。將來村子搬遷開發，你還要用得著人家，不要傷了和氣，吃點小虧就算了吧！

俞遠通

農村中當一個家庭面臨蓋新宅的需要時有三種選擇:

一是他們可以向村委會申請審批宅基地;

二是如若自己家舊宅的面積足夠寬敞，可以直接翻建;

三是他們可以購買別家的舊宅或者購買集體經濟組織出讓的其他用房用來建造房屋。

據調查，中國農村是一典型的鄉土社會，因受親緣、地緣文化的影響，農村中房屋買賣一般在村落內部進行即主要是在村內市場進行，買房者所選擇的房屋一般在自己的祖屋或父母居住房屋的附近。因此，農村房屋轉讓交易，相當部分是在同一集體經濟組織內的村民之間進行。

集體經濟組織內成員可分三種:

一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準;

二是已有宅基地，但是尚未達到國家規定的標準;

三是已在集體組織落戶，但尚沒有分到宅基地。

應該說，無論哪種人都有可能處於生活居住和生產經營的需要，購買房屋。

關於同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋的法律效力，因為受交易主體的身份和土地權利的影響較少，其效力相對明瞭，凡符合一般房屋買賣合同有效要件者應當認定有效。對此，實踐中並不存在太大爭議。

我們認為，集體經濟組織成員之間買賣農村房屋合法有效的具體法律依據和法理如下：

1. 憲法和法律確認私人對其所有的房屋享有所有權，依法得處分轉讓其權利。房屋屬於公民的個人財產範疇，公民的合法私有財產不受侵犯；國家依照法律規定保護公民的私有財產權。《物權法》第30條規定，農村村民 對其合法建造的房屋享有所有權。第64條規定，私人對合法擁有的房屋享有所有權，而所有權對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和 處分的權利。其中的處分形式多樣，包括買賣、互易、贈與等方式。

2. 現行法律並沒有禁止農村房屋買賣、轉讓，相反在多部法律和法規中規定了農村村民得買賣、轉讓其所有的房屋。國家制定法和最高人民法院的司法解釋對於農村房屋買賣合同原則上是予以承認的，並且為它們預留了足夠的空間。

3. 現行國家政策沒有限制集體經濟組織內成員之間買賣農村房屋。事實上，早在1963年，中共中央就在《關於對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》第2項就規定:“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣後，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍舊歸集體所有。”黨和國家政策規定，明確了農民擁有買賣房屋的權利。

4. 地方性法規和章程肯定集體經濟組織之間的農村房屋轉讓。

希望可以給您帶來一些幫助！謝謝關注！

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